Option oder Utopie? Die Vergesellschaftung von Wohnungs-Unternehmen und der Streit um die Entschädigungshöhe

Spätestens seit dem erfolgreichen Volksentscheid der Initiative ›Deutsche Wohnen & Co. enteignen‹ im September 2021 ist klar, dass die Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes nicht nur als utopisches Gedankenspiel, sondern als eine ernstzunehmende politische Option zu diskutieren ist. Fast 60 Prozent der abgegebenen Stimmen votierten für eine Enteignung großer Wohnungsunternehmen.

Das Referendum von 2021 hatte als Beschlussvolksentscheid einen auffordernden Charakter, war aber im Gegensatz zu einem Gesetzesvolksentscheid rechtlich nicht bindend. Die Landesregierungen in Berlin haben seitdem versucht, eine Umsetzung der Forderung des Volksentscheides auszusitzen und zu verzögern. Als Begründung wurde dafür neben ideologischen Vorbehalten auch die rechtliche Komplexität des Vorhabens und eine Reihe von offenen Fragen zur praktischen Umsetzung angeführt.

Während insbesondere verfassungsrechtliche Vorbehalte zur grundsätzlichen Zulässigkeit einer Vergesellschaftung inzwischen auch durch die Ergebnisse der vom Berliner Senat einberufenen ›Expertenkommission Vergesellschaftung‹ als weitgehend ausgeräumt betrachtet werden, konzentriert sich die aktuelle Debatte um die voraussichtlichen Kosten der Vergesellschaftung und die Festsetzung einer Entschädigungshöhe. Denn die im Grundgesetz formulierte Regel zur Entschädigung einer Vergesellschaftung ist alles andere als eindeutig.

Unter Verweis auf Artikel 14 des Grundgesetzes gilt: »Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen«. Aus einer verfassungsrechtlichen Perspektive sind damit vor allem zwei Optionen ausgeschlossen, denn weder eine Enteignung ohne Entschädigung noch eine Entschädigung zum aktuellen Marktwert der Grundstücke und Gebäude haben den Charakter einer Abwägung. Entschädigungssummen zwischen diesen Extremwerten sind grundsätzlich zulässig – solange sie belegen können, dass sie auch »gerecht« abgewogen wurden. In den bisherigen Diskussionen kursieren verschiedene Ansätze zur Bestimmung einer Entschädigungshöhe.

Rechenwege

Eine Marktperspektive beispielsweise wurde bereits in der ersten Kostenschätzung des Vergesellschaftungsvorhabens durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Jahr 2019 eingenommen. Auf der Basis von Geschäftsberichten von sieben großen Immobilienunternehmen und Schätzungen zu drei weiteren großen Bestandshaltern wurden die Marktwerte für die enteignungsreifen Wohnungsbestände für den Zeitpunkt Ende 2018 auf etwa 32,8 Mrd. Euro bestimmt. Mit einer Konjunkturanpassung von 10 Prozent pro Jahr lag der angenommene Verkehrswert der Vergesellschaftungsbestände bei 36 Mrd. Euro. Von diesem Wert ausgehend wurden Abschläge 15 bis 17 Prozent für die Bodenpreisentwicklung seit 2013 vorgenommen, weil diese nicht als zu entschädigende Eigenleistung der Wohnungsunternehmen gesehen wurde. Zudem wurde ein Abschlag für den Skaleneffekt beim Transfer von großen Beständen von 3 bis 5 Prozent einkalkuliert. Die so kalkulierte Entschädigungssumme lag in der Senatsschätzung etwa 20 Prozent unter dem zuvor berechneten Verkehrswert bei 28,8 Mrd. Euro (Senat von Berlin 2019: 6). Auch der Landesrechnungshof nutzte im Jahr 2024 für ein Abschätzung der Finanzierungsrisiken durch eine Vergesellschaftung für das Land Berlin diesen verkehrswertorientierten Ansatz (Rechnungshof von Berlin 2024: 13).

Eine Sozialisierungsperspektive hingegen nahmen Berechnungen und Schätzungen der Initiative ‹Deutsche Wohnen & Co. enteignen‹ ein, die eine Entschädigungshöhe aus den potentiellen Mieterträgen der vergesellschafteten Bestände abschätzten. Im ‹Fairen Mieten Modell‹ der Initiative wurde dabei eine auch für Haushalte an der Armutsschwelle leistbare Miete von etwa 4 Euro/m² zur Grundlage genommen und im Rahmen einer vereinfachten Ertragswertberechnung nach Abzug derBewirtschaftungskosten der Reinertrag einer 40-jährigen Bewirtschaftung zu gemeinwirtschaftlichen Konditionen berechnet (Hoffrogge 2023). Bei einem Vergesellschaftungsbestand von etwa 240.000 Wohnungen liegt die aus der Sozialisierungsperspektive errechnete Entschädigungshöhe bei etwa 9,3 Mrd. Euro.

Ein Unternehmensperspektive bezieht für die verfassungsrechtlich geforderte Abwägung der Interessen die Lage der Unternehmen, die vergesellschaftet werden sollen, in die Bestimmung einer Entschädigungshöhe mit ein. Eine Variante dieser Perspektive argumentiert, dass die Entschädigung mindestens in der Höhe der bestehenden Finanzierungsverbindlichkeiten festgesetzt werden sollte, um die Existenz der Unternehmen selbst nicht zu gefährden. In einer Hochrechnung von 2021 wurden dafür Entschädigungssummen zwischen 9,8 Mrd. Euro (für die grundpfandrechtlich gesicherten Finanzverbindlichkeiten) und 22,8 Mrd. Euro (unter Hinzuziehung von Wandelschuldverschreibungen, Unternehmensanleihen und sonstigen Verbindlichkeiten) kalkuliert (AG-Sozialisierung 2021: 19). Eine zweite Variante bestimmte eine Entschädigungshöhe von etwa 15,9 Mrd. Euro auf der Basis der von den Unternehmen finanzierten Eigenleistungen für Kauf und Modernisierungsinvestitionen inklusive einer Verzinsung (AG Sozialisierung 2021: 21).

Eine Bankenperspektive ergänzt den Reigen der Varianten zur Bestimmung der Entschädigungssumme durch eine konventionelle Refinanzierungsbetrachtung und fragt danach, welches Refinanzierungsvolumen unter verschiedenen Konstellationen von Miethöhen, Bewirtschaftungskosten und Finanzierungsmodellen ohne dauerhafte Zuschüsse aus den Mieterträgen getragen werden kann.

Szenarien mit verschiedenen Einstiegsmieten (zwischen 6,00 Euro/m² und 8,00 Euro/m²), unterschiedlichen Ansätzen für die Bewirtschaftungsausgaben (zwischen 2,94 Euro/m² und 4,44 Euro/m²) sowie Variationen von Finanzierungsstrukturen und Laufzeiten zeigen, dass Entschädigungshöhen zwischen 10 und 17 Mrd. Euro im Rahmen einer substanzerhaltenden Bewirtschaftung und zu sozialverträglichen Mieten ohne dauerhafte Zuschüsse aus den Mieterträgen refinanziert werden können (Holm/ Thonke/ Arpagaus 2025).

Wenigstens versuchen

Obwohl die Entschädigungssumme für die Beurteilung des Vergesellschaftungsvorhabens von enormer Bedeutung ist, wird die Debatte bisher von Schätzungen und Überschlagsrechnungen mit Durchschnittswerten bestimmt. Auch mehr als vier Jahre nach dem erfolgreichen Volksentscheid hat der Berliner Senat noch nicht begonnen, die Unternehmen einer Vergesellschaftung zu identifizieren und die Werte der Wohnungsbestände grundstücksgenau zu bestimmen.

Aktuell bereitet sich die Initiative auf ein zweites Volksbegehren vor und hat bereits einen ersten Entwurf eines Vergesellschaftungsgesetzes veröffentlicht (DWE 2025). Das dort vorgeschlagene Modell zur Bestimmung der Entschädigungshöhe sieht einen am etablierten Bewertungsgesetz (BewG) orientierten Mix aus Gebäudesachwert und einem modifizierten Bodenwert vor. Insbesondere um mit der Entschädigung die Spekulation auf Wertsteigerungen ohne eigene Leistungen nicht nachträglich zu belohnen, wird dabei vorgeschlagen, die Bodenwerte aus den Jahren 2011 bis 2013 zur Grundlage der Bemessung zu erheben und den entsprechenden Mittelwert um 3,5 Prozent pro Jahr fortzuschreiben.

Konkrete Zahlen können auch von der Initiative nicht benannt werden, aber der Vorschlag ist der erste Versuch, der die Qualitäts- und Lagedifferenzierungen der Vergesellschaftungsbestände überhaupt in den Blick nimmt. Zugleich bietet die im Gesetzentwurf verfolgte Bestandsperspektive bei der Bestimmung der Entschädigungshöhe eine sinnvolle Ergänzung zu den bisher diskutierten Ansätzen und orientiert sich sachgerecht an den Vergesellschaftungsobjekten selbst. Die Verlagerung der Vergesellschaftungsdebatten von den verfassungsrechtlichen Fragen der Zulässigkeit zu einer Diskussion der finanziellen Bedingungen ihrer Umsetzung ist das Ergebnis einer kontinuierlichen Kampagne der Initiative und ihrer fachpolitischen Begleitung.

Zugleich verweisen die unterschiedlichen Positionierungen zur Ermittlung einer angemessenen Entschädigungshöhe darauf, dass eine erfolgreiche Umsetzung der Vergesellschaftungsforderung mehr braucht als politische Mehrheiten. Die Festsetzung einer verfassungsrechtlich resistenten Entschädigungshöhe und ein überzeugender Plan zur Refinanzierung sind im Moment die größten Hürden, die es zu nehmen gilt. Der mit dem Gesetzentwurf vorgeschlagene Mechanismus zur Bestimmung der Entschädigungshöhe sollte als Diskussionsvorschlag aufgegriffen und von möglichst vielen geprüft werden. Das Verfahren einer Gesetzgebung von unten braucht jetzt eine gründliche Auseinandersetzung mit den Vorschlägen, um mögliche Änderungen noch vor dem Start eines neuen Volksbegehrens aufzunehmen. Noch nie war Kritik an ›Deutsche Wohnen & Co. enteignen‹ so willkommen wie jetzt.

Andrej Holm ist Stadt- und Regionalsoziologie mit den Forschungsschwerpunkten Gentrification, Wohnungspolitik im internationalen Vergleich und Europäische Stadtpolitik.

Erschienen in: Lunapark21, Heft 67 (Winter 2025/26), spezial Hausaufgaben: Konfliktfeld Wohnen

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