Die Nachricht schlug ein wie eine Bombe: Anfang Oktober 2025 wurde eine Vermieterin vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg wegen Mietpreisüberhöhung zu einem Bußgeld von mehr als 26.000 Euro verdonnert. Zusätzlich erhält die betroffene Mieterin rund 22.000 Euro an überzahlter Miete zurück. Die Miete in der betroffenen Wohnung lag 170 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit geht eine Berliner Behörde erstmals seit vielen Jahren erfolgreich gegen Mietpreisüberhöhungen nach §5 Wirtschaftsstrafgesetz vor.
Der Fall ist ein erster Erfolg der bundesweiten Kampagne gegen Mietwucher, die die Linke im November 2024 startete (siehe Beitrag von Heike Sudmann im selben Heft). Doch der Weg dahin war steinig und bezeugt, wie ressourcenintensiv die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen aktuell ist.
Der Erfolg geht auf Regine Sommer-Wetter zurück, Stadträtin der ‹Linken› die im Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg für das Wohnungsamt und damit für die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen zuständig ist. Unter ihrer Leitung startete der Bezirk erste Pilotverfahren und schuf auf Antrag der Linksfraktion in der Bezirksverordnetenversammlung bereits im Frühjahr 2025 eine erste Stelle, die für die Verfolgung von Mietpreisüberhöhung zuständig ist.
Das Ausmaß von Mietpreisüberhöhungen ist in der Hauptstadt riesig. Das machte zuletzt eine Studie im Auftrag des Deutschen Mieterbundes deutlich. Laut den im »Mietenmonitor« ausgewerteten Daten verstoßen 46 Prozent der Mietwohnungsangebote in Berlin gegen die Mietpreisbremse. Ein Drittel der Inserate liegt sogar 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und kann damit als Mietpreisüberhöhung gewertet werden. Bei Angeboten für möblierte Wohnungen liegt der Anteil der Verstöße gegen die Mietpreisbremse sogar bei 69 Prozent, wovon bei mehr als der Hälfte eine Mietpreisüberhöhung feststellbar ist.
Viele Meldungen von Mietpreisüberhöhungen laufen aktuell ins Leere. In den Wohnungsämtern fehlt es an Personal, technischer Ausstattung und Know-How. Die Mitarbeitenden der Wohnungsämter leiten Fälle, wo Mieten mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen und damit der Verdacht auf »Wucher« nach §291 Strafgesetzbuch besteht, ungeprüft an die Staatsanwaltschaft weiter. Jedoch sind die Voraussetzungen zur Ermittlung von Wucher nach § 291 StGB mit dem nötigen Nachweis einer Ausnutzung der individuellen Zwangslage von Mieter:innen nochmals höher als bei einer Mietpreisüberhöhung nach §5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch.
Diese aufwendigen Ermittlungen werden aktuell über alle Abteilungen der Staatsanwaltschaft verteilt – mit Ausnahme ausgerechnet der Abteilung für Wirtschaftskriminalität – bearbeitet. Es fehlt schlicht an speziellen Strukturen, weshalb die Verfahren in der Regel eingestellt werden.
Die hohe Zahl an eingestellten Fällen ist jedoch nicht nur Ausdruck fehlender Strukturen in den Wohnungsämtern und bei der Staatsanwaltschaft, sondern liegt teils auch an fehlender Mitwirkung seitens der Mieterinnen.
Was viele nicht wissen: Als Zeugen in den Verfahren erhalten sie nach der Meldung Post von den Behörden. Darin enthalten sind Fragebögen zu ihrer Wohnsituation sowie zur Wohnungssuche. Ihre Mitwirkung ist entscheidend, um Beweise über das »Ausnutzen einer Zwangslage« der Mieter seitens der Vermieter zu sammeln, und erfolgt auf Basis der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004, die die Verfolgung an das Ausnutzen der Zwangslage von Mieterinnen koppelt und damit stark einschränkte.
Grundlegend wird sich an dieser misslichen Situation nur etwas ändern, wenn die Bundesregierung den §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes reformiert und die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen vereinfacht. Hierzu soll eine von der Bundesregierung eingesetzte Expertenkommission bis Ende 2026 Vorschläge erarbeiten; ob diese aber tatsächlich auch umgesetzt werden, ist fraglich. Bis dahin müssen Senat und Bezirke auf der bestehenden Rechtsgrundlage zu mehr erfolgreichen Fällen kommen. Die entscheidende Stellschraube dafür ist ausreichend Personal.
Nach zähem Ringen, unzähligen Anfragen und Anträgen im Parlament, die die aktuelle Überforderung der Behörden offenlegten und den Senat zum Handeln aufforderten, wurde nun Mitte Dezember bekannt, dass ab Beginn des Jahres 2026 durch Senat und Bezirke berlinweit, mit einer Aufstockung auf insgesamt 40, deutlich mehr Stellen für die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen geschaffen werden. Zusätzlich wird ein Portal aufgebaut werden, über das Verdachtsfälle online gemeldet werden können.
Insgesamt stehen dafür 4,5 Millionen Euro in den kommenden zwei Jahre zur Verfügung. Mieterinnen und Mieter in Berlin dürfen sich also ab dem kommenden Jahr auf etwas mehr Unterstützung durch die Behörden freuen.
Philipp Möller, Aktivist und wissenschaftlicher Mitarbeiter in der Berliner Linksfraktion, engagiert sich seit Jahren im Bereich der Wohnungspolitik
Die bundesweite Kampagne der ›Linken‹ gegen Mietwucher
Im November 2025 hat ›Die Linke‹ den Mieten-Notstand ausgerufen und eine bundesweite Kampagne für sicheres Wohnen und gegen Mietabzocke gestartet. Gemeinsam mit vielen Mieter:innen soll gierigen Vermieter:innen und Wohnungsunternehmen wie Vonovia und Co das Handwerk gelegt, sollen illegale Mieten und Mietwucher nicht länger hingenommen werden. Ein Mietendeckel, der die Mieten auf das richtige Maß stutzt und ein Investitionsprogramm für bezahlbare gemeinnützige und kommunale/städtische Wohnungen sind die mittelfristigen Ziele.
Was haben sinkende Mieten und Lottogewinne gemeinsam? Auf beides warten die meisten Menschen ein Leben lang, während sie viel Geld für Mieten und Lottoscheine auf den Tisch blättern. Mieten, die ständig erhöht werden, sind in den meisten Großstädten Normalität geworden.
Gegenleistungen, die auch nur ansatzweise die überhöhten Mieten rechtfertigen würden, sucht mensch vergeblich. Auch für Bruchbuden, Schimmelwohnungen oder andere schlechte Behausungen werden horrende Mietpreise aufgerufen und gezahlt. Warum? Weil die Vermieter:innen es können, weil vor allem ärmere Mieter:innen oft keine Alternativen haben, wenn sie nicht obdachlos werden wollen. Der Markt regelt das, sagen die einen. Die anderen, auch ›Die Linke‹‚ sagen, dass Wohnungen keine Ware sind und nicht wie solche gehandelt werden dürfen.
Überhöhte Miete oder Mietwucher?
Liegt eine Miete um mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt sich nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz der Verdacht auf eine Ordnungswidrigkeit.
Sind es 50 Prozent oder mehr, ist zu prüfen, ob ein strafbarer Mietwucher (§ 291 Strafgesetzbuch) vorliegt. Die betroffenen Mieter:in-nen müssen nicht selbst gegen die Vermieter:innen vorgehen, sondern wenden sich an die jeweils zuständige Behörde. Diese nimmt dann Kontakt auf zu den Vermietenden. In Frankfurt am Main arbeitet seit Jahren eine eigene Dienststelle für die Mieter:innen und hat mehrere hunderttausend Euro Rückzahlungen an die Mieter:innen erreicht und Bußgelder verhängt. In anderen Städten gab es bis Ende 2024 nichts Vergleichbares.
Um Druck aufzubauen und Mieter:innen zu unterstützen, hat ›Die Linke‹ im November 2024 eine Mietwucher-App1 an den Start gebracht. Anfangs nur in vier, aktuell in 28 Städten können Mieter:innen ihre Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleichen. Ergibt der Rechner, dass eine überhöhte Miete oder Mietwucher vorliegt, können die Mieter:innen per Mausklick eine Meldung an das zuständige Wohnungsamt abschicken. Dieses übernimmt dann die weiteren Ermittlungen und leitet notwendige Verfahren ein.
Mittlerweile haben 220.000 Menschen die Mietwucher-App genutzt (Stand 4.11.2025). Rund zwei Drittel von ihnen mussten feststellen: Meine Miete ist zu hoch und liegt mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel. Eine klare Ordnungswidrigkeit, für die Bußgelder fällig werden. Bei über der Hälfte der geprüften Fälle sah es noch schlimmer aus: Hier lagen die Mieten sogar über 50 Prozent oberhalb der Vergleichsmiete – was eine Straftat darstellt.
Dennoch konnte die App nur fünf Prozent der aufgedeckten Fälle mit Zustimmung der Mieter:innen an die Wohnungsämter melden. Das liegt nicht nur an der Angst, sich mit den Vermieter:innen anzulegen. Sondern auch daran, dass Wuchermieten kaum effektiv bestraft werden. Würden alle Meldungen der App tatsächlich geahndet und die Mieten in der Folge abgesenkt, hätten die rund 7500 betroffenen Mieter:innen jeden Monat fast zwei Millionen Euro Miete eingespart, im Durchschnitt pro Haushalt 247 Euro im Monat. Auf das Jahr gerechnet sind das über 22 Millionen Euro.
Mietwucher effektiv stoppen – durch ein schärferes Gesetz
Das Problem: Das Gesetz gegen Wuchermieten ist zu kompliziert formuliert. Die »individuelle Ausnutzung« ihrer Notlage müssen die Mieter:innen aufwendig nachweisen, was in der Praxis sehr abschreckend wirkt. Zudem sind die maximalen Bußgelder auf 50.000 Euro begrenzt.
›Die Linke‹ hat deshalb einen Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht, der Mieter:innen und den Behörden die Verfolgung und Ahndung illegaler und überhöhter Mieten erleichtert. Allen Lippenbekenntnissen und Beteuerungen zum Schutz der Mieter:innen zum Trotz, wurde Anfang November 2025 dieser Gesetzentwurf von SPD und CDU abgelehnt. Der Schutz und die Wahrung der Interessen der Immobilienlobby und der Mietmafia sind der Bundesregierung anscheinend wichtiger.
Wer ist Opfer der Mietabzocke?
Es gibt Menschen, die kein Problem haben, zwei-, dreitausend oder noch mehr Euro Monatsmiete zu zahlen. Zu hohe Mieten sind für Menschen mit wenig Einkommen jedoch ein existenzielles Problem. Prekär Beschäftigte, 57 Alleinerziehende, große Familien, Rentner:innen, Studierende oder Wohnungs- und Obdachlose sind Opfer der Mietabzocke und des Klassenkampfs per Mietvertrag.
Anfang November 2025 veröffentlichte der Deutsche Mieterbund seinen Mietenreport.2 Ein Drittel der Mieter:innen befürchtet demnach, die Miete bald nicht mehr zahlen zu können. Anfang Dezember stellt der Paritätische Wohlfahrtsverband in seiner Studie zur Wohnarmut3 fest: »Wohnkosten sind einer der entscheidenden Treiber sozialer Ungleichheit in Deutschland. 5,4 Millionen Menschen geraten allein durch die Wohnkosten unter die Armutsgrenze – ein Befund, den die bisherige Sozial- und Armutsforschung häufig unterschätzt hat. Damit sind nicht 13 Millionen, sondern 18,4 Millionen Menschen von Armut betroffen.«
Ausrufen des Mieten-Notstands
Ist es großkotzig, den Mieten-Notstand auszurufen, oder ist es notwendig? Angesichts der drastischen Zahlen und des weiterhin nicht vorhandenen politischen Willens der demokratischen Mehrheit, Mieter:innen vor Abzocke zu schützen, muss endlich mehr passieren. Hier gilt aus meiner Sicht der Grundsatz: Wer sich nicht wehrt, lebt verkehrt. Deshalb ist es der richtige Schritt, bundesweit Mieter:innen im Kampf gegen zu hohe und Wuchermieten zu unterstützen. Wobei die illegalen Mieten nur die Spitze des Eisbergs sind: Heizkostentricks, versteckte Mieterhöhungen, marode Häuser – für viele Vermieter:innen zählt nur der Profit, während Millionen in kalten Wohnungen sitzen, weil sie die Heizkosten nicht mehr bezahlen können. Mit dem Heizkostencheck4 der ›Linken‹ sollen Mieter:innen sich auch hier Euro für Euro zurückholen können.
Die bundesweite Mieten-Kampagne der ›Linken‹ ist eine Notwehr, um den Mieten-Notstand zu stoppen. Union und SPD schützen nicht die Mieter:innen, sondern Vermieter:innen und Immobilienkonzerne, die mit immer dreisteren Tricks die Mieterinnen und Mieter abzocken.
Ein bundesweiter Mietendeckel, der die Mieten auf das richtige Maß zurechtstutzt, muss ebenso her wie ein Investitionsprogramm für bezahlbare gemeinnützige und kommunale/städtische Wohnungen. Damit auch nach der Mietzahlung ausreichend Geld für ein gutes Leben da ist.
Heike Sudmann ist wohnungspolitische Sprecherin und Co-Vorsitzende der Fraktion Die Linke in der Hamburgischen Bürgerschaft.
Krisen zeichnen sich dadurch aus, dass mensch nicht weiß, wo zuerst anfangen. Alles ist wichtig, alles ist dringend. Deshalb gibt es immer die Versuchung, zunächst gar nichts zu tun. Klimakatastrophe? Ja, sicher – aber ich bin kein Eisbär. Klar, die Frage ist, wie lange man in einer europäischen Millionenstadt noch leben kann.
Alle bemerken die zunehmende Überhitzung der Stadt im Sommer. Aber weil es alle merken, wird sich ja bestimmt jemand darum kümmern. Das gleiche Bedürfnis, einen lebenswerten Platz zum Leben zu haben, führt nicht immer zu gemeinsamen Schlussfolgerungen. Auch Menschen, die unter genau den gleichen Bedingungen leben, entwickeln sehr verschiedene, ja gegensätzliche Interessen, je nachdem, wie sie sich selbst und ihre Möglichkeiten einschätzen.
Die andere Frage ist ja, wie teuer es wird. Nur ein Bruchteil der alltäglichen Konflikte in der Wohnungssuche, um Mieterhöhungen, Betriebskosten und Wohnkostenübernahmen erreicht die Miet- und Sozialberatungsstellen. Die Preissteigerungen 2021-23 haben die privaten Haushalte nochmal unter zusätzlichen Druck gesetzt. Vor diesem Hintergrund löst die Diskussion um die notwendige »Wärmewende« auch bei gut aufgestellten Eigenheimbesitzerinnen und vielen, die ihre Miete durchaus noch zahlen können, existenzielle Ängste aus.
Das Land Berlin hat sich im Klimaschutz- und Energiewendegesetz 2021 das Ziel gesetzt, bis 2045 klimaneutral zu werden. Eine allgemeine, politisch und rechtlich verbindliche Aufgabe. Aber wie kann dieses Ziel erreicht werden? Zwar ist der Primärenergieverbrauch Berlins im Zuge der Deindustrialisierung und der Modernisierung der Infrastruktur seit 1990 um etwa 40 Prozent zurückgegangen. Die Braunkohle wurde bis zum Jahr 2000 weitgehend, bis 2018 vollständig als Primärenergieträger abgelöst, der Steinkohle- und Mineralölverbrauch deutlich reduziert. Gleichzeitig stieg der Anteil von Erdgas am verminderten Primärenergieverbrauch von 16 auf fast 50 Prozent.
Für die CO2-Bilanz war all das positiv. Der CO2-Ausstoß für den gleichen Heizwert wird beim Umstieg von Steinkohle auf Erdgas um etwa ein Drittel vermindert. Die Gesamtemissionen wurden gegenüber 1990 halbiert. Doch wie es weitergehen soll, ist unklar. Zwar erfordert auch die Umstellung eines Kraftwerks von Kohle auf Gas große Investitionen. Eine Umstellung auf erneuerbare Energie erfordert jedoch einen Systemwechsel.
Schlüsselbranche Wohnungswirtschaft
In Berlin fallen mehr als 40 Prozent der CO2-Emissionen für Heizung und die Bereitstellung von Warmwasser in Gebäuden an. Im Bestand geht es um insgesamt gut 2 Millionen Wohnungen mit über 150 Millionen qm Wohnfläche (Zensus 2022). Für das Erreichen der Klimaneutralität ist die Situation in der Hauptstadt sicher nicht die schlechteste, denn prägend für Berlin ist der Geschosswohnungsbau mit Mehrfamilienhäusern, die aufgrund des geringeren Anteils der Gebäudehülle und einer im Durchschnitt besseren Ausnutzung des Wohnraums in der Regel effizienter sind als Ein- oder Zweifamilienhäuser. Heizungstechnisch entfallen 43 Prozent auf Fernwärme, 41 Prozent auf Zentral- und 12 Prozent auf Etagenheizungen, der Rest auf andere Heizungsarten. Bei den Energieträgern der Wärmeerzeugung dominiert das Erdgas. Zum einen wird bei den Energieträgern der Heizung für 46 Prozent aller Wohnungen direkt Gas angegeben. Zum anderen wissen wir, dass auch die Fernwärme zu 60 Prozent aus Erdgas erzeugt wird, das macht nochmal 26, zusammen 71 Prozent Erdgas. Nur 11 Prozent der Fernwärme stammen aus erneuerbaren Energiequellen. Jenseits der Fernwärme sieht es noch schlechter aus: Auf erneuerbare Energieträger entfielen hier 2022 gerade 1,2 Prozent, auf Strom – egal welcher Erzeugung – 0,9 Prozent. Insgesamt heißt das aber: Nur 6 Prozent der Wärmeerzeugung im Wohnungsbereich stammten aus erneuerbaren Energien.
Der Weg zur Klimaneutralität im Wohnungssektor ist also eine der zentralen Herausforderungen. Es geht dabei um verschiedene Probleme, die mit verschiedenen Mitteln angegangen werden müssen. Im Bestand müssen die Energieträger für Nah- und Fernwärmenetze sowie von Wärmepumpen auf erneuerbare Quellen umgestellt, die Wärmenetze ausgebaut, die Wärmetechnik in den Gebäuden modernisiert und die Energieeffizienz erhöht werden.
Wie werden die neuen Strukturen der Energie- und Wärmeversorgung reguliert? Wie wird verhindert, dass überhöhte Wärmepreise aufgerufen werden, und dass Verbraucherinnen und Verbraucher die Kosten für wirtschaftliche Fehlkalkulationen tragen müssen? Wie sind Mechanismen des Ausgleichs zwischen Gebieten mit unterschiedlichen Voraussetzungen für die Nutzung erneuerbarer Energien möglich, und wie können nichtprofitorientierte (gemeinwohlorientierte) Angebotsstrukturen unterstützt, gefördert und gesichert werden?
Projektionsfläche Wärmeplanung
Das politische Ziel ist beschlossen. Die realen Bemühungen um die Wärmewende sind aber nicht nach den sachlichen Problemen und ihren Zusammenhängen verknüpft, sondern nach Grundstücks- und Unternehmensgrenzen, nach Ressort- und Bezirkszuständigkeiten fragmentiert. Es fehlt eine schlüssige Strategie, wie der Umbau gelingen kann, ohne dass es zu massiven Wohnkostensteigerungen kommt. Investitionsentscheidungen sind Eigentümerentscheidungen. Über Jahre war die energetische Modernisierung eine Strategie, die wesentlich durch die Möglichkeit für Mieterhöhungen angetrieben wurde.1 Inzwischen befürchten Eigentümer eher, dass sie drohende Kosten nicht auf Mieter:innen umlegen können. Zumal nicht immer klar ist, mit welcher technischen Entscheidung heute man übermorgen noch richtig liegt.
Deshalb ist für Vermieter das Contracting eine attraktive Alternative. Die Wärmeversorgung wird an einen Anbieter vergeben, der die ökologischen Standards erfüllen soll, und dafür wird den Mieter:innen mit den Betriebskosten die Rechnung präsentiert. Der Vermieter aber ist aus der Verantwortung. Erfahrungen mit bestehenden Contracting-Modellen zeigen, dass dabei die Mieter:innen den Preissteigerungen ungeschützt ausgeliefert sein können.
Die große Antwort der Politik heißt Wärmeplanung. Im Prinzip gibt der Prozess der Wärmeplanung die Möglichkeit, lokale Bedarfe und Ressourcen zu identifizieren und verschiedene Interessen an der Wärmewende konstruktiv zusammenzuführen. Voraussetzung ist eine Kooperation der entsprechend qualifizierten Stellen der öffentlichen Verwaltung, der Versorger und der Wohnungsunternehmen. Zugleich müssen die Erwartungen an die Wärmeplanung realistisch bleiben. Es handelt sich um einen langen Prozess, durch den Leitplanken für Investitionsentscheidungen gesetzt und fortlaufend nachjustiert werden. Sackgassen und Irrtümer nicht ausgeschlossen.
Ende Oktober hat die Umweltverwaltung den Beteiligungsprozess zum Entwurf des »Berliner Wärmeplans 2026« eröffnet. So umfangreich die Ausarbeitung ist, sie kann nicht alle Fragen beantworten. Und die Antworten, die sie gibt, sind in keiner Weise verbindlich: Wie gesagt, Investitionsentscheidungen sind eben Eigentü-merentscheidungen. Es gibt nur einen Eigentümer, den das Land Berlin in die Pflicht nehmen kann: sich selbst. Die öffentlichen Liegenschaften und die öffentlichen Unternehmen können und müssen insofern ein Ausgangspunkt für quartiersbezogene Lösungen und eine neue Energieinfrastruktur sein.
Im Zentrum stehen dabei neben dem öffentlichen Fernwärmenetz die Verwaltung der Landesimmobilien und die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) mit ihren großen Wohnungsbeständen.
Energetische Modernisierung
Über den Gebäudezustand sind wir nicht immer gut informiert. Genau kennen wir die Verteilung auf die Energieeffizienzklassen nur für die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Anfang 2024 entfielen auf die beste Klasse A gut 3 Prozent, auf B immerhin 20 Prozent und auf C 31 Prozent des Wohnungsbestands. In der Energieeffizienzklasse D befanden sich 24 Prozent der Wohnungen. Auf jeden Fall umfangreich modernisiert werden müssen die Wohnungen in den Klasse E bis H, zusammen 22 Prozent des Bestandes der LWU. Eine Ertüchtigung des gesamten Wohnungsbestandes der LWU auf mindestens Energieeffizienzklasse C in 20 Jahren bedeutet, dass die Hälfte des Bestands saniert werden muss. Es werden in der Zukunft auch Gebäude angefasst werden müssen, die aus heutiger Sicht noch als unproblematisch gelten. Realistisch ist dieses Unterfangen nur bei einem Sanierungstempo von etwa 2,5 Prozent des Gesamtbestandes pro Jahr.
Für den gesamten Wohnungsbestand in Berlin ist damit zu rechnen, dass eine höhere Sanierungsquote nötig ist. Tatsächlich waren Sanierungen in solchen Größenordnungen in den 90er Jahren in Ostdeutschland aufgrund der erheblichen offensichtlichen Investitionsbedarfe durchaus möglich. Das ist aber nur mit den Möglichkeiten industrieller Vorfertigung und serieller Umsetzung zu schaffen. Und nur im Rahmen einer geplanten, mehrjährigen Anstrengung, die auf effektive Großsanierungen setzt.
Eine mögliche Strategie würde die energetisch schlechtesten Gebäude zuerst sanieren. Nur finden sich dort auch besonders viele Wohnungen mit noch relativ geringeren Mieten.
Bisher finanzieren Wohnungsunternehmen die Kosten für die energetische Modernisierung durch die Umlage der Kosten auf die Mieter:innen und in einem geringen Umfang aus Förderprogrammen. Konditionen und Volumen der aktuellen Förderprogramme sind zur Zeit auf Einzelmaßnahmen oder Pilotprojekte ausgelegt. Mieterhöhungen sind beschränkt. Also wird das Problem in die Zukunft geschoben, und die Sanierungsquote ist viel zu gering, aktuell knapp ein Prozent pro Jahr.
Großvermieter, auch die öffentlichen Unternehmen, setzen daher zur Zeit offenbar ganz auf Veränderungen in der Fernwärmeversorgung. Sie hätten gerne eine Dekarbonisierung der Energieträger ohne große Veränderungen für die eigene Heizungstechnik. Zugleich ist eine Absenkung der Temperatur in den derzeitigen Berliner Hochtemperaturnetzen denkbar.
Damit werden neue Wärmetauscher und eine dezentrale Warmwasserversorgung nötig, vielleicht auch neue Heizkörper. Dies fällt weiterhin in die Verantwortung der Wohnungseigentümer und Vermieter.
Rolle der Energieversorger
Berlin hat 2021 und 2024 von Vattenfall erst das Berliner Stromnetz und dann das größte Fernwärmenetz Europas zurückgekauft. Die Vattenfall Wärme Berlin AG wurde zur Berliner Energie und Wärme GmbH (bew) im Eigentum des Landes. Damit hat das Land die Möglichkeit zur Gestaltung der neuen Strom- und Fernwärmeinfrastruktur gewonnen, und damit auch eine große Verantwortung übernommen. So sind zum Beispiel die sogenannten dezentralen Lösungen der Wärmeerzeugung weitestgehend auf eine stabile, in der Regel nicht dezentrale Stromversorgung angewiesen. Umfangreiche Investitionen in den Ausbau des Berliner Stromnetzes müssen dafür realisiert und finanziert werden, ohne dass dabei die Strompreise durch die Decke gehen.
Die bestehenden Fernwärmenetze müssen parallel grundlegend überprüft und umgebaut werden, um die Klimaziele zu erreichen. Dabei sind die Möglichkeiten zur Erweiterung entgegen der öffentlichen Wahrnehmung und vielleicht auch Erwartungen begrenzt. An der Errichtung neuer und zusätzlicher Wärmenetze in Gebieten, die nicht über Einzellösungen versorgt werden können, führt daher kein Weg vorbei. Hinzu kommt die Umstellung der Energieträger. Die derzeitigen Programme zur Förderung von Wärmepumpen usw. stellen auf Hausbesitzer, auf Vermieter oder das selbstgenutzte Wohneigentum ab. Fernwärmebetreiber haben davon wenig. Was heißt das? Einen wesentlichen Teil der bis 2030 erfolgenden Schritte zur Dekarbonisierung wird die bew nicht durch die Umstellung auf Erneuerbare, sondern durch die Umstellung der letzten Steinkohleverwendung auf Erdgas erbringen. Das ist eine echte Reduktion, aber keine abschließende Lösung.
Die Investitionskosten für den langfristigen Ausstieg aus den fossilen Energien sind hoch, wie Susanne Hunneke von der bew auf einem Forum des Berliner Mietervereins im Mai 2025 vorrechnete.² Wie sehr das am Ende die Verbraucher belastet, das wird neben den öffentlichen Investitionen und dem Zinsniveau wesentlich vom Gebäudezustand abhängen – womit wir wieder bei den Wohnungsunternehmen wären.
Zwischen der Erhöhung der Energieeffizienz und der Umstellung auf erneuerbare Energien besteht eine Wechselwirkung, bei der ortsbezogen (d.h. im jeweiligen Quartier) optimierte Lösungen gefunden werden müssen. Um diese Lösungen zu finden und wirksam anzuschieben, muss man seine Wohnungsbestände genau kennen. Eine Strategie, die einseitig auf die Optimierung der Energieeffizienz setzt, ist vor diesem Hintergrund nicht zielführend. Ein Outsourcing aller Probleme an die Versorger genauso wenig.
Konsequenzen, sozial und politisch
Gerade die Wohnungsbestände der LWU sind geeignet, großmaßstäblich neue Lösungen und neue Strukturen der Wärme- und Energieversorgung aufzubauen, die auch die umgebenden Quartiere einbeziehen. Um ein entsprechendes Investitionsprogramm zu konzipieren, müssen viele Fragen beantwortet werden: Gibt es brauchbare Beschreibungen von Gebäudetypen und/oder Quartieren mit ähnlichen Sanierungsanforderungen?
Können daraus koordinierte, auch unternehmensübergreifende Strategien entwickelt werden? Wo gibt es einen Stau bei nichterledigten Instandhaltungen? Welche lokalen Kooperationsmodelle bei der Wärmeversorgung gibt es, welche Modelle können neu entwickelt werden? Welche Erfahrungen liegen dazu vor? Umfassende Modernisierungsmaßnahmen dieser Art bedeuten große Eingriffe in die sozialen Quartiersstrukturen vor Ort und können Aufwertungsprozesse auslösen und befördern.
Wie gelingt es, Mieter:innen durch Mitbestimmung und Mitwirkung bei der Planung und der Umsetzung von Maßnahmen der energetischen Modernisierung und der Umstellung der Wärmeversorgung einzubeziehen und so sowohl die Wirksamkeit dieser Maßnahmen langfristig zu verbessern als auch die soziale Nachhaltigkeit sicherzustellen?
Nach unseren Schätzungen betragen die vollen Kosten einer energetischen Modernisierung (je nach Ausgangslage) zur Zeit bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Das ist nicht sozialverträglich allein aus den Mieten zu bezahlen. Auch die resultierenden Einsparungen bei den Betriebskosten können solche Investitionen nicht refinanzieren, denn sie belaufen sich nicht selten auf weniger als 1 Euro pro Quadratmeter und Monat. Zum Vergleich: 2024 betrugen allein die Instandhaltungskosten der LWU 32 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Die Mehrkosten einer energetischen Modernisierung im hier skizzierten Umfang bedeuten für die LWU etwa eine Verdopplung dieser Aufwendungen. Diese Kosten können nicht aus den Jahresüberschüssen der Unternehmen bezahlt werden, die bei nur 11 Prozent der Gesamterträge liegen. Sollten die Mehrkosten aus den Bestandsmieten refinanziert werden, bedeutete das eine Steigerung der Wohnkosten für Mieter:innen von über 25 Prozent, die durch Einsparungen bei den Heizkosten nur zu einem geringen Anteil ausgeglichen werden. Selbst wenn der Bund in diesem Szenario 30 Prozent der Aufwendungen subventioniert, verbliebe eine Investitionslücke, die Wohnkostensteigerungen von etwa 20 Prozent nötig macht. Dies zeigt: Ohne ein effektives Investitionsprogramm des Landes für die LWU und umfangreiche Förderungen für andere Eigentümer wird ein sozialverträglicher ökologischer Umbau nicht möglich sein.
Eine sozialverträgliche energetische Modernisierung der Wohnungsbestände der LWU kann nur eine warmmietenneutrale Sanierung sein – eine Modernisierung ohne Erhöhung der Wohnkosten. Dies erscheint derzeit nur schwierig erreichbar – und dennoch muss alles unternommen werden, um sich dieser Aufgabe zu stellen. Dabei müssen alle Instrumente auf den Prüfstand, die dabei helfen können, diesen Prozess zu unterstützen. Dazu gehört im Fall der LWU auch die Möglichkeit einer Erhöhung des Eigenkapitals, denn anders als Förderprogramme mit regelmäßiger Unsicherheit über die Fortsetzung des Programms abhängig von der Haushaltslage und dem möglichen Wechsel von Regierungskonstellationen schafft eine konditionierte Eigenkapitalzuführung Planungssicherheit für die öffentlichen Unternehmen. Damit wird der Aufbau angemessener und effektiver Strukturen und Kooperationsbeziehungen möglich.
Zugleich sollten auch die weiterhin nötigen Förderprogramme für private Vermieter die Eigentümer stärker zur Kooperation anhalten. Zur Entwicklung und Umsetzung einer solchen Programmatik ist aber – genau wie beim Wohnungsneubau – ein Kulturwandel auf Seiten des Gesellschafters der LWU nötig: von einer begleitenden, ausschließlich auf finanzielle Anreize setzenden zu einer lenkenden und gestaltenden Rolle in der Investitionspolitik. Es wäre das Gegenteil der in den letzten Jahrzehnten erlernten politischen Grundhaltung aller Parteien.
Martin Reents und Sebastian Gerhardt engagieren sich im Netzwerk Berlin – Wohnen 2030
Die Entwicklung der »Kosten der Unterkunft« im Sozialrecht
Kein Tag ohne Skandal. Am 9. Dezember 2025 verkündete der Berliner Senat die Fortschreibung der AV-Wohnen, in der geregelt ist, welche Kosten für Miete und Heizung von Sozialamt und Jobcenter übernommen werden sollen. Heiz- und Warmwasserkosten werden angepasst. Aber die Mieterhöhungen, die aufgrund des Mietspiegels 2024 seit anderthalb Jahren erfolgt sind, finden keine Berücksichtigung: »Die Richtwerte für die Bruttokaltmiete – also der Miete zuzüglich kalter Betriebskosten – bleiben dagegen unverändert.« Wo man in der Stadt Wohnungen zum Mietniveau von 2023 anmieten kann, bleibt das Geheimnis der Landesregierung.
Die »Kosten der Unterkunft« (KdU) wirken auf den ersten Blick wie ein technischer Teil der Sozialgesetzbücher. Tatsächlich bilden sie den Punkt, an dem sich Wohnungsmarktkrise, föderale Finanzarchitektur und soziale Realität unmittelbar berühren. Seit zwanzig Jahren wachsen die Ausgaben, ohne dass die politisch Verantwortlichen ein schlüssiges Konzept zur Angemessenheit oder zur gerechten Lastenverteilung gefunden hätten. KdU sind damit längst kein Verwaltungsdetail, sondern einer der dynamischsten und konfliktreichsten Bereiche der sozialenSicherung. Umso wichtiger ist ein genauer Blick auf ihre Struktur und Reichweite.
Bezieht sich der Regelsatz (siehe LP21 Heft 65) auf die Kosten des unmittelbaren Lebensunterhalts, so stellen die Kosten der Unterkunft die zweite große Komponente bei der sozialrechtlichen Sicherung des Existenzminimums dar. Darunter ist der Finanzaufwand für Brutto-Warmmieten in Wohnungen ohne Stromkosten, aber auch die Tagessätze in Gemeinschaftsunterkünften (GU) zu verstehen. Nicht zu den KdU zählen die Kosten »in Einrichtungen« (z.B. Pflege- oder Seniorenheime). KdU erhalten folgende Personengruppen:
Bezieher:innen von Bürgergeld in Kommunen nach § 22 SGB II (Grundsicherung bei Erwerbsfähigkeit).
Bezieher:innen von Bürgergeld nach § 35 SGB XII 3.+4. Kapitel (Hilfe zum Lebensunterhalt, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung).
Bezieher:innen von Leistungen nach § 3 AsylbLG nach Anerkennung in Wohnungen, aber auch Tagessätze in Gemeinschaftsunterkünften.
Hartz IV und die Verschiebung in die Jobcenter
Mit dem »Vierten Gesetz für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt (Hartz IV)« wurde am 1. Januar 2005 die vormalige Arbeitslosen- und Sozialhilfe für Erwerbsfähige durch eine einheitliche Grundsicherung abgelöst. Seitdem wird diese Klientel organisatorisch von gemeinsamen Einrichtungen der Kommunen und Arbeitsagenturen betreut (i.d.R. den Jobcentern), über die auch die Leistungen ausgezahlt werden.
Der Übergang der erwerbsfähigen Leistungsbezieher aus den Sozialämtern in den Verantwortungsbereich der Jobcenter – verbunden mit einer erheblichen finanziellen Entlastung der Kommunen – war seinerzeit eine maßgebliche Voraussetzung für die Zustimmung der kommunalen Spitzenverbände und der Länder zur Reform. Für die Festlegung der »Angemessenheit« der Kosten der Unterkunft bleiben jedoch die Kommunen zuständig, die diesbezüglich ein Weisungsrecht gegenüber den Jobcentern ausüben.
Ende 2004 gab es 3,92 Millionen Arbeitslosenhilfe und Sozialhilfeempfänger im Alter zwischen 15 und 65 Jahren. Im März 2005 erhielten 3,55 Millionen Bedarfsgemeinschaften Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts; in ihnen lebten 4,79 Milllionen erwerbsfähige und 1,68 Millionen nicht erwerbsfähige Hilfebedürftige, überwiegend Kinder. 2005 beliefen sich die Netto-Zahlungsansprüche (ohne Sozialversicherung) auf 28,3 Milliarden Euro, davon 12,3 Milliarden Euro KdU.
Die Zahl der Leistungsbeziehenden ist seitdem ständig angestiegen. Im Dezember 2024 bezogen 5,727 Millionen Personen Leistungen nach SGB II, darunter 3,962 Millionen Erwerbsfähige, von denen jedoch nur etwa 1,8 Millionen wirklich arbeitslos waren. Für diesen Personenkreis wurden Ende 2024 Unterhaltsleistungen von 39,7 Milliarden Euro erbracht, davon 5,4 Mrd. Euro im Ukraine-Kontext.
Die KdU-Zahlungsansprüche stiegen von 13,7 Milliarden Euro (2006) auf 17,4 Milliarden Euro (2024, Grafik 1). Parallel dazu wuchs der Bundesanteil an den KdU (inkl. Bildung und Teilhabe) deutlich: von 4,017 Milliarden Euro im Jahr 2006 auf 12,239 Milliarden Euro im Jahr 2024, und damit von 29,3 auf 70,5 Prozent. Die erste Spitze 2020/21 ist auf pandemiebedingte Sonderregelungen zurückzuführen; der erneute Anstieg ab 2022 steht nicht allein mit dem Zuzug aus der Ukraine in Zusammenhang.
An dieser Entwicklung ist klar erkennbar, dass es sich um ein in mehreren Schüben angepasstes Finanzinstrument des Bundes handelt, die Kommunen von Sozialleistungen zu entlasten. Der in der Grafik dargestellte erwartete Abwärtstrend (Soll-Zahlen für Ende 2024 und Ende 2025) ist bislang nicht eingetreten.
Angemessenheit ohne Konzept: Die Wohnkostenlücke
Die Wohnkostenlücke (WKL) bezeichnet die Differenz zwischen den behördlich anerkannten Brutto-Warmmieten und den tatsächlich seitens der Leistungsbeziehenden gezahlten Mieten. Denn keineswegs werden die Realmieten übernommen, sondern nur solche, die nach den jeweiligen lokalen Vorschriften der Höhe nach als »angemessen« betrachtet werden.
Tatsächlich stehen die zuständigen Stellen eher ratlos vor der Frage, welche Sozialleistungen denn nun angemessen sind. Eindrucksvolles Material dazu liefern die Verfahren vor Sozialgerichten in Berlin.
Die veröffentlichten Gerichtsentscheidungen sind deutlich genug. Sie zeigen, dass es der Sozialverwaltung in Berlin, aber nicht nur in Berlin, am geforderten »schlüssigen Konzept« für angemessene Kosten der Unterkunft seit Jahren fehlt.
Selbstverständlich landen die meisten Konflikte um Regelleistungen und Kosten der Unterkunft nie vor Gericht, weil es den Betroffenen an Mitteln und Unterstützung fehlt, um ihre Rechte einzuklagen und sie nicht Jahre auf eine Entscheidung warten können. Das Ergebnis: Von 2,944 Millionen Bedarfsgemeinschaften, die KdU beziehen, zahlen 12,6 Prozent Mietanteile aus dem Regelsatz oder anerkanntem Einkommen. Die Behörden ersparten sich dadurch im Jahr 2024 KdU-Zahlungen in Höhe von 494 Millionen Euro.
SGB XII: KdU im statistischen Blindflug
Altersrentner und Erwerbsgeminderte erhalten im Bedarfsfall KdU-Leistungen nach SGB XII. Die kommunal ausgezahlten Leistungen für diese Klientel sind schwer erfassbar, da die publizierten Daten oft nicht zuverlässig zwischen Hilfe zum Lebensunterhalt (HzL, 3. Kapitel), Grundsicherung (Gsi, 4. Kapitel) und den darin enthaltenen KdU unterscheiden. Hinzu kommen Verflechtungen mit anderen Sozialsystemen.
Mit Einführung des SGB XII im Jahr 2005 beliefen sich die Ausgaben für Hilfe zum Lebensunterhalt außerhalb von Einrichtungen auf 1,2 Milliarden Euro für 80.845 Haushalte, die für Grundsicherung auf 2,8 Milliarden Euro für 462.459 Haushalte. Die KdU werden nicht gesondert erfasst, weil der Bund diese Daten nicht anfordert.
Örtliche KdU-Vorschriften nach § 35 SGB XII existieren nur vereinzelt (z. B. München, Hamburg). Ein Versäumnis, denn diese Klientel hat besondere altersbedingte Bedarfe und bewohnt – aus dem Berufsleben gerade ausgeschieden – häufig Wohnungen, die nach den örtlichen Vorgaben als »nicht angemessen« gelten. Wenn diese Menschen jedoch ihre Wohnungen verlieren, sind sie in der Regel ein Unterbringungsfall mit mehrfachem Kostenaufwand – der dann ausschließlich zu finanziellen Lasten der Kommunen geht (s. jedoch unten, steigende Bundesbeteiligung).
Zwischen 2009 und 2012 erstattete der Bund den Ländern nach § 46a SGB XII einen festgelegten Anteil der Nettoausgaben. Seit 2013 übernimmt er die Nettoausgaben der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung weitgehend, seit 2014 vollständig. Grundlage sind die Nachweise der Länder an das BMAS, die die Länder dem Bund im Rahmen dieses Erstattungsverfahrens vorzulegen haben.
Nebeneffekt dieser jährlichen Meldungen ist eine Verbesserung der Datenlage an dieser Stelle. Rund 1,26 Millionen Personen erhielten im Dezember 2024 Leistungen der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung. Die Fallzahlen steigen kontinuierlich, siehe Grafik 2.
Noch gravierender ist die Steigerung des Kostenaufwands, wie Tabelle 1 zeigt.
Eintritt der Babyboomer in Sozialsysteme
Der starke Kostenanstieg seit 2022 hängt mit dem Eintritt der sogenannten Babyboomern ins Rentenalter zusammen (im engeren Sinne die Jahrgänge 1957-1968). Viele erreichen das Rentenalter mit nicht bedarfsdeckenden Renten. Das gilt – häufig unbeachtet – auch für Pensionäre. Betroffen sind überwiegend Frauen.
Die Sozialämter können mit dieser Entwicklung personell kaum Schritt halten, da der Personalaufwand der Kommunen bei der bundesseitigen Kostenübernahme nicht berücksichtigt wird. Dabei erfordert die Betreuung dieser Klientel erhebliche sozialrechtliche Kompetenz über mehrere Bereiche hinweg: Einzubeziehen sind auch Empfänger von Leistungen nach dem 5. bis 9. Kapitel des SGB XII, insbesondere Personen mit Hilfe zur Pflege (7. Kapitel), sowie Bezieher von Wohngeld als vorrangiger Leistung. Für all diese Gruppen ist die Bedürftigkeit festzustellen – und die Fälle entsprechend zu koordinieren. Das ebenfalls erforderliche sozialpädagogische Einfühlungsvermögen sei nur am Rande erwähnt.
Gleichzeitig wachsen die Fallzahlen stark: Insgesamt lebten 2022 rund 15,5 Millionen Menschen der Babyboomer-Kohorte in Deutschland. Ihr verstärkter Eintritt in die Sozialsysteme seit 2022 verschärft die Problematik deutlich. Eine intensivere fachliche Auseinandersetzung mit den regional sehr unterschiedlichen Auswirkungen wäre dringend geboten.
KdU in Gemeinschaftsunterkünften
Die Kosten für Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften (GU) für Geflüchtete und Wohnungslose tragen die Kommunen. Indirekt werden sie jedoch durch finanzielle Umverteilungen zwischen Bund und Ländern – zulasten des Bundeshaushalts – entlastet. Zusätzlich besteht eine ausgewiesene Bundesbeteiligung.
Mit dem »Gesetz zur Beteiligung des Bundes an den Kosten der Integration und zur weiteren Entlastung von Ländern und Kommunen« vom 1.12.2016 (und dessen Fortschreibungs-Gesetzen) reagierte der Bund auf die damalige Flüchtlingszuwanderung. Die Bundesbeteiligung an den KdU im SGB II wurde für 2016–2018 erhöht. Zudem stieg der Länder- und Gemeindeanteil an der Umsatzsteuer, um die Integrationspauschale von jährlich 2 Milliarden Euro abzudecken. Seit 2019 ist die Bundesbeteiligung an den KdU im SGB II dauerhaft um 10,2 Prozentpunkte erhöht.
Diese Konstruktionen sollten verhindern, dass die Bundesauftragsverwaltung greift, die ab einer Kostenbeteiligung von über 50 Prozent vorgesehen ist (Art. 104a Abs. 3 GG). Der Bundesrechnungshof (BRH) kritisiert dieses System seit Jahren: Die Fachaufsicht liegt formal bei den Ländern, wird aber faktisch kaum ausgeübt; kommunale KdU-Aufwendungen werden weitgehend ungeprüft weitergemeldet.
Die Rechtslage erscheint komplex, läuft aber in der Praxis auf Folgendes hinaus: Die Kommunen können die Jobcenter anweisen, Tagessätze für GU vollständig als KdU zu übernehmen – ohne Angemessenheitsprüfung. Die Höhe der Bundesbeteiligung wird jährlich über eine Rechtsverordnung des BMAS festgelegt.
»Organisierte Verantwortungslosigkeit«
Der BRH stellte fest, dass Jobcenter auch solche Kosten als KdU übernahmen, die nicht unterkunftsbezogen sind: Leerstände, Betreuung, Bewachung, Verpflegung und Strom. Diese Praxis erklärt den deutlichen Aufwuchs der KdU-Ausgaben seit 2019. Sie betrifft nicht nur SGB-II-Leistungsbeziehende, sondern ebenso Unterbringungsfälle nach SGB XII – und eben auch die Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften.
In diese Dynamik ist auch das AsylbLG eingebunden. Die meisten Länder haben die Unterbringung von Asylbewerbern den Kommunen übertragen; die Kosten stiegen erheblich, insbesondere in GU. Zwischen 2016 und 2018 erhöhten sich die Ausgaben pro Bedarfsgemeinschaft um durchschnittlich 61 Prozent. Die Unterkunftskosten für Geflüchtete stiegen bundesweit um 20 Prozent, für Nicht-Geflüchtete um 1,1 Prozent.
Die verfügbaren Daten geben bis heute keinen differenzierten Einblick in die Verwendung der lokalen KdU-Mittel. Weder die Bundesagentur für Arbeit noch die kommunalen Sozialämter erfassen KdU in Wohnungen und GU getrennt.
Der BRH resümiert: »Das gewählte Konstrukt stellt sich demgegenüber – durch das Bestreben, den Eintritt einer Bundesauftragsverwaltung gezielt zu vermeiden – als organisierte Verantwortungslosigkeit dar und nimmt zusammen mit der Weisung, die Angemessenheit nicht zu prüfen, den Charakter einer Selbstbedienung an.« Ein Vorteil einzig für die Betreiber, nicht für die Betroffenen.
Dem ist nur hinzuzufügen, dass auch den lokalen Gremien die Entwicklung des GU-Finanzaufwands i.d.R. nicht dargelegt wird. Ein klarer Verstoß gegen die Grundsätze der Haushaltsklarheit und -wahrheit, aber eben politisch gewollt.
Forschungslücke mit Folgen
Die Konsequenzen der unterschiedlichen Mechanismen der Bundesbeteiligung in den sozialen Leistungsbereichen sind gravierend. Die kommunalen Sozialausgaben steigen rasant, während die Rückvergütung durch Anpassungen der Bundesbeteiligung hinterherhinkt. Der Ausgabenzuwachs hat sich seit 2023 deutlich beschleunigt und wird absehbar anhalten. Nach Daten der Kassenstatistik von Destatis sind die kommunalen Sozialausgaben von 50 Milliarden Euro im Jahr 2014 auf 85 Milliarden Euro im Jahr 2024 gestiegen. Bemerkenswert: Rund die Hälfte dieses Anstiegs entfällt auf die Jahre 2023 und 2024.
Die Entwicklungen zeigen, dass die KdU längst kein technischer Randbereich mehr sind, sondern ein zentraler Faktor sozialer Belastung. Ohne verlässliche Datengrundlagen, klare Angemessenheitskriterien und eine Bundesbeteiligung, die der realen Dynamik folgt, geraten die Kommunen in strukturelle Unterfinanzierung – mit Folgen insbesondere für die Betroffenen. Gleichzeitig bleibt die Forschung erstaunlich stumm: Keine KdU-Forschung zu Mietentwicklung im Wohnungsbestand, keine Forschung zum Aufwuchs der GU-Kosten, keine Forschung zum Eintritt der Babyboomer in die Sozialkassen – insgesamt: keine Projektion auf die Jahre 2030 ff. Das Thema wird weitgehend ausgeblendet. So kann man Demagogie auch den Weg freimachen.
Michael Breitkopf war aktiv in der Recherche zum Berliner Bankenskandal und der Sozialberatung im Stadteilbüro Berlin-Friedrichshain.
Bundesagentur für Arbeit, Sonderbericht: Der Übergang von der Arbeitslosen- und Sozialhilfe zur Grundsicherung für Arbeitssuchende, Aug. 2005.
Bundesrechnungshof, Prüfung der Beteiligung des Bundes an den Leistungen für Unterkunft und Heizung, 19.12.2019.
Bundesrechnungshof, Prüfung der Leistungen für Unterkunft und Heizung im Rechtskreis des SGB II, 23.06.20; Teil I: Geflüchtete, Teil II, Nicht-Geflüchtete.
Bundeszentrale für politische Bildung, Kühnlenz: Das Bürgergeld – eine Bilanz.
Spätestens seit dem erfolgreichen Volksentscheid der Initiative ›Deutsche Wohnen & Co. enteignen‹ im September 2021 ist klar, dass die Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes nicht nur als utopisches Gedankenspiel, sondern als eine ernstzunehmende politische Option zu diskutieren ist. Fast 60 Prozent der abgegebenen Stimmen votierten für eine Enteignung großer Wohnungsunternehmen.
Das Referendum von 2021 hatte als Beschlussvolksentscheid einen auffordernden Charakter, war aber im Gegensatz zu einem Gesetzesvolksentscheid rechtlich nicht bindend. Die Landesregierungen in Berlin haben seitdem versucht, eine Umsetzung der Forderung des Volksentscheides auszusitzen und zu verzögern. Als Begründung wurde dafür neben ideologischen Vorbehalten auch die rechtliche Komplexität des Vorhabens und eine Reihe von offenen Fragen zur praktischen Umsetzung angeführt.
Während insbesondere verfassungsrechtliche Vorbehalte zur grundsätzlichen Zulässigkeit einer Vergesellschaftung inzwischen auch durch die Ergebnisse der vom Berliner Senat einberufenen ›Expertenkommission Vergesellschaftung‹ als weitgehend ausgeräumt betrachtet werden, konzentriert sich die aktuelle Debatte um die voraussichtlichen Kosten der Vergesellschaftung und die Festsetzung einer Entschädigungshöhe. Denn die im Grundgesetz formulierte Regel zur Entschädigung einer Vergesellschaftung ist alles andere als eindeutig.
Unter Verweis auf Artikel 14 des Grundgesetzes gilt: »Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen«. Aus einer verfassungsrechtlichen Perspektive sind damit vor allem zwei Optionen ausgeschlossen, denn weder eine Enteignung ohne Entschädigung noch eine Entschädigung zum aktuellen Marktwert der Grundstücke und Gebäude haben den Charakter einer Abwägung. Entschädigungssummen zwischen diesen Extremwerten sind grundsätzlich zulässig – solange sie belegen können, dass sie auch »gerecht« abgewogen wurden. In den bisherigen Diskussionen kursieren verschiedene Ansätze zur Bestimmung einer Entschädigungshöhe.
Rechenwege
Eine Marktperspektive beispielsweise wurde bereits in der ersten Kostenschätzung des Vergesellschaftungsvorhabens durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Jahr 2019 eingenommen. Auf der Basis von Geschäftsberichten von sieben großen Immobilienunternehmen und Schätzungen zu drei weiteren großen Bestandshaltern wurden die Marktwerte für die enteignungsreifen Wohnungsbestände für den Zeitpunkt Ende 2018 auf etwa 32,8 Mrd. Euro bestimmt. Mit einer Konjunkturanpassung von 10 Prozent pro Jahr lag der angenommene Verkehrswert der Vergesellschaftungsbestände bei 36 Mrd. Euro. Von diesem Wert ausgehend wurden Abschläge 15 bis 17 Prozent für die Bodenpreisentwicklung seit 2013 vorgenommen, weil diese nicht als zu entschädigende Eigenleistung der Wohnungsunternehmen gesehen wurde. Zudem wurde ein Abschlag für den Skaleneffekt beim Transfer von großen Beständen von 3 bis 5 Prozent einkalkuliert. Die so kalkulierte Entschädigungssumme lag in der Senatsschätzung etwa 20 Prozent unter dem zuvor berechneten Verkehrswert bei 28,8 Mrd. Euro (Senat von Berlin 2019: 6). Auch der Landesrechnungshof nutzte im Jahr 2024 für ein Abschätzung der Finanzierungsrisiken durch eine Vergesellschaftung für das Land Berlin diesen verkehrswertorientierten Ansatz (Rechnungshof von Berlin 2024: 13).
Eine Sozialisierungsperspektive hingegen nahmen Berechnungen und Schätzungen der Initiative ‹Deutsche Wohnen & Co. enteignen‹ ein, die eine Entschädigungshöhe aus den potentiellen Mieterträgen der vergesellschafteten Bestände abschätzten. Im ‹Fairen Mieten Modell‹ der Initiative wurde dabei eine auch für Haushalte an der Armutsschwelle leistbare Miete von etwa 4 Euro/m² zur Grundlage genommen und im Rahmen einer vereinfachten Ertragswertberechnung nach Abzug derBewirtschaftungskosten der Reinertrag einer 40-jährigen Bewirtschaftung zu gemeinwirtschaftlichen Konditionen berechnet (Hoffrogge 2023). Bei einem Vergesellschaftungsbestand von etwa 240.000 Wohnungen liegt die aus der Sozialisierungsperspektive errechnete Entschädigungshöhe bei etwa 9,3 Mrd. Euro.
Ein Unternehmensperspektive bezieht für die verfassungsrechtlich geforderte Abwägung der Interessen die Lage der Unternehmen, die vergesellschaftet werden sollen, in die Bestimmung einer Entschädigungshöhe mit ein. Eine Variante dieser Perspektive argumentiert, dass die Entschädigung mindestens in der Höhe der bestehenden Finanzierungsverbindlichkeiten festgesetzt werden sollte, um die Existenz der Unternehmen selbst nicht zu gefährden. In einer Hochrechnung von 2021 wurden dafür Entschädigungssummen zwischen 9,8 Mrd. Euro (für die grundpfandrechtlich gesicherten Finanzverbindlichkeiten) und 22,8 Mrd. Euro (unter Hinzuziehung von Wandelschuldverschreibungen, Unternehmensanleihen und sonstigen Verbindlichkeiten) kalkuliert (AG-Sozialisierung 2021: 19). Eine zweite Variante bestimmte eine Entschädigungshöhe von etwa 15,9 Mrd. Euro auf der Basis der von den Unternehmen finanzierten Eigenleistungen für Kauf und Modernisierungsinvestitionen inklusive einer Verzinsung (AG Sozialisierung 2021: 21).
Eine Bankenperspektive ergänzt den Reigen der Varianten zur Bestimmung der Entschädigungssumme durch eine konventionelle Refinanzierungsbetrachtung und fragt danach, welches Refinanzierungsvolumen unter verschiedenen Konstellationen von Miethöhen, Bewirtschaftungskosten und Finanzierungsmodellen ohne dauerhafte Zuschüsse aus den Mieterträgen getragen werden kann.
Szenarien mit verschiedenen Einstiegsmieten (zwischen 6,00 Euro/m² und 8,00 Euro/m²), unterschiedlichen Ansätzen für die Bewirtschaftungsausgaben (zwischen 2,94 Euro/m² und 4,44 Euro/m²) sowie Variationen von Finanzierungsstrukturen und Laufzeiten zeigen, dass Entschädigungshöhen zwischen 10 und 17 Mrd. Euro im Rahmen einer substanzerhaltenden Bewirtschaftung und zu sozialverträglichen Mieten ohne dauerhafte Zuschüsse aus den Mieterträgen refinanziert werden können (Holm/ Thonke/ Arpagaus 2025).
Wenigstens versuchen
Obwohl die Entschädigungssumme für die Beurteilung des Vergesellschaftungsvorhabens von enormer Bedeutung ist, wird die Debatte bisher von Schätzungen und Überschlagsrechnungen mit Durchschnittswerten bestimmt. Auch mehr als vier Jahre nach dem erfolgreichen Volksentscheid hat der Berliner Senat noch nicht begonnen, die Unternehmen einer Vergesellschaftung zu identifizieren und die Werte der Wohnungsbestände grundstücksgenau zu bestimmen.
Aktuell bereitet sich die Initiative auf ein zweites Volksbegehren vor und hat bereits einen ersten Entwurf eines Vergesellschaftungsgesetzes veröffentlicht (DWE 2025). Das dort vorgeschlagene Modell zur Bestimmung der Entschädigungshöhe sieht einen am etablierten Bewertungsgesetz (BewG) orientierten Mix aus Gebäudesachwert und einem modifizierten Bodenwert vor. Insbesondere um mit der Entschädigung die Spekulation auf Wertsteigerungen ohne eigene Leistungen nicht nachträglich zu belohnen, wird dabei vorgeschlagen, die Bodenwerte aus den Jahren 2011 bis 2013 zur Grundlage der Bemessung zu erheben und den entsprechenden Mittelwert um 3,5 Prozent pro Jahr fortzuschreiben.
Konkrete Zahlen können auch von der Initiative nicht benannt werden, aber der Vorschlag ist der erste Versuch, der die Qualitäts- und Lagedifferenzierungen der Vergesellschaftungsbestände überhaupt in den Blick nimmt. Zugleich bietet die im Gesetzentwurf verfolgte Bestandsperspektive bei der Bestimmung der Entschädigungshöhe eine sinnvolle Ergänzung zu den bisher diskutierten Ansätzen und orientiert sich sachgerecht an den Vergesellschaftungsobjekten selbst. Die Verlagerung der Vergesellschaftungsdebatten von den verfassungsrechtlichen Fragen der Zulässigkeit zu einer Diskussion der finanziellen Bedingungen ihrer Umsetzung ist das Ergebnis einer kontinuierlichen Kampagne der Initiative und ihrer fachpolitischen Begleitung.
Zugleich verweisen die unterschiedlichen Positionierungen zur Ermittlung einer angemessenen Entschädigungshöhe darauf, dass eine erfolgreiche Umsetzung der Vergesellschaftungsforderung mehr braucht als politische Mehrheiten. Die Festsetzung einer verfassungsrechtlich resistenten Entschädigungshöhe und ein überzeugender Plan zur Refinanzierung sind im Moment die größten Hürden, die es zu nehmen gilt. Der mit dem Gesetzentwurf vorgeschlagene Mechanismus zur Bestimmung der Entschädigungshöhe sollte als Diskussionsvorschlag aufgegriffen und von möglichst vielen geprüft werden. Das Verfahren einer Gesetzgebung von unten braucht jetzt eine gründliche Auseinandersetzung mit den Vorschlägen, um mögliche Änderungen noch vor dem Start eines neuen Volksbegehrens aufzunehmen. Noch nie war Kritik an ›Deutsche Wohnen & Co. enteignen‹ so willkommen wie jetzt.
Andrej Holm ist Stadt- und Regionalsoziologie mit den Forschungsschwerpunkten Gentrification, Wohnungspolitik im internationalen Vergleich und Europäische Stadtpolitik.
Rechnungshof von Berlin 2024: Bericht zu den Auswirkungen einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen auf den Landeshaushalt (Bericht nach § 88 Abs. 2 Landeshaushaltsordnung an den Regierenden Bürgermeister von Berlin, die Senatsverwaltung für Finanzen und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Berlin: Rechnungshof von Berlin (https://www.berlin.de/rechnungshof/veroeffentlichungen/veroeffentlichungen/rs-beratungsbericht-vergesellschaftung.pdf)
Senat von Berlin 2019: Volksbegehren über »Beschluss für ein Gesetz zur Vergesellschaftung von Grund und Boden (Rekommunalisierung)« der Initiative »Deutsche Wohnen & Co. Enteignen!«
Ende November 2025 vermeldeten die Medien, dass von 2015 bis 2024 die Angebotsmieten in Berlin um »fast 100 Prozent« – genau: 96,6 Prozent – gestiegen sind. In absoluten Zahlen: von 8,45 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 16,64. Trotzdem hielt sich die Aufregung über die Meldung in Grenzen. Die Wohnungssuchenden in der Hauptstadt wissen ohnehin, wie es aussieht. Und die meisten Bestandsmieter tangierte die Mitteilung nur peripher. Sie haben eher nicht vor, umzuziehen. Wer nicht mehr an seiner alten Wohnung hängt, hängt doch am alten Mietvertrag. Die Mietenbewegung mobilisiert gern mit dem Slogan: »Wir bleiben alle!« Für immer mehr Menschen steigt die Wohnkostenbelastung. Eine Studie jagt die andere. Doch solange man noch bleiben kann, kann man Meldungen über den Anstieg der Angebotsmieten erstmal ignorieren.
Der Berliner Wohnungsmarkt hat sicher eine ganze Reihe von Besonderheiten. Eine oft hervorgehobene Besonderheit fällt in der näheren Umgebung allerdings nicht wirklich auf: Über 80 Prozent der Berliner Wohnungen werden von Mieterhaushalten bewohnt – so wie in Leipzig oder Rostock, in Halle oder Dresden, in Potsdam oder Schwerin, Magdeburg oder Chemnitz. Kurz: Unter den ostdeutschen Großstädten ist die Berliner Situation nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Dagegen gibt es nur eine westdeutsche Kommune, für die gleiches zutrifft: Frankfurt am Main. Schon in Hamburg beträgt die Quote des selbstgenutzten Wohneigentums 21 Prozent.
Freiheit durch Eigentum?
Bundesweit entfallen 43 Prozent der belegten Wohnungen auf selbstgenutztes Wohneigentum. Jenseits der großen Städte ist dies oft auch die Wohnform für die Mehrheit der abhängig Beschäftigten. Doch unter den Bundesländern haben nur das Saarland, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg eine Wohneigentumsquote von mehr als 50 Prozent; Niedersachsen verfehlt die Marke knapp. In Eigentümerhaushalten beträgt die Wohnfläche pro Person 65 Quadratmeter, in Mieterhaushalten nur 48,5 Quadratmeter. Für die Hälfte der Eigentümerhaushalte gilt, dass sie sich den Traum vom freistehenden Einfamilienhaus erfüllen konnten. Unter Mieterhaushalten gilt das nur für 10 Prozent.
Doch so oft auch in Umfragen das Wohnen im Eigentum als bevorzugte Perspektive angegeben wird, die Nachteile sind nicht weniger bekannt. So kann die Dynamik des Kapitalismus nur zu leicht mit dem Wohnen in der eigenen Immobilie in Widerspruch treten: Wenn ein neuer Job andernorts zu suchen ist, findet sich nicht immer eine neue Käuferin oder ein neuer Käufer für das alte Heim. Und nicht alle Häuser oder Eigentumswohnungen sind schon abbezahlt. Für das einmal erworbene Eigentum müssen Millionen von Pendlerinnen und Pendlern lange Arbeitswege in Kauf nehmen.
Bis ins erste Halbjahr 2022 stiegen die Immobilienpreise so stark, dass selbst die niedrigen Zinsen den Kauf von Wohneigentum nicht wirklich erleichterten. Seither sind die Preise etwas zurückgegangen. Doch im Oktober 2025 stellte die Bundesregierung fest: »Bei unteren Einkommensklassen machen inzwischen Wohneigentumsbildung durch Erbschaften bzw. Schenkungen von Immobilien etwa die Hälfte des Eigentumserwerbs aus. Die familiäre Unterstützung gewinnt daher bei diesen Haushalten immer mehr an Bedeutung.«
Freiheit trotz Miete?
Der besonderen Bedeutung der Wohnungsvermietung hat das Bundesverfassungsgericht 1993 in einer Grundsatzentscheidung Rechnung getragen, die auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung unter den Schutz des Artikel 14 Grundgesetz stellte. Zur Begründung führte es aus: »Die Eigentumsgarantie soll dem Grundrechtsträger einen Freiraum im vermögensrechtlichen Bereich erhalten und dem Einzelnen damit die Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglichen. (…) Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen.«
Allerdings hat der Mieter »… keine originäre, sondern nur eine abgeleitete Beziehung zu dem von einem anderen geschaffenen Wohnraum. Er beansprucht Schutz gegenüber dem Vermieter, von dem er seine Rechte ableitet und der ihm diese Rechtsposition in Wahrnehmung seiner privatrechtlichen Eigentümerbefugnisse überhaupt erst eingeräumt hat. Auch der Vermieter kann für aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter fließende Ansprüche das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in Anspruch nehmen (…) Das steht der Anerkennung des Besitzrechts des Mieters als Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG indes nicht entgegen. Daraus folgt vielmehr nur die Notwendigkeit einer gesetzlichen Ausgestaltung. Der Gesetzgeber muß in Erfüllung seines Auftrages aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG die beiden miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen inhaltlich ausgestalten, gegeneinander abgrenzen und die jeweiligen Befugnisse so bestimmen, daß die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt werden.«
Diese höchstrichterliche Aufgabenbeschreibung fasste langfristige Entwicklungen des deutschen Wohnungsmietrechts zusammen, wie sie insbesondere in den Bestimmungen zum Kündigungsschutz und Mieterhöhungen sowie im Vorherrschen unbefristeter Mietverträge deutlich werden. Dank solcher Mieterrechte lag der durchschnittliche Anstieg der Nettokaltmieten im Bestand für Gesamtdeutschland bis Anfang 2022 etwa im Bereich der Steigerung der Verbraucherpreise – und blieb dann deutlich hinter der Inflationsrate zurück. Für abhängig Beschäftigte, d.h. für die Mehrheit der Bevölkerung, bilden die Kosten der Wohnung regelmäßig den größten Einzelposten auf der Ausgabenseite und stellen damit einen erheblichen Teil der Reproduktionskosten der Ware Arbeitskraft dar. Die Rechte von Bestandsmietern anzutasten, ist in Deutschland mit einem hohen politischen Risiko verbunden.
Die Ausgestaltung des Mietrechts macht aber auch deutlich, dass in der Beschreibung des Mietverhältnisses als eines »eigentumsähnlichen« Rechts »ähnlich« nicht »gleich« bedeutet. Und erstmal muss man selbstverständlich einen Mietvertrag haben.
Nicht alle sind klein: die Privatvermieter
Die Besonderheit der Nachfrage nach Wohnungen besteht darin, dass hier direkt über die räumlichen Bedingungen des persönlichen Lebens entschieden wird. Die Besonderheit des Angebots von Wohnungen besteht darin, dass die Anfangsinvestitionen sehr hoch und das gebildete Vermögen sehr unbeweglich sind. Wenn sich die Geschäfte von einem Ort entfernen, wird das teuerste Gebäude entwertet.
Gut 60 Prozent aller Mietwohnungen, gut 14 Millionen, werden von Privatvermietern angeboten, d.h. von Einzelpersonen und Eigentümergemeinschaften. In vielen Fällen handelt es sich dabei tatsächlich um Kleinvermieter mit ein oder zwei Wohnungen. Eine Tatsache, die von der Immobilienlobby gern betont wird. Nur ist das bewusst und grob irreführend, denn wie das Vermögen insgesamt, ist das Immobilienvermögen sehr ungleich verteilt. Bei den meisten Haushalten besteht das Immobilienvermögen allein aus dem Hauptwohnsitz. Lediglich etwa 20 Prozent aller Haushalte haben andere Immobilien wie Mietwohnungen oder Grundstücke. Und nur etwa 4 Prozent aller Haushalte erhalten relevante Einkommen durch Vermietung oder Verpachtung aller Art, zumeist von Wohnungen. Auf sie entfallen über 60 Prozent aller Einnahmen privater Haushalte aus Vermietung und Verpachtung.
Die amtliche Statistik spricht hier von »privaten Kleinanbietern«, was nett und persönlich klingt. Doch sind diese Haushalte nicht nur durchschnittlich deutlich reicher als die meisten Bewohnerinnen und Bewohner des Landes; das Wort »klein« suggeriert hier auch für verschiedene Anbieter sehr Differenziertes: Für einige bedeutet es Verluste, für viele einen Vermögenswert, aber ohne nennenswerte Erträge daraus erzielen zu können. Eine relevante Minderheit schafft es auch, größere Einnahmen aus den Mietobjekten zu gewinnen. Auch wenn der durchschnittliche Umsatz dieser privaten Vermieter im Vergleich zu Unternehmen in anderen Wirtschaftszweigen eher gering ist – in der Verfügung über erhebliche Vermögenswerte stechen diese privaten Haushalte klar heraus.
Die Wohnungsunternehmen unterscheiden sich wesentlich nach Eigentumsform und Strategie. Die privatwirtschaftlichen Unternehmen mit etwa 3,5 Millionen Wohnungen (15 Prozent) sind durch eine hohe Konzentration der Bestände in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und durch eine hohe Konzentration des Kapitals gekennzeichnet: Auf die größten fünf Unternehmen, Vonovia, LEG Wohnen, Vivawest, TAG und Grand Property kommen schon fast eine Million Wohnungen. Diese Konzentration in der Branche ist auch ein Ergebnis gescheiterter Planungen (siehe Beitrag ab Seite 31). Mit der Krise 2008/09 war die Zeit der Privatisierungen erst einmal vorbei. In einem ersten Schritt mussten sich die Unternehmen von kurzfristigen Verkaufsperspektiven verabschieden und Strategien für die Bestandsbewirtschaftung entwickeln. Im zweiten Schritt platzte der Traum von immer weiter steigenden Preisen und Verkaufszahlen. Die Bestandsmieten schließlich konnten gar nicht so hoch getrieben werden, wie es den im Boom gezahlten Immobilienpreisen entsprochen hätte. Die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia sorgte 2022 noch einmal für hohe Transaktionszahlen. Diese Zahlen bedeuten kein Wachstum, sondern angesichts neuer Risiken eine Konsolidierung.
Die öffentlichen Wohnungsunternehmen haben einen Marktanteil von mehr als 12 Prozent, etwa 2,9 Millionen Wohnungen. Vor allem in den Stadtstaaten, in Großstädten und in Ostdeutschland sind sie entscheidende Anbieter, manchmal in schrumpfenden, manchmal in stark wachsenden Wohnungsmärkten. Auch hier gibt es sehr große Unternehmen mit ihren eigenen Schwierigkeiten (Seite 51-55). Jedoch ist die Konzentration deutlich geringer. Auf die zehn größten öffentlichen Wohnungsunternehmen entfallen zusammen etwa 700.000 Wohnungen.
Die genossenschaftlichen und anderen nicht-Profit-orientierten Wohnungsunternehmen halten gut 2,5 Millionen Wohnungen (11 Prozent). Ihre zumeist kleinen oder mittleren Bestände spielen eine wichtige Rolle auf den lokalen Wohnungsmärkten. Leider werden sie aus der Außenperspektive oft idealisiert: Genossenschaften z.B. sind nicht irgendeinem Gemeinwohl, sondern ihren Mitgliedern verpflichtet. So halten sie sich in der Neubaufrage deutlich zurück.
In die Verlängerung: die Mietpreisbremse
Auf die zunehmenden Spannungen auf dem Wohnungsmarkt reagierte die Bundesregierung 2015 mit der Einführung der zeitlich befristeten Mietpreisbremse (§ 556 d BGB), die seither mehrfach verlängert und verbal verschärft wurde. Auf ihrer Grundlage können die Regierungen der Bundesländer Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmen, in denen dann bei Wiedervermietung »die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen« darf.
Die Landesregierungen müssen ihre Verordnungen nur öffentlich begründen. Der jüngsten Verlängerung bis Ende 2029 verdanken wir die eingangs zitierten Daten zur Verdopplung der Angebotsmieten in der Hauptstadt in den letzten zehn Jahren. In der ausführlichen Begründung der aktuellen Berliner Verordnung finden sich darüber hinaus viele weitere Belege dafür, dass die Nachfrage das Angebot an Mietwohnungen seit Jahren übersteigt, in den nächsten Jahren weiterhin übersteigen wird, und welche Folgen das hat: steigende Bestandsmieten, massiv steigende Angebotsmieten. Auf angespannten Wohnungsmärkten können sich die Vermieter ihre neuen Mieter aussuchen – und Neumieter sind in der Regel froh, wenn sie ausgesucht werden. Sie zahlen die Miete, für die sie unterschrieben haben. Geklagt wird selten. Im Bestand gibt es zudem die legale Umgehungsmöglichkeit durch Vermietung möblierter Wohnungen und Indexmieten.
Auf solche teuren Angebote sind in besonderem Maße die Menschen angewiesen, die auf dem normalen Wohnungsmarkt keine Chance und keine Aussicht auf Sozialleistungen haben oder einfach nicht warten können: Jede/r kann sich hier seine eigene Liste zusammenstellen. Jeden Tag suchen Menschen neue Wohnungen für neue Lebenssituationen und müssen aus verschiedensten Gründen umziehen und die hohen Mieten zahlen, die ihnen abverlangt werden. 800 Euro pro Monat für ein kleines Zimmer, Kaution im Voraus, Kündigungsfrist für den Vermieter zwei Wochen? Ja, so etwas.
Der Glaube an den Markt
Eine Entspannung der Wohnungsmärkte erwartet die Bundesregierung immer noch von verstärkten privaten Wohnungsbauinvestitionen. Der Markt soll es richten. Deshalb gilt die Mietpreisbremse für Neubauten und umfassende Modernisierungen nicht. Doch trotz hoher Nachfrage der steigenden Mieten erreichte der Wohnungsneubau die Zielzahlen der verschiedenen Bundesregierungen nie und ging seit 2020 zurück: von 306.400 Wohnungen zunächst auf 294.000 und 2024 auf nur mehr 251.900 Wohnungen. In der Lehrbuchökonomie führt ein Nachfrageüberschuss zu steigenden Preisen. Das ist passiert. Dann sollen die steigenden Preise zu Investitionen führen, die Nachfrage und Angebot zum Ausgleich bringen. Das ist nicht passiert. In Deutschland fehlen seit Jahren weit über ein Million bezahlbare Wohnungen da, wo sie gebraucht werden, nicht nur in Ballungszentren und Universitätsstädten. Ein Leerstand in einer Gegend ohne Jobs und soziale Infrastruktur entlastet nichts. Trotz der lange bekannten Knappheit entwickeln die privaten Anbieter keine entsprechende Bautätigkeit. Der Wohnungsmangel führt zu steigenden Mieten, nicht zu einer ausreichenden Erhöhung des Angebots. Zwei Interpretationen sind dafür besonders beliebt: die hohen Bodenpreise und die hohen Baupreise. Beide sind unzureichend, aber die zweite führt wenigstens in die Nähe einer Erklärung.
Bodenpreise und ihr Grund
Die hohen Baulandpreise, so beginnt die erste Interpretation, seien das Ergebnis der Knappheit, es gebe einfach nicht genug Flächen. »Hohe Grundstückspreise lassen einen frei finanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu«, behauptete das zuständige Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung schon 2017. Aus einer betriebswirtschaftlichen Sichtweise klingt das plausibel. Ähnlich wurde der Wohnungsmarkt schon Anfang der 1970er Jahre in der SPD diskutiert, und es wurden entsprechende Reformvorschläge entwickelt. Die Wiederaufnahme dieser Vorschläge heute hat allerdings bisher weder die Gründe für das Scheitern der Reform in den 1970er Jahren noch die sozialwissenschaftliche Debatte dazu ernst genommen. Damals wie heute gilt: Preise fallen nicht vom Himmel. Tatsächlich verhält es sich bei der Preisbildung für Bauland umgekehrt: Die mit den fertigen Gebäuden durch Erträge z.B. aus Mieteinnahmen erzielbaren Gewinne führen zu den hohen Preisen für Grundstücke, wobei die aufgrund des Nachfrageüberhangs antizipierten zukünftigen Ertragssteigerungen das spekulative Element der Preisgestaltung ausmachen. Karl Marx würde da von fiktivem Kapital reden. Die hohen Mieten aus den hohen Bodenpreisen zu erklären, ist ein klassischer Zirkelschluss.
Der lange Schatten einer Krise
Außerdem machen die Bodenpreise zwar einen wesentlichen, aber nicht den größten Posten der zu finanzierenden Erstellungskosten aus, vielleicht 20 Prozent. Der deutlich größere Teil sind die Baukosten, und am Ende kommen noch die Kosten der Finanzierung selbst hinzu, die Zinsen. Die Zinsen waren bis Anfang 2022 im historischen Vergleich sehr niedrig, geholfen hat das nichts. Die Baukosten dagegen sind schon vor 2020 deutlich gestiegen.
Hier wirkt bis heute die Krise der Bauwirtschaft Ende der neunziger Jahre nach. In den acht Jahren zwischen 1996 und 2004 verringerte sich die Anzahl der Bauunternehmen mit mehr als 20 Beschäftigten um über 40 Prozent. Die Beschäftigung im Baugewerbe, die von 1991 bis 1995 von 2,8 Millionen auf 3,2 Millionen zugenommen hatte, ging bis 2006 um über eine Million zurück. Diese Zahlen geben nur einen groben Hinweis, in welchem Umfang in der Bauwirtschaft Qualifikationen und Arbeitserfahrungen entwertet und zerstört worden sind. Was folgte, war eine lange Phase der Stagnation. Die Investitionen der Bauwirtschaft haben sich zwar nominell seit dem Tiefpunkt 2005 mehr als verdoppelt. Real liegen sie immer noch unter dem Niveau des Jahres 1991.
Heute wäre angesichts über einer Million fehlender Wohnungen ein Neuaufbau von Kapazitäten nötig. Die Bauunternehmen dagegen nahmen den Nachfrageboom mit nicht leistungshinterlegten Preiserhöhungen mit, gingen aber keine langfristigen Investitionen, keine Risiken ein.
Politische Antworten heute
Zur Anpassung des Wohnungsmarktes an die kapitalistische Dynamik waren immer staatliche Interventionen nötig. Dazu gehörten Mietobergrenzen ebenso wie steuerliche Förderungen. Die Vorstädte in den USA waren die fordistische Kombination von Auto und billigem Hausbau mit der staatlichen Förderung des Hypothekenmarktes, insbesondere in Form der Absetzbarkeit der Hypothekenzahlungen von der Einkommenssteuer (während Mieten nicht absetzbar waren).
In der alten Bundesrepublik entwickelte sich mit den Neubauprogrammen der Nachkriegszeit ein »sozialer Wohnungsbau« als Investorenförderung mit sozialer Zwischennutzung. Flankiert wurde er schon damals durch die Stärkung der Nachfrageseite, heute das Wohngeld und die Kosten der Unterkunft (Seite 11-14). Beide Wege haben wichtige soziale Wirkungen. Aber beide Wege subventionieren am Ende die Immobilieneigentümer: über die Förderung des Vermögensaufbaus oder direkt über die Zahlung der steigenden Mieten.
Eine Alternative ist der Ausbau der öffentlichen Wohnungsbestände durch öffentliche Investitionen. Auch dieser Weg ist nicht einfach, aber er wäre nachhaltig. Über eine öffentliche, langfristig sichere Nachfrage nach Bauleistungen ermöglicht er den nötigen Kapazitätsaufbau in der Bauwirtschaft und Kostensenkungen für den nötigen Neubau und die umweltpolitisch notwendigen energetischen Modernisierungen. Nur braucht die Veränderung hin zu einer politisch gestaltenden Wohnungspolitik eine neue, gesellschaftlich handlungsfähige soziale Bewegung. Denn Vergesellschaftung bedeutet, auf andere Weise als Eigentümer wirtschaften zu können. Zu können, nicht nur zu wollen.
»Man kann einen Menschen mit einer Wohnung gerade so gut töten, wie mit einer Axt.« Mit diesen Worten, die oft dem Berliner Maler und Grafiker Heinrich Zille zugeschrieben werden, eröffnete der Sozialdemokrat Albert Südekum 1908 sein Buch Großstädtisches Wohnungselend. Erst Jahre später wurde der Satz in Büchern über Heinrich Zille verwendet. Südekum gab keine Quelle an. Er verwendete den Satz wie eine allgemein gebräuchliche Wendung. Zurecht.
So erklärte der liberale Städteplaner Werner Hegemann 1911 das »berühmte Wort« für »grundfalsch«. Bezogen auf Wohnungen, in denen pro Kopf weniger Luftraum zur Verfügung stand als einem bayrischen Zuchthäusler, schrieb er: »Eine Axt ist eine zum Widerstand aufreizende oder eine plötzlich erlösende Waffe; eine schlechte Wohnung dagegen ist ein schleichendes, verruchtes Gift, das, bevor es tötet, seine Opfer langsam betäubt, aus Menschen zu Tieren und aus Tieren zu bleich vegetierenden, schädlichen Schattenpflanzen herabdrückt.« Das Entsetzen über weite Teile der damaligen, vor allem großstädtischen Wohnverhältnisse war damit ebenso ausgedrückt wie die Entmenschlichung ihrer Opfer.
Diese deutschen Reaktionen auf die städtebaulichen Folgen der Industrialisierung nahmen, wie schon 1845 Friedrich Engels in seiner Frühschrift Die Lage der arbeitenden Klasse in England die Wohnungsfrage als etwas grundlegend Neues wahr. Nicht deshalb, weil Menschen zuvor immer besser gewohnt hätten, keinesfalls. Sondern weil das unbewältigte Elend in so großem Kontrast zum neuen, naturbeherrschenden kapitalistischen Reichtum stand. Erst in der Frühen Neuzeit erreichte die Arbeitsproduktivität der Landwirtschaft in einigen Ländern einen Stand, der eine Verstädterung überhaupt möglich machte. Um 1800 lebten in den Niederlanden über 40, in Großbritannien 30 Prozent der Bevölkerung in Städten. Der europäische Durchschnitt lag, wie in Indien, bei 13 Prozent. Vor dem Ersten Weltkrieg wohnten im Deutschen Reich noch mehr als zwei Drittel der stark gewachsenen Bevölkerung auf dem Land. Weltweit war die Urbanisierung eine Entwicklung des 20. Jahrhunderts. Seit 2008 wohnt mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung in Städten.
Die Wohnungsfrage hatte immer zwei Seiten. In der Stadt ging es darum, das enge Zusammenleben technisch überhaupt möglich und bezahlbar zu machen. Letzteres nicht zuletzt aufgrund der Angst der herrschenden Klassen vor unkontrollierbaren sozialen Unruhen. Auf dem Land ging es darum, Anschluss an die Verheißungen und echten Erleichterungen des städtischen Lebens zu gewinnen. Auf beiden Seiten war das nicht einfach. Häuser, erst recht gute Häuser, sind nicht billig. Und auch schlechte Wohnungen können sehr teuer sein.
Für die Mehrheit der Bevölkerung beanspruchen die Kosten der Wohnung regelmäßig den größten Einzelposten auf der Ausgabenseite. Wenn es gar um den Erwerb von Wohneigentum geht, verfügt die Mehrzahl der Haushalte nicht über die Mittel, die teuerste Anschaffung ihres Lebens aus eigener Kraft zu bestreiten. Deshalb gab es immer zwei Wege, wie Wohnungen für die Haushalte abhängig Beschäftigter bereitgestellt werden konnten: erstens die Mietwohnung und zweitens das Wohneigentum auf Kredit. Eine geerbte Wohnung befindet sich nicht immer da, wo auch Arbeit zu finden ist. Die Wohnungsfrage ist zunächst ein privates Problem – und zugleich eine soziale Frage.
Daran hat sich seit 1908 nichts geändert. Doch die durchschnittliche Wohnfläche in der Bundesrepublik beträgt heute etwa 49 Quadratmeter pro Kopf. 1993 nahm das Bundesverfassungsgericht die Besonderheit der Ware Wohnung durch die Darstellung des Mietverhältnisses als eines »eigentumsähnlichen« Rechtes auf. Die Probleme auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind andere. Welche es sind und wie mit ihnen umgegangen wird, das beleuchten die Beiträge in unserem Spezial: Hausaufgaben.
Zur aktuellen Debatte um höhere Steuern auf Vermögen
Die Debatte um eine höhere Steuer auf Vermögen hat sich in den vergangenen Wochen belebt. Gründe dafür sind anstehende Landtagswahlen und ein erwartetes Bundesverfassungsgerichtsurteil zur Erbschaftssteuer. Eine substanzielle steuerliche Belastung großer Vermögen ist seitens der von Kanzler Merz geführten Bundesregierung und der sie tragenden Koalitionsparteien in absehbarer Zeit trotzdem nicht zu erwarten.
Die aktuelle Krise der deutschen Wirtschaft wird von Unternehmensverbänden genutzt, um den Sozialstaat bzw. sozialstaatliche Leistungen in Frage zu stellen. In diesem Sinne wird die amtierende Bundesregierung gerade tätig. Mit der Abwicklung des Bürgergelds und der Einführung einer neuen Grundsicherung werden Schonfristen und Karenzzeit für das Ersparte der Betroffenen der Vergangenheit angehören. Hartz IV ist hier Vorbild: Die Mitwirkungspflichten und Sanktionen sollen deutlich verschärft werden. Zudem werden die Leistungen real sinken.
Im Rahmen der öffentlichen Debatte um den Sozialstaat spielen erfreulicher Weise auch verteilungspolitische Fragen eine Rolle. Im Fokus steht dabei insbesondere die Verteilung des Vermögens, und die Frage, ob eine höhere Besteuerung von großem Reichtum durch eine allgemeine Vermögensteuer oder eine höhere Steuer auf große Erbschaften sinnvoll ist. Bei Letzteren handelt es sich vor allem um Unternehmenserbschaften, die steuerlich extrem bevorzugt werden.
Bei der Debatte um die Erbschaftsteuer ist ein in diesem Jahr anstehendes Verfassungsgerichtsurteil zur Erbschaftsteuer relevant. Erwartet wird allgemein, dass das Bundesverfassungsgericht die Erbschaftsteuer für nicht vereinbar mit dem Grundgesetz erklärt – und zwar weil sie Erben von Betriebsvermögen in verfassungswidriger Form begünstigt.
In einem Gutachten, dass das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin im Auftrag von Bündnis 90/Die Grünen erstellt hat, werden denn auch verschiedene Reformoptionen für eine Ausgestaltung der Erbschaftsteuer durchgerechnet. Genau beziffert werden auch die aktuellen Einnahmeverluste aufgrund der Bevorzugung von Betriebsvermögen. Laut dem im November des vergangenen Jahres veröffentlichten Gutachten belaufen sich diese auf rund 8 Milliarden Euro pro Jahr. Das sei ungerecht, so Katharina Beck, finanzpolitische Sprecherin der Bundestagsfraktion von Bündnis 90/Die Grünen: Erbschaften und Schenkungen verstetigten die in Deutschland besonders hohe Konzentration von Vermögen in den Händen weniger.
Genau wie die Grünen sieht die SPD in dem anstehenden Urteil zur Erbschaftsbesteuerung eine Gelegenheit, sich einen sozialen Anstrich zu verpassen – ein weiteres Mal ohne einen konkreten und durchgerechneten Plan vorzulegen. Schließlich stehen in diesem Jahr fünf Landtagswahlen an, und ihre Werte in den Wahlumfragen sind schlecht. Die SPD hat im Januar einen Vorschlag vorgelegt, der jeder Person für das gesamte Leben steuerfreie Erbschaften in Höhe von 1 Million Euro ermöglichen soll. Zudem soll es für Unternehmenserbschaften einen Freibetrag in Höhe von 5 Millionen Euro geben. Genaue Steuersätze benennt der SPD-Vorschlag nicht. Angestrebt wird ein Anstieg des Steueraufkommens um »einen kleinen einstelligen Milliarden-Betrag«. Dieses Geld soll zur »Stärkung des Bildungssystems« verwendet werden.
Ob es der SPD gelingt, sich mit dem Vorschlag als Sozialstaatspartei zu inszenieren, ist allerdings fraglich. Zwar würde mit ihrem Vorschlag die extreme Privilegierung von Unternehmenserbschaften abgeschafft. Aber ein Freibetrag von 1 Million Euro fällt hoch aus und kann kaum als besonders sozial eingestuft werden. Und das angestrebte Mehraufkommen wiederum fällt so gering aus, dass damit der erhebliche Ausgabenbedarf im Bildungssystem nicht gedeckt werden kann. Allein der Investitionsstau in Kitas, Schulen und Hochschulen summiert sich auf rund 150 Milliarden Euro. Hinzu kommen jährliche Ausgabenbedarfe im Personalbereich, die im zweistelligen Milliardenbereich liegen. Des Weiteren betreibt die SPD gerade als Teil der Bundesregierung im Verbund mit der CDU Sozialabbau, indem sie das Bürgergeld in eine Grundsicherung umwandelt. Außerdem werden die Steuern für reiche Haushalte durch die Regierungskoalition kräftig reduziert. Dies geschieht durch die anstehende schrittweise Senkung der Körperschaftsteuer (Gewinnbesteuerung von Aktionengesellschaften und GmbHs) in den Jahren nach 2027 von 15 Prozent auf 10 Prozent im Jahr 2032.
Für erhebliches Aufsehen sorgte Anfang Februar ein weiteres Gutachten des DIW, diesmal für die Partei DIE LINKE. Das DIW stellte Berechnungen zum Vorschlag der Partei zur Wiedererhebung der Vermögensteuer an. Diese sollte neben einem persönlichen Freibetrag in Höhe von 1 Million Euro für Privatpersonen und 5 Millionen Euro für Unternehmen mit einem Steuersatz von 1 Prozent starten. Der Steuersatz sollte zunächst kontinuierlich auf 5 Prozent ab einem Vermögen in Höhe von 50 Millionen Euro steigen. Ab 1 Milliarde Euro soll dann der Höchststeuersatz von 12 Prozent greifen. Das potenzielle Steueraufkommen aus einer so ausgestalten Vermögensteuer wäre erheblich, es läge bei fast 150 Milliarden Euro jährlich.
Kapital macht gegen höhere Vermögensbesteuerung mobil
Dass das Bundesverfassungsgericht die Erbschaftsteuer mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wieder für verfassungswidrig erklären wird, legen Zahlen des Statistischen Bundesamts nahe. Demnach haben rund 460 Mal in den vergangenen zehn Jahren Vermögen den Besitzer gewechselt, die sich auf mindestens 100 Millionen Euro belaufen. Und in mehr als der Hälfte dieser Fälle wurden keine Steuern fällig, wie aus einer Kleinen Anfrage der Linkspartei hervorgeht. Insgesamt werden Erbschaften regressiv besteuert, das heißt sehr große prozentual niedriger als kleine Erbschaften – hierauf weist Julia Jirmann vom Netzwerk Steuergerechtigkeit schon seit Jahren hin.
Die Kapitalseite macht bereits jetzt mobil gegen eine mögliche Reform der Erbschaftsteuer, die sie höher belasten könnte. So poltert BDA-Präsident Rainer Dulger: »Die Bundesregierung hat gerade erst dringend notwendige Steuerentlastungen für Unternehmen beschlossen, wenn auch erst von 2028 an.« Jetzt eine Debatte über Steuererhöhungen zu führen, sei völlig kontraproduktiv. Und David Deißner, Geschäftsführer der Organisation Stiftung Familienunternehmen und Politik, befürchtet, dass die SPD Erbschaftssteuern auf Fabriken, Maschinen, Lizenzen und Patente – also gebundenes Betriebsvermögen – erheben will.
Es überrascht wenig, dass ähnliche Töne auch von Wirtschaftsministerin Katharina Reiche zu hören sind: »Meine grundsätzliche Überzeugung bleibt, dass jede Erhöhung von Steuern dem Standort eher schadet als nutzt«, so die CDU-Politikerin in der Bild am Sonntag. »Wie bei der sogenannten Reichensteuer oder einer Vermögensabgabe bin ich bei einer Erbschaftssteuer skeptisch, wenn diese dazu führt, dass Unternehmen entscheiden, sich aus Deutschland zurückzuziehen.«
Auch auf das Gutachten der LINKEN reagierten Unternehmensverbände mit ähnlichen Argumenten. So lehnt etwa der BDA-Hauptgeschäftsführer Steffen Kampeter die Reaktivierung der Vermögensteuer ab. Diese greife genau wie die Erbschaftsteuer »tief in das Betriebsvermögen und damit in die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Unternehmen ein« und führe zu Kapitalflucht.
Zur Einordnung der aktuellen Debatte
Positiv an der gegenwärtigen Debatte um Erbschafts- und Vermögenssteuer ist, dass sie überhaupt geführt wird, und dass dies auf einer breiten und aktuellen Datengrundlage geschieht. Die beiden DIW-Gutachten liefern neue Zahlen zur extrem ungleichen Vermögensverteilung und zur steuerlichen Subventionierung von Hochvermögenden in Deutschland. Außerdem zeigen sie, wie hoch das potenzielle steuerliche Mehraufkommen aus einer wieder erhobenen Vermögenssteuer und eine gleichwertige Besteuerung von Unternehmenserbschaften ausfällt.
Angesichts des Drucks, den die Kapitalseite und ihre Interessenverbände in der Vergangenheit im Rahmen von Novellierungen der Vermögensbesteuerung erfolgreich ausgeübt haben, erscheinen die Erfolgsaussichten für eine Korrektur der ungleichen Vermögensverteilung aber als nicht sehr aussichtsreich.
Im Jahr 1995 fällte das Bundesverfassungsgericht ein Urteil, dessen Folgen für die Besteuerung von Vermögen in Deutschland bis heute nachwirken. Das Gericht monierte in seinem Urteil die steuerliche Besserstellung von Immobilien gegenüber anderen Vermögensarten. Die seinerzeit amtierende Bundesregierung reagierte hierauf nicht etwa mit einer Reform der seit Gründung der Bundesrepublik erhobenen Vermögenssteuer, sondern setzte diese ab 1997 aus. Reformiert wurde lediglich die Erbschaft- und Schenkungssteuer. Im Zuge dieser Gesetzesnovelle wurden Erben von Betriebsvermögen erstmals erheblich begünstigt.
Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts erklärte diese Reform zehn Jahre später für verfassungswidrig – wegen der zu weitgehenden Begünstigung von Unternehmenserbschaften. Die deswegen erfolgende Gesetzesänderung aus dem Jahr 2009 wurde 2014 vom Bundesverfassungsgericht abermals für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt – wieder wegen einer erheblichen Besserstellung von Firmenerben. Zur daraufhin erfolgenden Reform der Erbschaftssteuer im Jahr 2016 steht wie bereits ausgeführt in diesem Jahr erneut ein Verfassungsgerichtsurteil an, das die Erbschaftsteuer aller Voraussicht nach zum dritten Mal hintereinander für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt. Damit würde dem Gesetzgeber bescheinigt, dass er seit 30 Jahren gegen die Verfassung verstößt, indem er Erben von Betriebsvermögen und damit von besonders großem Reichtum in unzulässiger Weise begünstigt.
Nach dem jetzt zu erwartenden Urteil wird wiederum eine breite Debatte um die Novellierung der Erbschaftsteuer geführt werden. Die CDU hat sich in Person ihres Bundeskanzlers schon klar positioniert. Dieser bezog sich dabei auf den dargestellten, wenig ambitionierten Vorschlag seines Koalitionspartners und bat diesen, »durch steuerpolitische Vorschläge in diesen Tagen nicht eine zusätzliche Verunsicherung in die Bevölkerung und insbesondere in die mittelständischen Betriebe hineinzubringen, wenn es denn um die Frage der Nachfolge der nächsten Generation in diesen Unternehmen geht.«
Mit anderen Worten: Während gegen »Faulenzer und Totalverweigerer« – also in Armut lebenden Menschen – munter Sanktionen verhängt werden, soll leistungsloser Vermögenszuwachs ein Privileg sogenannter »Leistungsträger« aus reichem Hause bleiben.
Kai Eicker-Wolf und Ulf Immelt arbeiten als hauptamtliche Gewerkschafter in Frankfurt/Main und in Marburg.
An der Spitze haben sie sich durchgesetzt. Angeführt von Elon Musk mit einem Vermögen von 839 Milliarden US-Dollar finden sich unter den Top 10 der Forbes 100 Liste der Milliardäre 2026 nur noch drei Herren, die ihr Vermögen nicht allein dem aktuellen Technologieboom verdanken: Der Chef des Luxusgüterkonzerns LVMH, Bernard Arnault, der Altspekulant Warren Buffet und der spanische Modezar Amancio Ortega. Die verbleibenden Plätze gehen aber nicht an alle der »Glorreichen Sieben« – Alphabet (Google), Amazon, Apple, Microsoft, Nvidia, Meta, Tesla. Die Konkurrenz ist hart.
Mit Larry Page und Sergey Brin sitzen gleich zwei Bosse von Alphabet auf den Plätzen zwei und drei und mit Larry Ellison von Oracle hat sich gerade noch ein Vertreter der älteren Internetkonzerne oben halten können. Applemanager waren unter den Top 10 nie vertreten. Aber Steve Ballmer von Microsoft wurde erst im aktuellen Reichenranking durch den Aufstieg von Jensen Huang (Nvidia) verdrängt. Zum ersten Mal seit 1992 ist kein Microsoftboss mehr unter den Top 10 vertreten. Als Bill Gates 1997 erstmalig an die Spitze der Spitze kam, reichte dafür noch ein Vermögen von nur 36,4 Milliarden Dollar.
Allerdings sind im letzten Jahr die Fragen lauter geworden, ob diese riesigen Vermögen auch auf einem soliden Fundament ruhen – oder ob sie nur künstliche Blüten der jüngsten Blase darstellen. Die Börsenkurse der »Glorreichen Sieben« steigen nicht mehr wie zuvor, ja einige sinken bereits. Im Dezember 2025 warnte die Bank von England vor den Risiken, wenn die umfangreichen Investitionen in die KI nicht mehr aus dem Umsatz der Technologiekonzerne bezahlt werden können. Die Börsenkurse seien wie in der Internetblase den Gewinnen enteilt. Damals verlor der Nasdaq vom seinem Höchststand Anfang 2000 in zweieinhalb Jahren 80 Prozent.
Andere Beobachter merkten an, dass dieser Vergleich noch zu positiv ausfallen könnte. Denn die Pleiten der Jahre 2002/2003 hinterließen wenigstens Glasfasernetze, mit denen noch viele Jahre gute Geschäfte gemacht werden konnten. Ein Datenzentrum voll der neuesten Computern sei dagegen nach drei Jahren bereits veraltet. Tatsächlich geht es nicht nur um Chips. Auf jeden Fall haben die Zweifel der Investoren bereits zu ersten praktischen Reaktionen geführt. Um weitere Investitionen in Supercomputer und Datenzentren finanzieren zu können, brachte Elon Musk im Februar 2026 seine KI-Firma xAI unter das Dach des umsatzstarken Raumfahrtunternehmens SpaceX. Die Zweifel nehmen zu, ob sich die Versprechen auf große Produktivitätsgewinne durch die Anwendung der KI irgendwann realisieren lassen.
Neue Konzepte für Big Data
Der Terminus »Künstliche Intelligenz« hat schon in der Wissenschaft eine lange und verschlungene Geschichte. Die aktuelle Verwendung setzt zum Beispiel alles, was bis Ende der 1980er Jahre unter diesem Titel entwickelt wurde, als selbstverständlich angewandte Programmiertechniken voraus. Die seinerzeit mit diesen Mitteln verfolgten ambitionierten Ziele sind teils heute noch nicht erreicht, obwohl seitdem ganz andere Wege eingeschlagen wurden.
Die Ursprünge der heutigen, »generativen KI« liegen in Frank Rosenblatts Modell des Perzeptrons (1957), dem ersten künstlichen neuronalen Netz mit Fähigkeiten zur Mustererkennung. Er legte damit den Grundstein für ein neues Paradigma statistischer Analyse. Mustererkennung zielt nicht darauf, eine exakte Lösung für ein Problem zu finden. Sie zielt darauf, in einer ersten Phase mit vertretbarem Aufwand Strukturen in irgendwie gegebenen Trainingsdaten auszumachen. Heutige Lernalgorithmen sind weit über die Möglichkeiten des Perzeptrons hinaus. Ob aber die verarbeiteten Daten eine Realität richtig beschreiben, das liegt in der Verantwortung der Anwender. Für die Algorithmen ist es unerheblich. Auch so hat es Jahrzehnte gedauert, bis die mathematischen Grundlagen der statistischen Lerntheorie (Vladimir Vapnik) durch eine Vielzahl von Forschern ausgearbeitet und schließlich sogar anwendbar gemacht werden konnten.
Die Paradedisziplin für die neuen Methoden war zunächst die automatische Zeichen- und später Texterkennung. OCR – optical character recognition – in frei verwendbaren Programmen ist aber nicht nur ein Ergebnis dieser Entwicklung. Sie eröffnete neben der direkten Digitalisierung durch neue mikroelektronische Messgeräte aller Art eine weitere Quelle von maschinenlesbaren Daten. Der jüngste KI-Welle ist nicht zuletzt eine Antwort auf die technischen Schwierigkeiten, die sich seit den neunziger Jahren im Umgang mit Big Data, mit Massendaten in völlig neuem Umfang, ergeben haben. Nur verbesserte neue Hardware wie Computer und Netzwerke reichte nicht aus, auch neue Software- und Softwareentwicklungskonzepte wurden gesucht. Der große Vorzug der neuen Methoden gegenüber der traditionellen Statistik besteht darin, dass bereits aus kleineren Stichproben Strukturen zur Auswertung großer Datenmengen effektiv gewonnen und laufend angepasst werden können.
Keine verbesserte Rechenleistung kann die Frage der Quellenkritik aus der Welt schaffen, ob denn die verarbeiteten Daten eine Realität richtig beschreiben. Ohne diese Frage erhält man nur eine Illusion der Kontrolle statt einer Kontrolle der Illusionen. Es ist dann wie in dem alten Witz über den Säufer, der seine Brieftasche unter der Laterne sucht, »weil es dort hell ist.« Wirklich verrückt wird es, wenn KI auf Daten angewendet wird, die selbst mit solchen Modellen erzeugt wurden. Für diesen Fall können Forscher schon den »AI model collapse« beweisen, der dann statistisch sicher eintreten muss.
Was bringt Geld? Der Umsatz
Lange vor einem solchen großen Kladderadatsch spitzen sich bereits die Konflikte über den Ressourcenbedarf der neuen Technik zu: Es ist zwar nicht so, dass der Strombedarf der Datencenter der Grund für die steigenden US-Energiepreise der letzten Jahre ist, aber nicht zuletzt ihr Wasserbedarf verarmt ihre Umgebung nicht nur ökologisch. Das interessiert an der Börse wenig.
Der Umsatz aber schon. Wird tatsächlich mit den neuen Modellen und Geschäftsmodellen Geld verdient? Im Jahr 2024 auf jeden Fall noch nicht. Ein Blick auf die Fortune 100, die einhundert umsatzstärksten US-Unternehmen relativiert den Eindruck der Dominanz der »glorreichen Sieben«. Spitzenreiter in diesem Ranking ist der Einzelhandelsriese Walmart. Auf Platz zwei folgt Amazon, das eben kein reines Technologieunternehmen, sondern ein Einzelhandels- und Logistikkonzern ist. Apple steht auf Platz vier und Alphabet auf Platz 7. Gleich vier Konzerne der Gesundheits- und Pharmaindustrie sind unter den Top 10, daneben noch Warren Buffets Imperium Berkshire Hathaway und der Ölkonzern Exxon Mobil. Die größte Bank, JP Morgan Chase, kommt erst auf Platz 11.
Insgesamt machten die 100 größten Konzerne im Jahr 2024 mit zusammen 16,2 Millionen Beschäftigten – etwa 10 Prozent aller Beschäftigten in den USA – einen Umsatz von 13 Billionen US-Dollar. Davon entfielen auf Technologie- und Telekommunikationskonzerne fast 23 Prozent, allein auf die »glorreichen Sieben« gut 15 Prozent, allerdings ist beide Male der ganze Umsatz von Amazon als Technologie gezählt, also auch der Verkauf von Lebensmitteln und Gebrauchsgegenständen aller Art. Ihre Anteile an der Beschäftigung der Top 100 fielen ähnlich aus: gut 23 bzw. knapp 15 Prozent. Die Gesundheits- und Pharmakonzerne nehmen mit 22 Prozent den zweiten Platz ein, und sie brauchten dafür deutlich weniger Personal: Ihr Anteil an der Beschäftigung lag nur bei knapp 13 Prozent. Je Beschäftigtem lag ihr Umsatz bei 1,4 Millionen, bei den Sieben Technologiekonzernen waren es nur 790 Tausend. Allein die Ölkonzerne spielen in einer ganz anderen Liga, hier kam im Durchschnitt auf einen Beschäftigten ein Umsatz von 6,4 Millionen US-Dollar.
Profite und Investitionen
Nun kann man auch von einer so gewichtigen Gruppe wie der Fortune 100 nicht erwarten, dass sie für die ge-samte US-Wirtschaft in allen Dimensionen repräsentativ ist. Noch liegen nicht alle gesamtwirtschaftlichen Daten für das letzte Quartal 2025 vor. Für den Zeitraum bis einschließlich September letzten Jahres kann man feststellen, dass bei der Verteilung der Unternehmensprofite auf die verschiedenen Branchen zwar eine leichte Verschiebung zugunsten der Informationsindustrien festzustellen ist. Aber ihr Anteil lag zuletzt bei 8,3 Prozent, über die letzten zwanzig Jahre ist das eher Durchschnitt. Der Einzelhandel steht besser da.
Und die vielbeschworenen Investitionen in digitale Technologien? Bisher haben sie die Investitionsquote der US-Wirtschaft, den Anteil der privaten Anlageinvestitionen am BIP, nicht wieder auf die 20 Prozent drücken können, die im deutlich breiteren Internetboom im Jahr 2000 einmal erreicht wurden. Wie in den Vorjahren lag sie 2025 bei knapp 18 Prozent.
Seit 1990 machten die Investitionen in Informationsverarbeitungsanlagen, Software und jegliche Form von Forschung und Entwicklung zusammen immer mindestens 26 Prozent aller privaten Investitionen aus. Die bisherigen Höhepunkte lagen mit 42 bzw. 43 Prozent in den Jahren 2009 und 2020. In beiden Fällen nicht nur aufgrund der hohen Nachfrage, sondern weil andere Investitionen zurückgegangen waren. In den letzten zehn Jahren waren es immer mindestens 35 Prozent. Erst im vierten Quartal 2025 haben diese Investitionen wieder fast 43 Prozent aller privaten Investitionen erreicht. Das ist viel, aber noch kein Rekord. Entscheidend waren dabei nicht die Hardware, sondern die urheberrechtlich geschützten Produkte, also Software, Forschung und Entwicklung.
Was heißt das? Es zeigt sich hier, dass es vor allem die KI-Unternehmen selbst sind, die in die KI investieren. Und unter ihnen stehen die am besten da, die auch noch andere Schwerpunkte haben, während OpenAI mit seiner KI-Monokultur seine Investitionsplanungen bereits halbierte. Apple wird in der Wirtschaftspresse vorgehalten, den neuen Markt verpennt zu haben. Zu beweisen wäre aber noch, ob es diesen neuen Markt tatsächlich gibt. Ob also andere Konzerne und Unternehmen auf einen gewinnträchtigen Einsatz der globalen KI-Angebote setzen – nicht nur in der Außenwerbung, sondern bei der Planung ihrer Investitionen. Tatsächlich sieht es nicht so aus, als ob die Anbieter ihre Versprechen rascher Effektivitätssteigerungen ohne große Ausgaben für Umstrukturierungen und Anpassung der Produktion realisierbar sind. Die Erfolgsgeschichten handeln alle von einem eingebettetem und gar nicht kostenfreien Einsatz der KI. Der vermeintliche Wachstumsmotor verbraucht Ressourcen und läuft leer.
Es ist wie mit den Versprechen, die z.B. Microsoft beim Vertrieb seiner Office-Pakete macht. Tatsächlich kann man mit modernen Tabellenkalkulationen, die aber auch als freie Software zugänglich sind, sehr viel sehr effektiv ausrechnen und auswerten. Aber auf den meisten Festplatten führen die Programme eher einen langen Winterschlaf und werden höchstens für einfachste Berechnungen und Sortierungen verwendet. Der den Chefs versprochene Produktivitätsgewinn bleibt aus. Irgendwann merken sie das und kaufen weniger Lizenzen.
Börsenkurse und Realitäten
Woher soll dann das Geld fließen? Elon Musk ist schon beim nächsten Schritt angekommen. Nach der Überführung von xAI in seine Raumfahrtfirma will er nun mit SpaceX an die Börse. Schon im Juni soll der Börsengang erfolgen. Nach Berichten ist eine Gesamtbewertung von bis zu 1,75 Billionen Dollar angepeilt, der Teilverkauf soll etwa 75 Milliarden einspielen, frisches Geld, keine hochgeschriebenen Buchwerte. Und deshalb auch für Musk wichtig genug, um sich zu beeilen und der Konkurrenz zuvorzukommen. Auch OpenAI und Antropic wollen in diesem Jahr an der Börse Geld einsammeln. Das wird ein großer Test, wieviel die Investoren zu riskieren bereit sind. Der technologieorientierte Nasdaq hat seit Beginn des Jahres schon 10 Prozent verloren. Er ist wieder da angekommen, wo er Ende 2024 stand, damals voller Vorfreude auf die Trumpschen Steuerkürzungen. Der Einbruch aufgrund des Zollchaos im Frühjahr 2025 war viel tiefer. Auf jeden Fall hat sich eine Befürchtung linksliberaler US-Ökonomen bisher nicht erfüllt: Dass die Scheinblüte an den Börsen zu einer merklichen Zunahme des Luxuskonsums der Oberschicht und so zu einem neuen elitären Wachstumsmodell führen könnte.
Der Anteil des Konsums der privaten Haushalte am BIP lag Ende 2025 bei knapp 68 Prozent, wie schon ein Jahr zuvor. Zwar ist die Umverteilung von unten nach oben offen sichtlich, nur ein sich selbst stabilisierendes Wachstum ist daraus nicht entstanden. Das sogenannte »reale«, also preisveränderungsbereinigte Wirtschaftswachstum lag im ersten Jahr von Trumps zweiter Amtszeit mit 2,1 Prozent unter dem Ergebnis aller Jahre seines Vorgängers Joe Biden; damals waren es immer über 2,5, zuletzt 2,9 und 2,8 Prozent. Ohne den fetischistischen Glauben an die wohltuenden Wirkungen eines wachsenden BIPs zu teilen: Die Veränderung ist real. Nicht ausbleibende Zinssenkungen der FED, sondern »die Märkte« selbst bremsen. Im vierten Quartal lag das Wachstum bei nur mehr 0,7 Prozent – und das war vor dem Angriff auf den Iran und vor der Steigerung der Energiepreise. Kombiniert mit der massiven polizeilichen und sozialen Repression sorgt der US-Präsident höchstselbst dafür, dass ihm auch der arme Mann zum Feind wird, der ihn gewählt hat.
Kein kampfloses Abtreten
Das absehbare Scheitern der Trumpschen Politik, auch und gerade der Wirtschaftspolitik, ist kein Grund zu Beruhigung. Zum einen werden die Gruppen, die mit ihm die politische Macht in Washington seit einem Jahr bestimmen, nicht kampflos aufgeben, auch wenn der gesellschaftliche Block zerfällt, der ihn zu seinem spektakulären Comeback getragen hat. Zum anderen braucht es für diesen Kampf tatsächliche, organisierte Alternativen.
Von Trump enttäuschte Superreiche haben nicht alle vor, sich deshalb in Kalifornien eine Milliardärssteuer von 5 Prozent auf ihr Vermögen gefallen zu lassen. Der Vorschlag der Gewerkschaft SEIU United Healthcare Workers West findet in Umfragen breite Zustimmung. Trotzdem gibt der Gouverneur Gavin Newsom von den Demokraten lieber den geizigen Reichen recht. Entscheidend ist dabei nicht die Furcht vor Umzügen nach Florida und Steuerflucht, sondern die Angst um verärgerte Großspender. Die »No Kings«-Proteste kommen ohne solchen Zuwendungen aus. Newsom nicht.
Die Aussicht auf ein Ende des aktuellen Investitionszyklus muss man nicht negativ sehen. Aufgrund der weitgehenden Isolierung dieser Investitionen von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung werden die Folgen weniger schwerwiegend sein als beim Platzen der Dot-com-Blase vor 26 Jahren. Die sozialen Risiken der US-Wirtschaftsentwicklung haben mit der wechselhaften Karriere der KI wenig zu tun. Auch eine spätere breitere Anwendung solcher Techniken wird die menschliche Arbeit nicht überflüssig machen.
Umsonst ist für die Menschheit die Energie der Sonne, schon ihre Nutzung erfordert einigen Aufwand. Die Arbeit wird nicht unnötig, aber anders werden. Die Utopien wie die Dystopien über die Ersetzung von Menschen durch Maschinen verkennen sowohl die Menschen wie die Maschinen.
Bisher hat jeder große technologische Fortschritt die Illusion hervorgebracht, das »die Arbeit« beendet werden würde und man sich um banale Dinge wie den Vergleich von Aufwand und Ergebnis angesichts baldigen Überflusses nicht mehr kümmern muss. Jeder technologische Umbruch hatte seinen Schlaraffenland-Moment. Unpopulär waren diese Illusionen nicht. Naturnotwendigkeiten und die Erfahrungen mit kommandierter Arbeit sind nichts, was man sich wünschen muss: »Wer Arbeit kennt/und danach rennt/und sich nicht drückt/der ist verrückt.« Doch genutzt hat diese Illusion vom Ende der Arbeit immer nur denen, die die Arbeit der Leute und die arbeitenden Leute gern ignorieren. Denn damit verbunden ist der Verzicht auf die Umgestaltung der gesellschaftlichen Produktion, der Rückzug auf einen Konsumentenstandpunkt. An der Kasse aber haben Leute mit einem kleinen Portemonnaie wenig Einfluss. Die Adelung solcher Ohnmacht durch Verzicht ist auch keine Lösung. Eine menschenfreundliche Welt wäre eine, in der wissenschaftliche Fortschritte dazu da sind, das Leben zu erleichtern. Dazu braucht es viel mehr als korrekte Daten und lernfähige Algorithmen. Dazu braucht es auch mehr als eine lernfähige Gesellschaft. Nötig ist eine experimentierfreudige, neugierige Gesellschaft, die nicht nur vorhandene Muster erkennt, sondern neue ausprobiert und so sich selbst kennenlernen kann.
Gibt es auf jede sinnvolle Frage eine richtige Antwort? Die Antwort von Radio Jerewan kennen wir: »Im Prinzip ja, aber ist das eine sinnvolle Frage?« Wer nach den Gründen der Popularität von ChatGPT fragt, sollte neben der alltäglichen menschlichen Bequemlichkeit auch die Ideologiegeschichte berücksichtigen. Dort findet sich eine breite Palette von fetischistischen Angeboten einer Weltformel, einer Welterklärung oder Weltanschauung, die sich alle der philosophischen Grundaufgabe der Selbsterkenntnis durch die Lieferung von großen Erzählungen und beeindruckenden Bildern entzogen haben. Im popkulturellen Hype um Künstliche Intelligenz geht es nicht um diese oder jene Verwendung von Machine Learning, die mehr oder weniger geschickt oder sinnvoll ist. Es geht um den Anspruch der Large Language Models (LLM), Antworten auf jede Frage zu geben. Also um ein neues Angebot für ein älteres, zutiefst ideologisches Bedürfnis. Die Erwartung, dass es auch nur auf jede sinnvolle Frage schon eine richtige Antwort gibt, ist selbstverständlich verrückt.
Verrückt, aber verbreitet. Valentin Voloshinov schrieb 1928: »Sogar in den Humanwissenschaften zeigt sich die Tendenz, die verantwortliche Äußerung zum Problem durch die Darstellung des gegenwärtigen Standes dieses Problems in der Wissenschaft zu ersetzen, versehen mit einer Aufzählung und einer induktiven Herausstellung des ‚gegenwärtig vorherrschenden Standpunkts‘, was auch manchmal für die solideste ‚Lösung‘ des Problems gehalten wird« (Marxismus und Sprachphilosophie). Im Ergebnis wird die eigene Äußerung zu einer Wiedergabe fremder Worte. Automatisierter Konformismus, das ist eine der Verheißungen der Künstlichen Intelligenz: Noch jede Weltanschauung fand ihren irdischen Beruf in der Bestätigung real existierender Autoritäten.
Tatsächlich funktioniert das Herangehen nur, wenn der Kreis der Fragen auf das jeweils Übliche eingeschränkt wird. Im Bildungssystem wird Schüler:innen antrainiert, für die Prüfung die korrekten Lösungen zu lernen, richtig wiederzugeben, was man von den Lehrkräften gehört hat. Nur geht es dabei nicht um alles, sondern um bestimmte Antworten auf bestimmte Fragen. Schon das ist schwierig genug. Es werden Hilfsmittel vieler Art verwendet, erlaubte wie unerlaubte. Am Ende werden in der Prüfung auch Antworten erfunden, nur um überhaupt etwas zu sagen. Alle diese Tricks werden auch in der KI genutzt. Doch selbst in der bloßen Reproduktion vorhandenen Wissens kommt niemand ohne eigene Anstrengung und Neugier aus. Nicht das Lehrbuch, erst das verstehende Lesen produziert Wissen. Spätestens wenn es um die Anwendung geht, reicht copy&paste nicht mehr aus.
Manches ist im Lehrbuch gar nicht zu finden. Aber kritisches, das heißt verantwortungsbewusstes Lernen ist anstrengend und liefert nicht immer das gewünschte Ergebnis. Deshalb gibt es viele Gründe, diese Anstrengungen rechtzeitig zu vermeiden: ein Mangel an Ressourcen, an Zeit und Energie. Oder eine umfangreiche Ausstattung mit Reichtum, so dass auch die Verluste nach größeren Misserfolgen problemlos ausgeglichen werden können. Schließlich die Verfügung über ausreichend Macht, um andere für die eigenen Fehler zahlen zu lassen. Sich auf die KI zu verlassen, ist sicher ein Fehler, den Staatschefs oder Unternehmenslenker nicht selbst bezahlen müssen.
Anfang 2025 standen die Chefs der US-Technologiekonzerne bei seiner Amtseinführung fest hinter Donald Trump. Seitdem haben sich nicht alle Erwartungen und Befürchtungen über die Wirkungen der neuen Technik erfüllt. Einsichten in den Stand der Debatten und der Börsen, zur Nutzung der KI und ihrer Kritik gibt unser Spezial.
