Ende November 2025 vermeldeten die Medien, dass von 2015 bis 2024 die Angebotsmieten in Berlin um »fast 100 Prozent« – genau: 96,6 Prozent – gestiegen sind. In absoluten Zahlen: von 8,45 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 16,64. Trotzdem hielt sich die Aufregung über die Meldung in Grenzen. Die Wohnungssuchenden in der Hauptstadt wissen ohnehin, wie es aussieht. Und die meisten Bestandsmieter tangierte die Mitteilung nur peripher. Sie haben eher nicht vor, umzuziehen. Wer nicht mehr an seiner alten Wohnung hängt, hängt doch am alten Mietvertrag. Die Mietenbewegung mobilisiert gern mit dem Slogan: »Wir bleiben alle!« Für immer mehr Menschen steigt die Wohnkostenbelastung. Eine Studie jagt die andere. Doch solange man noch bleiben kann, kann man Meldungen über den Anstieg der Angebotsmieten erstmal ignorieren.

Der Berliner Wohnungsmarkt hat sicher eine ganze Reihe von Besonderheiten. Eine oft hervorgehobene Besonderheit fällt in der näheren Umgebung allerdings nicht wirklich auf: Über 80 Prozent der Berliner Wohnungen werden von Mieterhaushalten bewohnt – so wie in Leipzig oder Rostock, in Halle oder Dresden, in Potsdam oder Schwerin, Magdeburg oder Chemnitz. Kurz: Unter den ostdeutschen Großstädten ist die Berliner Situation nicht die Ausnahme, sondern die Regel. Dagegen gibt es nur eine westdeutsche Kommune, für die gleiches zutrifft: Frankfurt am Main. Schon in Hamburg beträgt die Quote des selbstgenutzten Wohneigentums 21 Prozent.

Freiheit durch Eigentum?

Bundesweit entfallen 43 Prozent der belegten Wohnungen auf selbstgenutztes Wohneigentum. Jenseits der großen Städte ist dies oft auch die Wohnform für die Mehrheit der abhängig Beschäftigten. Doch unter den Bundesländern haben nur das Saarland, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg eine Wohneigentumsquote von mehr als 50 Prozent; Niedersachsen verfehlt die Marke knapp. In Eigentümerhaushalten beträgt die Wohnfläche pro Person 65 Quadratmeter, in Mieterhaushalten nur 48,5 Quadratmeter. Für die Hälfte der Eigentümerhaushalte gilt, dass sie sich den Traum vom freistehenden Einfamilienhaus erfüllen konnten. Unter Mieterhaushalten gilt das nur für 10 Prozent.

Doch so oft auch in Umfragen das Wohnen im Eigentum als bevorzugte Perspektive angegeben wird, die Nachteile sind nicht weniger bekannt. So kann die Dynamik des Kapitalismus nur zu leicht mit dem Wohnen in der eigenen Immobilie in Widerspruch treten: Wenn ein neuer Job andernorts zu suchen ist, findet sich nicht immer eine neue Käuferin oder ein neuer Käufer für das alte Heim. Und nicht alle Häuser oder Eigentumswohnungen sind schon abbezahlt. Für das einmal erworbene Eigentum müssen Millionen von Pendlerinnen und Pendlern lange Arbeitswege in Kauf nehmen.

Bis ins erste Halbjahr 2022 stiegen die Immobilienpreise so stark, dass selbst die niedrigen Zinsen den Kauf von Wohneigentum nicht wirklich erleichterten. Seither sind die Preise etwas zurückgegangen. Doch im Oktober 2025 stellte die Bundesregierung fest: »Bei unteren Einkommensklassen machen inzwischen Wohneigentumsbildung durch Erbschaften bzw. Schenkungen von Immobilien etwa die Hälfte des Eigentumserwerbs aus. Die familiäre Unterstützung gewinnt daher bei diesen Haushalten immer mehr an Bedeutung.«

Freiheit trotz Miete?

Der besonderen Bedeutung der Wohnungsvermietung hat das Bundesverfassungsgericht 1993 in einer Grundsatzentscheidung Rechnung getragen, die auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung unter den Schutz des Artikel 14 Grundgesetz stellte. Zur Begründung führte es aus: »Die Eigentumsgarantie soll dem Grundrechtsträger einen Freiraum im vermögensrechtlichen Bereich erhalten und dem Einzelnen damit die Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglichen. (…) Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen.«

Allerdings hat der Mieter »… keine originäre, sondern nur eine abgeleitete Beziehung zu dem von einem anderen geschaffenen Wohnraum. Er beansprucht Schutz gegenüber dem Vermieter, von dem er seine Rechte ableitet und der ihm diese Rechtsposition in Wahrnehmung seiner privatrechtlichen Eigentümerbefugnisse überhaupt erst eingeräumt hat. Auch der Vermieter kann für aus dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter fließende Ansprüche das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in Anspruch nehmen (…) Das steht der Anerkennung des Besitzrechts des Mieters als Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG indes nicht entgegen. Daraus folgt vielmehr nur die Notwendigkeit einer gesetzlichen Ausgestaltung. Der Gesetzgeber muß in Erfüllung seines Auftrages aus Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG die beiden miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen inhaltlich ausgestalten, gegeneinander abgrenzen und die jeweiligen Befugnisse so bestimmen, daß die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt werden.«

Diese höchstrichterliche Aufgabenbeschreibung fasste langfristige Entwicklungen des deutschen Wohnungsmietrechts zusammen, wie sie insbesondere in den Bestimmungen zum Kündigungsschutz und Mieterhöhungen sowie im Vorherrschen unbefristeter Mietverträge deutlich werden. Dank solcher Mieterrechte lag der durchschnittliche Anstieg der Nettokaltmieten im Bestand für Gesamtdeutschland bis Anfang 2022 etwa im Bereich der Steigerung der Verbraucherpreise – und blieb dann deutlich hinter der Inflationsrate zurück. Für abhängig Beschäftigte, d.h. für die Mehrheit der Bevölkerung, bilden die Kosten der Wohnung regelmäßig den größten Einzelposten auf der Ausgabenseite und stellen damit einen erheblichen Teil der Reproduktionskosten der Ware Arbeitskraft dar. Die Rechte von Bestandsmietern anzutasten, ist in Deutschland mit einem hohen politischen Risiko verbunden.

Die Ausgestaltung des Mietrechts macht aber auch deutlich, dass in der Beschreibung des Mietverhältnisses als eines »eigentumsähnlichen« Rechts »ähnlich« nicht »gleich« bedeutet. Und erstmal muss man selbstverständlich einen Mietvertrag haben.

Nicht alle sind klein: die Privatvermieter

Die Besonderheit der Nachfrage nach Wohnungen besteht darin, dass hier direkt über die räumlichen Bedingungen des persönlichen Lebens entschieden wird. Die Besonderheit des Angebots von Wohnungen besteht darin, dass die Anfangsinvestitionen sehr hoch und das gebildete Vermögen sehr unbeweglich sind. Wenn sich die Geschäfte von einem Ort entfernen, wird das teuerste Gebäude entwertet.

Gut 60 Prozent aller Mietwohnungen, gut 14 Millionen, werden von Privatvermietern angeboten, d.h. von Einzelpersonen und Eigentümergemeinschaften. In vielen Fällen handelt es sich dabei tatsächlich um Kleinvermieter mit ein oder zwei Wohnungen. Eine Tatsache, die von der Immobilienlobby gern betont wird. Nur ist das bewusst und grob irreführend, denn wie das Vermögen insgesamt, ist das Immobilienvermögen sehr ungleich verteilt. Bei den meisten Haushalten besteht das Immobilienvermögen allein aus dem Hauptwohnsitz. Lediglich etwa 20 Prozent aller Haushalte haben andere Immobilien wie Mietwohnungen oder Grundstücke. Und nur etwa 4 Prozent aller Haushalte erhalten relevante Einkommen durch Vermietung oder Verpachtung aller Art, zumeist von Wohnungen. Auf sie entfallen über 60 Prozent aller Einnahmen privater Haushalte aus Vermietung und Verpachtung.

Die amtliche Statistik spricht hier von »privaten Kleinanbietern«, was nett und persönlich klingt. Doch sind diese Haushalte nicht nur durchschnittlich deutlich reicher als die meisten Bewohnerinnen und Bewohner des Landes; das Wort »klein« suggeriert hier auch für verschiedene Anbieter sehr Differenziertes: Für einige bedeutet es Verluste, für viele einen Vermögenswert, aber ohne nennenswerte Erträge daraus erzielen zu können. Eine relevante Minderheit schafft es auch, größere Einnahmen aus den Mietobjekten zu gewinnen. Auch wenn der durchschnittliche Umsatz dieser privaten Vermieter im Vergleich zu Unternehmen in anderen Wirtschaftszweigen eher gering ist – in der Verfügung über erhebliche Vermögenswerte stechen diese privaten Haushalte klar heraus.

Privatwirtschaftlich, öffentlich, genossenschaftlich

Die Wohnungsunternehmen unterscheiden sich wesentlich nach Eigentumsform und Strategie. Die privatwirtschaftlichen Unternehmen mit etwa 3,5 Millionen Wohnungen (15 Prozent) sind durch eine hohe Konzentration der Bestände in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und durch eine hohe Konzentration des Kapitals gekennzeichnet: Auf die größten fünf Unternehmen, Vonovia, LEG Wohnen, Vivawest, TAG und Grand Property kommen schon fast eine Million Wohnungen. Diese Konzentration in der Branche ist auch ein Ergebnis gescheiterter Planungen (siehe Beitrag ab Seite 31). Mit der Krise 2008/09 war die Zeit der Privatisierungen erst einmal vorbei. In einem ersten Schritt mussten sich die Unternehmen von kurzfristigen Verkaufsperspektiven verabschieden und Strategien für die Bestandsbewirtschaftung entwickeln. Im zweiten Schritt platzte der Traum von immer weiter steigenden Preisen und Verkaufszahlen. Die Bestandsmieten schließlich konnten gar nicht so hoch getrieben werden, wie es den im Boom gezahlten Immobilienpreisen entsprochen hätte. Die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia sorgte 2022 noch einmal für hohe Transaktionszahlen. Diese Zahlen bedeuten kein Wachstum, sondern angesichts neuer Risiken eine Konsolidierung.

Die öffentlichen Wohnungsunternehmen haben einen Marktanteil von mehr als 12 Prozent, etwa 2,9 Millionen Wohnungen. Vor allem in den Stadtstaaten, in Großstädten und in Ostdeutschland sind sie entscheidende Anbieter, manchmal in schrumpfenden, manchmal in stark wachsenden Wohnungsmärkten. Auch hier gibt es sehr große Unternehmen mit ihren eigenen Schwierigkeiten (Seite 51-55). Jedoch ist die Konzentration deutlich geringer. Auf die zehn größten öffentlichen Wohnungsunternehmen entfallen zusammen etwa 700.000 Wohnungen.

Die genossenschaftlichen und anderen nicht-Profit-orientierten Wohnungsunternehmen halten gut 2,5 Millionen Wohnungen (11 Prozent). Ihre zumeist kleinen oder mittleren Bestände spielen eine wichtige Rolle auf den lokalen Wohnungsmärkten. Leider werden sie aus der Außenperspektive oft idealisiert: Genossenschaften z.B. sind nicht irgendeinem Gemeinwohl, sondern ihren Mitgliedern verpflichtet. So halten sie sich in der Neubaufrage deutlich zurück.

In die Verlängerung: die Mietpreisbremse

Auf die zunehmenden Spannungen auf dem Wohnungsmarkt reagierte die Bundesregierung 2015 mit der Einführung der zeitlich befristeten Mietpreisbremse (§ 556 d BGB), die seither mehrfach verlängert und verbal verschärft wurde. Auf ihrer Grundlage können die Regierungen der Bundesländer Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmen, in denen dann bei Wiedervermietung »die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen« darf.

Die Landesregierungen müssen ihre Verordnungen nur öffentlich begründen. Der jüngsten Verlängerung bis Ende 2029 verdanken wir die eingangs zitierten Daten zur Verdopplung der Angebotsmieten in der Hauptstadt in den letzten zehn Jahren. In der ausführlichen Begründung der aktuellen Berliner Verordnung finden sich darüber hinaus viele weitere Belege dafür, dass die Nachfrage das Angebot an Mietwohnungen seit Jahren übersteigt, in den nächsten Jahren weiterhin übersteigen wird, und welche Folgen das hat: steigende Bestandsmieten, massiv steigende Angebotsmieten. Auf angespannten Wohnungsmärkten können sich die Vermieter ihre neuen Mieter aussuchen – und Neumieter sind in der Regel froh, wenn sie ausgesucht werden. Sie zahlen die Miete, für die sie unterschrieben haben. Geklagt wird selten. Im Bestand gibt es zudem die legale Umgehungsmöglichkeit durch Vermietung möblierter Wohnungen und Indexmieten.

Auf solche teuren Angebote sind in besonderem Maße die Menschen angewiesen, die auf dem normalen Wohnungsmarkt keine Chance und keine Aussicht auf Sozialleistungen haben oder einfach nicht warten können: Jede/r kann sich hier seine eigene Liste zusammenstellen. Jeden Tag suchen Menschen neue Wohnungen für neue Lebenssituationen und müssen aus verschiedensten Gründen umziehen und die hohen Mieten zahlen, die ihnen abverlangt werden. 800 Euro pro Monat für ein kleines Zimmer, Kaution im Voraus, Kündigungsfrist für den Vermieter zwei Wochen? Ja, so etwas.

Der Glaube an den Markt

Eine Entspannung der Wohnungsmärkte erwartet die Bundesregierung immer noch von verstärkten privaten Wohnungsbauinvestitionen. Der Markt soll es richten. Deshalb gilt die Mietpreisbremse für Neubauten und umfassende Modernisierungen nicht. Doch trotz hoher Nachfrage der steigenden Mieten erreichte der Wohnungsneubau die Zielzahlen der verschiedenen Bundesregierungen nie und ging seit 2020 zurück: von 306.400 Wohnungen zunächst auf 294.000 und 2024 auf nur mehr 251.900 Wohnungen. In der Lehrbuchökonomie führt ein Nachfrageüberschuss zu steigenden Preisen. Das ist passiert. Dann sollen die steigenden Preise zu Investitionen führen, die Nachfrage und Angebot zum Ausgleich bringen. Das ist nicht passiert. In Deutschland fehlen seit Jahren weit über ein Million bezahlbare Wohnungen da, wo sie gebraucht werden, nicht nur in Ballungszentren und Universitätsstädten. Ein Leerstand in einer Gegend ohne Jobs und soziale Infrastruktur entlastet nichts. Trotz der lange bekannten Knappheit entwickeln die privaten Anbieter keine entsprechende Bautätigkeit. Der Wohnungsmangel führt zu steigenden Mieten, nicht zu einer ausreichenden Erhöhung des Angebots. Zwei Interpretationen sind dafür besonders beliebt: die hohen Bodenpreise und die hohen Baupreise. Beide sind unzureichend, aber die zweite führt wenigstens in die Nähe einer Erklärung.

Bodenpreise und ihr Grund

Die hohen Baulandpreise, so beginnt die erste Interpretation, seien das Ergebnis der Knappheit, es gebe einfach nicht genug Flächen. »Hohe Grundstückspreise lassen einen frei finanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu«, behauptete das zuständige Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung schon 2017. Aus einer betriebswirtschaftlichen Sichtweise klingt das plausibel. Ähnlich wurde der Wohnungsmarkt schon Anfang der 1970er Jahre in der SPD diskutiert, und es wurden entsprechende Reformvorschläge entwickelt. Die Wiederaufnahme dieser Vorschläge heute hat allerdings bisher weder die Gründe für das Scheitern der Reform in den 1970er Jahren noch die sozialwissenschaftliche Debatte dazu ernst genommen. Damals wie heute gilt: Preise fallen nicht vom Himmel. Tatsächlich verhält es sich bei der Preisbildung für Bauland umgekehrt: Die mit den fertigen Gebäuden durch Erträge z.B. aus Mieteinnahmen erzielbaren Gewinne führen zu den hohen Preisen für Grundstücke, wobei die aufgrund des Nachfrageüberhangs antizipierten zukünftigen Ertragssteigerungen das spekulative Element der Preisgestaltung ausmachen. Karl Marx würde da von fiktivem Kapital reden. Die hohen Mieten aus den hohen Bodenpreisen zu erklären, ist ein klassischer Zirkelschluss.

Der lange Schatten einer Krise

Außerdem machen die Bodenpreise zwar einen wesentlichen, aber nicht den größten Posten der zu finanzierenden Erstellungskosten aus, vielleicht 20 Prozent. Der deutlich größere Teil sind die Baukosten, und am Ende kommen noch die Kosten der Finanzierung selbst hinzu, die Zinsen. Die Zinsen waren bis Anfang 2022 im historischen Vergleich sehr niedrig, geholfen hat das nichts. Die Baukosten dagegen sind schon vor 2020 deutlich gestiegen.

Hier wirkt bis heute die Krise der Bauwirtschaft Ende der neunziger Jahre nach. In den acht Jahren zwischen 1996 und 2004 verringerte sich die Anzahl der Bauunternehmen mit mehr als 20 Beschäftigten um über 40 Prozent. Die Beschäftigung im Baugewerbe, die von 1991 bis 1995 von 2,8 Millionen auf 3,2 Millionen zugenommen hatte, ging bis 2006 um über eine Million zurück. Diese Zahlen geben nur einen groben Hinweis, in welchem Umfang in der Bauwirtschaft Qualifikationen und Arbeitserfahrungen entwertet und zerstört worden sind. Was folgte, war eine lange Phase der Stagnation. Die Investitionen der Bauwirtschaft haben sich zwar nominell seit dem Tiefpunkt 2005 mehr als verdoppelt. Real liegen sie immer noch unter dem Niveau des Jahres 1991.

Heute wäre angesichts über einer Million fehlender Wohnungen ein Neuaufbau von Kapazitäten nötig. Die Bauunternehmen dagegen nahmen den Nachfrageboom mit nicht leistungshinterlegten Preiserhöhungen mit, gingen aber keine langfristigen Investitionen, keine Risiken ein.

Politische Antworten heute

Zur Anpassung des Wohnungsmarktes an die kapitalistische Dynamik waren immer staatliche Interventionen nötig. Dazu gehörten Mietobergrenzen ebenso wie steuerliche Förderungen. Die Vorstädte in den USA waren die fordistische Kombination von Auto und billigem Hausbau mit der staatlichen Förderung des Hypothekenmarktes, insbesondere in Form der Absetzbarkeit der Hypothekenzahlungen von der Einkommenssteuer (während Mieten nicht absetzbar waren).

In der alten Bundesrepublik entwickelte sich mit den Neubauprogrammen der Nachkriegszeit ein »sozialer Wohnungsbau« als Investorenförderung mit sozialer Zwischennutzung. Flankiert wurde er schon damals durch die Stärkung der Nachfrageseite, heute das Wohngeld und die Kosten der Unterkunft (Seite 11-14). Beide Wege haben wichtige soziale Wirkungen. Aber beide Wege subventionieren am Ende die Immobilieneigentümer: über die Förderung des Vermögensaufbaus oder direkt über die Zahlung der steigenden Mieten.

Eine Alternative ist der Ausbau der öffentlichen Wohnungsbestände durch öffentliche Investitionen. Auch dieser Weg ist nicht einfach, aber er wäre nachhaltig. Über eine öffentliche, langfristig sichere Nachfrage nach Bauleistungen ermöglicht er den nötigen Kapazitätsaufbau in der Bauwirtschaft und Kostensenkungen für den nötigen Neubau und die umweltpolitisch notwendigen energetischen Modernisierungen. Nur braucht die Veränderung hin zu einer politisch gestaltenden Wohnungspolitik eine neue, gesellschaftlich handlungsfähige soziale Bewegung. Denn Vergesellschaftung bedeutet, auf andere Weise als Eigentümer wirtschaften zu können. Zu können, nicht nur zu wollen.

Erschienen in: Lunapark21, Heft 67 (Winter 2025/26), spezial Hausaufgaben: Konfliktfeld Wohnen

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