Krisen zeichnen sich dadurch aus, dass mensch nicht weiß, wo zuerst anfangen. Alles ist wichtig, alles ist dringend. Deshalb gibt es immer die Versuchung, zunächst gar nichts zu tun. Klimakatastrophe? Ja, sicher – aber ich bin kein Eisbär. Klar, die Frage ist, wie lange man in einer europäischen Millionenstadt noch leben kann.

Alle bemerken die zunehmende Überhitzung der Stadt im Sommer. Aber weil es alle merken, wird sich ja bestimmt jemand darum kümmern. Das gleiche Bedürfnis, einen lebenswerten Platz zum Leben zu haben, führt nicht immer zu gemeinsamen Schlussfolgerungen. Auch Menschen, die unter genau den gleichen Bedingungen leben, entwickeln sehr verschiedene, ja gegensätzliche Interessen, je nachdem, wie sie sich selbst und ihre Möglichkeiten einschätzen.

Die andere Frage ist ja, wie teuer es wird. Nur ein Bruchteil der alltäglichen Konflikte in der Wohnungssuche, um Mieterhöhungen, Betriebskosten und Wohnkostenübernahmen erreicht die Miet- und Sozialberatungsstellen. Die Preissteigerungen 2021-23 haben die privaten Haushalte nochmal unter zusätzlichen Druck gesetzt. Vor diesem Hintergrund löst die Diskussion um die notwendige »Wärmewende« auch bei gut aufgestellten Eigenheimbesitzerinnen und vielen, die ihre Miete durchaus noch zahlen können, existenzielle Ängste aus.

Das Land Berlin hat sich im Klimaschutz- und Energiewendegesetz 2021 das Ziel gesetzt, bis 2045 klimaneutral zu werden. Eine allgemeine, politisch und rechtlich verbindliche Aufgabe. Aber wie kann dieses Ziel erreicht werden? Zwar ist der Primärenergieverbrauch Berlins im Zuge der Deindustrialisierung und der Modernisierung der Infrastruktur seit 1990 um etwa 40 Prozent zurückgegangen. Die Braunkohle wurde bis zum Jahr 2000 weitgehend, bis 2018 vollständig als Primärenergieträger abgelöst, der Steinkohle- und Mineralölverbrauch deutlich reduziert. Gleichzeitig stieg der Anteil von Erdgas am verminderten Primärenergieverbrauch von 16 auf fast 50 Prozent.

Für die CO2-Bilanz war all das positiv. Der CO2-Ausstoß für den gleichen Heizwert wird beim Umstieg von Steinkohle auf Erdgas um etwa ein Drittel vermindert. Die Gesamtemissionen wurden gegenüber 1990 halbiert. Doch wie es weitergehen soll, ist unklar. Zwar erfordert auch die Umstellung eines Kraftwerks von Kohle auf Gas große Investitionen. Eine Umstellung auf erneuerbare Energie erfordert jedoch einen Systemwechsel.

Schlüsselbranche Wohnungswirtschaft

In Berlin fallen mehr als 40 Prozent der CO2-Emissionen für Heizung und die Bereitstellung von Warmwasser in Gebäuden an. Im Bestand geht es um insgesamt gut 2 Millionen Wohnungen mit über 150 Millionen qm Wohnfläche (Zensus 2022). Für das Erreichen der Klimaneutralität ist die Situation in der Hauptstadt sicher nicht die schlechteste, denn prägend für Berlin ist der Geschosswohnungsbau mit Mehrfamilienhäusern, die aufgrund des geringeren Anteils der Gebäudehülle und einer im Durchschnitt besseren Ausnutzung des Wohnraums in der Regel effizienter sind als Ein- oder Zweifamilienhäuser. Heizungstechnisch entfallen 43 Prozent auf Fernwärme, 41 Prozent auf Zentral- und 12 Prozent auf Etagenheizungen, der Rest auf andere Heizungsarten. Bei den Energieträgern der Wärmeerzeugung dominiert das Erdgas. Zum einen wird bei den Energieträgern der Heizung für 46 Prozent aller Wohnungen direkt Gas angegeben. Zum anderen wissen wir, dass auch die Fernwärme zu 60 Prozent aus Erdgas erzeugt wird, das macht nochmal 26, zusammen 71 Prozent Erdgas. Nur 11 Prozent der Fernwärme stammen aus erneuerbaren Energiequellen. Jenseits der Fernwärme sieht es noch schlechter aus: Auf erneuerbare Energieträger entfielen hier 2022 gerade 1,2 Prozent, auf Strom – egal welcher Erzeugung – 0,9 Prozent. Insgesamt heißt das aber: Nur 6 Prozent der Wärmeerzeugung im Wohnungsbereich stammten aus erneuerbaren Energien.

Der Weg zur Klimaneutralität im Wohnungssektor ist also eine der zentralen Herausforderungen. Es geht dabei um verschiedene Probleme, die mit verschiedenen Mitteln angegangen werden müssen. Im Bestand müssen die Energieträger für Nah- und Fernwärmenetze sowie von Wärmepumpen auf erneuerbare Quellen umgestellt, die Wärmenetze ausgebaut, die Wärmetechnik in den Gebäuden modernisiert und die Energieeffizienz erhöht werden.

Wie werden die neuen Strukturen der Energie- und Wärmeversorgung reguliert? Wie wird verhindert, dass überhöhte Wärmepreise aufgerufen werden, und dass Verbraucherinnen und Verbraucher die Kosten für wirtschaftliche Fehlkalkulationen tragen müssen? Wie sind Mechanismen des Ausgleichs zwischen Gebieten mit unterschiedlichen Voraussetzungen für die Nutzung erneuerbarer Energien möglich, und wie können nichtprofitorientierte (gemeinwohlorientierte) Angebotsstrukturen unterstützt, gefördert und gesichert werden?

Projektionsfläche Wärmeplanung

Das politische Ziel ist beschlossen. Die realen Bemühungen um die Wärmewende sind aber nicht nach den sachlichen Problemen und ihren Zusammenhängen verknüpft, sondern nach Grundstücks- und Unternehmensgrenzen, nach Ressort- und Bezirkszuständigkeiten fragmentiert. Es fehlt eine schlüssige Strategie, wie der Umbau gelingen kann, ohne dass es zu massiven Wohnkostensteigerungen kommt. Investitionsentscheidungen sind Eigentümerentscheidungen. Über Jahre war die energetische Modernisierung eine Strategie, die wesentlich durch die Möglichkeit für Mieterhöhungen angetrieben wurde.1 Inzwischen befürchten Eigentümer eher, dass sie drohende Kosten nicht auf Mieter:innen umlegen können. Zumal nicht immer klar ist, mit welcher technischen Entscheidung heute man übermorgen noch richtig liegt.

Deshalb ist für Vermieter das Contracting eine attraktive Alternative. Die Wärmeversorgung wird an einen Anbieter vergeben, der die ökologischen Standards erfüllen soll, und dafür wird den Mieter:innen mit den Betriebskosten die Rechnung präsentiert. Der Vermieter aber ist aus der Verantwortung. Erfahrungen mit bestehenden Contracting-Modellen zeigen, dass dabei die Mieter:innen den Preissteigerungen ungeschützt ausgeliefert sein können.

Die große Antwort der Politik heißt Wärmeplanung. Im Prinzip gibt der Prozess der Wärmeplanung die Möglichkeit, lokale Bedarfe und Ressourcen zu identifizieren und verschiedene Interessen an der Wärmewende konstruktiv zusammenzuführen. Voraussetzung ist eine Kooperation der entsprechend qualifizierten Stellen der öffentlichen Verwaltung, der Versorger und der Wohnungsunternehmen. Zugleich müssen die Erwartungen an die Wärmeplanung realistisch bleiben. Es handelt sich um einen langen Prozess, durch den Leitplanken für Investitionsentscheidungen gesetzt und fortlaufend nachjustiert werden. Sackgassen und Irrtümer nicht ausgeschlossen.

Ende Oktober hat die Umweltverwaltung den Beteiligungsprozess zum Entwurf des »Berliner Wärmeplans 2026« eröffnet. So umfangreich die Ausarbeitung ist, sie kann nicht alle Fragen beantworten. Und die Antworten, die sie gibt, sind in keiner Weise verbindlich: Wie gesagt, Investitionsentscheidungen sind eben Eigentü-merentscheidungen. Es gibt nur einen Eigentümer, den das Land Berlin in die Pflicht nehmen kann: sich selbst. Die öffentlichen Liegenschaften und die öffentlichen Unternehmen können und müssen insofern ein Ausgangspunkt für quartiersbezogene Lösungen und eine neue Energieinfrastruktur sein.

Im Zentrum stehen dabei neben dem öffentlichen Fernwärmenetz die Verwaltung der Landesimmobilien und die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) mit ihren großen Wohnungsbeständen.

Energetische Modernisierung

Über den Gebäudezustand sind wir nicht immer gut informiert. Genau kennen wir die Verteilung auf die Energieeffizienzklassen nur für die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Anfang 2024 entfielen auf die beste Klasse A gut 3 Prozent, auf B immerhin 20 Prozent und auf C 31 Prozent des Wohnungsbestands. In der Energieeffizienzklasse D befanden sich 24 Prozent der Wohnungen. Auf jeden Fall umfangreich modernisiert werden müssen die Wohnungen in den Klasse E bis H, zusammen 22 Prozent des Bestandes der LWU. Eine Ertüchtigung des gesamten Wohnungsbestandes der LWU auf mindestens Energieeffizienzklasse C in 20 Jahren bedeutet, dass die Hälfte des Bestands saniert werden muss. Es werden in der Zukunft auch Gebäude angefasst werden müssen, die aus heutiger Sicht noch als unproblematisch gelten. Realistisch ist dieses Unterfangen nur bei einem Sanierungstempo von etwa 2,5 Prozent des Gesamtbestandes pro Jahr.

Für den gesamten Wohnungsbestand in Berlin ist damit zu rechnen, dass eine höhere Sanierungsquote nötig ist. Tatsächlich waren Sanierungen in solchen Größenordnungen in den 90er Jahren in Ostdeutschland aufgrund der erheblichen offensichtlichen Investitionsbedarfe durchaus möglich. Das ist aber nur mit den Möglichkeiten industrieller Vorfertigung und serieller Umsetzung zu schaffen. Und nur im Rahmen einer geplanten, mehrjährigen Anstrengung, die auf effektive Großsanierungen setzt.

Eine mögliche Strategie würde die energetisch schlechtesten Gebäude zuerst sanieren. Nur finden sich dort auch besonders viele Wohnungen mit noch relativ geringeren Mieten.

Bisher finanzieren Wohnungsunternehmen die Kosten für die energetische Modernisierung durch die Umlage der Kosten auf die Mieter:innen und in einem geringen Umfang aus Förderprogrammen. Konditionen und Volumen der aktuellen Förderprogramme sind zur Zeit auf Einzelmaßnahmen oder Pilotprojekte ausgelegt. Mieterhöhungen sind beschränkt. Also wird das Problem in die Zukunft geschoben, und die Sanierungsquote ist viel zu gering, aktuell knapp ein Prozent pro Jahr.

Großvermieter, auch die öffentlichen Unternehmen, setzen daher zur Zeit offenbar ganz auf Veränderungen in der Fernwärmeversorgung. Sie hätten gerne eine Dekarbonisierung der Energieträger ohne große Veränderungen für die eigene Heizungstechnik. Zugleich ist eine Absenkung der Temperatur in den derzeitigen Berliner Hochtemperaturnetzen denkbar.

Damit werden neue Wärmetauscher und eine dezentrale Warmwasserversorgung nötig, vielleicht auch neue Heizkörper. Dies fällt weiterhin in die Verantwortung der Wohnungseigentümer und Vermieter.

Rolle der Energieversorger

Berlin hat 2021 und 2024 von Vattenfall erst das Berliner Stromnetz und dann das größte Fernwärmenetz Europas zurückgekauft. Die Vattenfall Wärme Berlin AG wurde zur Berliner Energie und Wärme GmbH (bew) im Eigentum des Landes. Damit hat das Land die Möglichkeit zur Gestaltung der neuen Strom- und Fernwärmeinfrastruktur gewonnen, und damit auch eine große Verantwortung übernommen. So sind zum Beispiel die sogenannten dezentralen Lösungen der Wärmeerzeugung weitestgehend auf eine stabile, in der Regel nicht dezentrale Stromversorgung angewiesen. Umfangreiche Investitionen in den Ausbau des Berliner Stromnetzes müssen dafür realisiert und finanziert werden, ohne dass dabei die Strompreise durch die Decke gehen.

Die bestehenden Fernwärmenetze müssen parallel grundlegend überprüft und umgebaut werden, um die Klimaziele zu erreichen. Dabei sind die Möglichkeiten zur Erweiterung entgegen der öffentlichen Wahrnehmung und vielleicht auch Erwartungen begrenzt. An der Errichtung neuer und zusätzlicher Wärmenetze in Gebieten, die nicht über Einzellösungen versorgt werden können, führt daher kein Weg vorbei. Hinzu kommt die Umstellung der Energieträger. Die derzeitigen Programme zur Förderung von Wärmepumpen usw. stellen auf Hausbesitzer, auf Vermieter oder das selbstgenutzte Wohneigentum ab. Fernwärmebetreiber haben davon wenig. Was heißt das? Einen wesentlichen Teil der bis 2030 erfolgenden Schritte zur Dekarbonisierung wird die bew nicht durch die Umstellung auf Erneuerbare, sondern durch die Umstellung der letzten Steinkohleverwendung auf Erdgas erbringen. Das ist eine echte Reduktion, aber keine abschließende Lösung.

Die Investitionskosten für den langfristigen Ausstieg aus den fossilen Energien sind hoch, wie Susanne Hunneke von der bew auf einem Forum des Berliner Mietervereins im Mai 2025 vorrechnete.² Wie sehr das am Ende die Verbraucher belastet, das wird neben den öffentlichen Investitionen und dem Zinsniveau wesentlich vom Gebäudezustand abhängen – womit wir wieder bei den Wohnungsunternehmen wären.

Zwischen der Erhöhung der Energieeffizienz und der Umstellung auf erneuerbare Energien besteht eine Wechselwirkung, bei der ortsbezogen (d.h. im jeweiligen Quartier) optimierte Lösungen gefunden werden müssen. Um diese Lösungen zu finden und wirksam anzuschieben, muss man seine Wohnungsbestände genau kennen. Eine Strategie, die einseitig auf die Optimierung der Energieeffizienz setzt, ist vor diesem Hintergrund nicht zielführend. Ein Outsourcing aller Probleme an die Versorger genauso wenig.

Konsequenzen, sozial und politisch

Gerade die Wohnungsbestände der LWU sind geeignet, großmaßstäblich neue Lösungen und neue Strukturen der Wärme- und Energieversorgung aufzubauen, die auch die umgebenden Quartiere einbeziehen. Um ein entsprechendes Investitionsprogramm zu konzipieren, müssen viele Fragen beantwortet werden: Gibt es brauchbare Beschreibungen von Gebäudetypen und/oder Quartieren mit ähnlichen Sanierungsanforderungen?

Können daraus koordinierte, auch unternehmensübergreifende Strategien entwickelt werden? Wo gibt es einen Stau bei nichterledigten Instandhaltungen? Welche lokalen Kooperationsmodelle bei der Wärmeversorgung gibt es, welche Modelle können neu entwickelt werden? Welche Erfahrungen liegen dazu vor? Umfassende Modernisierungsmaßnahmen dieser Art bedeuten große Eingriffe in die sozialen Quartiersstrukturen vor Ort und können Aufwertungsprozesse auslösen und befördern.

Wie gelingt es, Mieter:innen durch Mitbestimmung und Mitwirkung bei der Planung und der Umsetzung von Maßnahmen der energetischen Modernisierung und der Umstellung der Wärmeversorgung einzubeziehen und so sowohl die Wirksamkeit dieser Maßnahmen langfristig zu verbessern als auch die soziale Nachhaltigkeit sicherzustellen?

Nach unseren Schätzungen betragen die vollen Kosten einer energetischen Modernisierung (je nach Ausgangslage) zur Zeit bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Das ist nicht sozialverträglich allein aus den Mieten zu bezahlen. Auch die resultierenden Einsparungen bei den Betriebskosten können solche Investitionen nicht refinanzieren, denn sie belaufen sich nicht selten auf weniger als 1 Euro pro Quadratmeter und Monat. Zum Vergleich: 2024 betrugen allein die Instandhaltungskosten der LWU 32 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Die Mehrkosten einer energetischen Modernisierung im hier skizzierten Umfang bedeuten für die LWU etwa eine Verdopplung dieser Aufwendungen. Diese Kosten können nicht aus den Jahresüberschüssen der Unternehmen bezahlt werden, die bei nur 11 Prozent der Gesamterträge liegen. Sollten die Mehrkosten aus den Bestandsmieten refinanziert werden, bedeutete das eine Steigerung der Wohnkosten für Mieter:innen von über 25 Prozent, die durch Einsparungen bei den Heizkosten nur zu einem geringen Anteil ausgeglichen werden. Selbst wenn der Bund in diesem Szenario 30 Prozent der Aufwendungen subventioniert, verbliebe eine Investitionslücke, die Wohnkostensteigerungen von etwa 20 Prozent nötig macht. Dies zeigt:
Ohne ein effektives Investitionsprogramm des Landes für die LWU und umfangreiche Förderungen für andere Eigentümer wird ein sozialverträglicher ökologischer Umbau nicht möglich sein.

Eine sozialverträgliche energetische Modernisierung der Wohnungsbestände der LWU kann nur eine warmmietenneutrale Sanierung sein – eine Modernisierung ohne Erhöhung der Wohnkosten. Dies erscheint derzeit nur schwierig erreichbar – und dennoch muss alles unternommen werden, um sich dieser Aufgabe zu stellen. Dabei müssen alle Instrumente auf den Prüfstand, die dabei helfen können, diesen Prozess zu unterstützen. Dazu gehört im Fall der LWU auch die Möglichkeit einer Erhöhung des Eigenkapitals, denn anders als Förderprogramme mit regelmäßiger Unsicherheit über die Fortsetzung des Programms abhängig von der Haushaltslage und dem möglichen Wechsel von Regierungskonstellationen schafft eine konditionierte Eigenkapitalzuführung Planungssicherheit für die öffentlichen Unternehmen. Damit wird der Aufbau angemessener und effektiver Strukturen und Kooperationsbeziehungen möglich.

Zugleich sollten auch die weiterhin nötigen Förderprogramme für private Vermieter die Eigentümer stärker zur Kooperation anhalten. Zur Entwicklung und Umsetzung einer solchen Programmatik ist aber – genau wie beim Wohnungsneubau – ein Kulturwandel auf Seiten des Gesellschafters der LWU nötig: von einer begleitenden, ausschließlich auf finanzielle Anreize setzenden zu einer lenkenden und gestaltenden Rolle in der Investitionspolitik. Es wäre das Gegenteil der in den letzten Jahrzehnten erlernten politischen Grundhaltung aller Parteien.

Martin Reents und Sebastian Gerhardt engagieren sich im Netzwerk Berlin – Wohnen 2030

Anmerkungen:

• 1 Philipp Möller: Kalt erwischt. Herausforderungen und ungelöste Probleme der Wärmewende im Gebäudesektor am Beispiel Berlins. LP21 Heft 63, Winter 2024.
• 2 Susanne Huneke, Berliner Energie und Wärme (bew): Perspektiven der Fernwärme und Wege zur Dekarbonisierung. https://www.berliner-mieterverein.de/wohnen2030/ag1-bestandsentwicklung.htm

Erschienen in: Lunapark21, Heft 67 (Winter 2025/26)