Landeswohnungsunternehmen

Mieten, Kosten und Profite: Die Abschöpfungsquote, eine urbane Legende

Der Initiative Deutsche Wohnen enteignen (DWE) liegt eine einfache Überlegung zugrunde: Die Mieten sind zu hoch, weil die privaten Gewinne aus der Vermietung zu hoch sind. Beim Sammeln von Unterschriften für den Berliner Volksentscheid warben Aktivist:innen selbstbewusst mit der Frage: »Willst Du weniger Miete zahlen?« Nur dass die einfache Überlegung dem realen Geschäftsmodell der großen privaten Vermieter nicht gerecht wird, und die Initiative nicht mehr mit Mietsenkungen nach der Vergesellschaftung wirbt.

Dabei war die Initiative gar nicht so allein. Gestützt auf den Geschäftsbericht der Vonovia für das Jahr 2021 teilt Knut Unger in einer Broschüre der Rosa-Luxemburg-Stiftung mit:

»Die Belastung der Mieteinnahmen durch die laufenden Kosten beträgt lediglich 25,5 Prozent.« Er berechnete weiter eine Abschöpfungsrate, die sich auf etwa 50 Prozent belaufen soll: »Der Slogan ›Enteignung ist die halbe Miete‹ trifft für das Geschäftsjahr 2021 insofern also zu.« 2023 legte die Initiative Finanzwende nach.

Sie definierte die Abschöpfungsquote als den »Prozentsatz der Mieteinnahmen, der über Gewinnausschüttung an die Aktionär:innen fließt« und berechnete sie für gleich vier Wohnungskonzerne – Vonovia, LEG, TAG, Grand City Property – und mehrere Jahre. Demnach lag diese Quote im Zeitraum 2016 bis 2021 für alle diese Konzerne zwischen 29 und 43 Prozent. Die Leser:innen solcher Positionen nehmen selbstverständlich an, dass entsprechend umfangreiche Mietsenkungen nach einer Vergesellschaftung möglich sein sollten.

Welche Kosten?

Scheinbar gibt die Vonovia dieser Auffassung recht. Im Geschäftsbericht 2021 findet sich schon ganz zu Beginn, auf der zweiten Umschlagseite unter den Kennzahlen, die »EPRA- Kostenquote«, die sich auf die von Knut Unger angeführten 25,5 Prozent belief. In den Folgejahren verlor diese Angabe diesen prominenten Platz, wird aber weiterhin im besonderen Abschnitt »Berichterstattung nach EPRA« mitgeteilt. Im Jahr 2024 betrug sie 23,3 Prozent.

Dort kurz vor Schluss des Geschäftsberichts findet sich auch die Berechnung dieser Größe: Unter dem Bruchstrich stehen die Bruttomieteinnahmen; 2024 waren das 3,3 Milliarden Euro. Über dem Bruchstrich stehen die »EPRA-Kosten«, die sich nur auf 773 Millionen beliefen. Mit Papier und Bleistift oder einem Rechner ergeben sich 23,3 Prozent.

Wir wären also fertig, wenn nicht ein Blick in die Gewinn- und Verlustrechnung des Konzerns für den gleichen Zeitraum ganz andere Kostenblöcke zeigte. Allein der Materialaufwand 2,3 Milliarden Euro, für das Personal 899 Millionen. Da passt etwas nicht zusammen. Nur warum?

Benchmarking für die Finanzmärkte

Fangen wir auf der einen Seite an. Die EPRA, die European Public Real Estate Association, ist eine in Belgien registrierte Organisation, die seit 1999 ganz gemeinnützig die Interessen der europäischen börsennotierten Immobilienunternehmen vertritt.Insbesondere arbeitet sie an größerer Transparenz für die Anleger. So sollen Kennzahlen der Geschäftsberichte von Unternehmen aus verschiedenen Ländern vergleichbar gemacht werden. Dazu gehört zum Beispiel eine Definition von Bewirtschaftungskosten, die finanzmarktorientierte Unternehmen für ihr Benchmarking entwickelt haben und verwenden.

Diese Definition schließt nur Aufwendungen für Mieterverwaltung (Operative Kosten Rental) und eng abgegrenzte Instandhaltungen ein. Aufwendungen für warme und kalte Betriebskosten sind ausgeschlossen, da sie nicht aus der Nettokaltmiete gezahlt werden. Abschreibungen sind ausgeschlossen, da ihnen keine Zahlungen entsprechen. Zinsaufwendungen sind ausgeschlossen, da – finanzmarktkapitalistisch gedacht – die Eigentumsfrage keine Rolle spielt und deshalb Fremd- und Eigenkapital als gleichberechtigt angesehen werden.

Wir müssen hier nicht diskutieren, ob diese enge Definition für den Vergleich der Performance von börsennotierten Unternehmen taugt. Hier geht es nur darum, ob sie zur Beurteilung der wirtschaftlichen Lage und Strategien dieser Unternehmen hilfreich ist. Und das ist sie nicht. Die Definition ist zu eng und unrealistisch, auch eine nachträgliche Berücksichtigung von Zinskosten korrigiert sie nicht ausreichend. Sie sollte weder der politischen Einschätzung der Gegenseite noch der Vorstellung von den Möglichkeiten nicht-profitorientierter Wohnungsunternehmen zugrunde gelegt werden. Warum entschiedene Kritiker des Finanzkapitals wie Knut Unger und Finanzwende sie dennoch zum Ausgangspunkt ihrer Berechnungen machen, ist sachlich nicht zu verstehen. Tatsächlich verstellen sie sich und ihren Leser:innen damit das Verständnis für das Geschäftsmodell von Vonovia und Co. Sowohl bei den Erträgen wie bei den Aufwendungen fehlen wichtige Punkte in ihrer Rechnung.

Pauschalierte Ansätze zur Höhe von Bewirtschaftungskosten finden sich auch in der II. Berechnungsverordnung (BV) und werden in der Diskussion immer wieder herangezogen.
Die II. BV dient der Begutachtung von Förderungen im Sozialen Wohnungsbau, d.h. sie zielt auf – vor einigen Jahren – neu errichtete Bestände. Für die Bewirtschaftung realer Bestände sehr unterschiedlichen Baualters und Zustands sind ihre Vorgaben nicht realistischer.

Doppelte Buchführung als bessere Quelle

Es gibt Alternativen. 2024 haben Andrej Holm, ich, David Scheller und Itziar Gastaminza Vacas eine Studie zur nachhaltigen und sozialen Bewirtschaftung großer Wohnungsbestände vorgelegt. Dafür haben wir vor allem die Geschäftsberichte von öffentlichen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen herangezogen. Auch für die Analyse des Geschäftsmodell der Vonovia und Co. enthalten solche Berichte reichlich Informationen. Sicher, alle dort enthaltenen Daten werden für bestimmte Zwecke erhoben und veröffentlicht. Das bestimmt und begrenzt ihre Aussagekraft. Aber gelogen werden darf nicht. Denn nicht ein systemfremder kapitalismuskritischer Impuls, sondern das sehr bürgerliche Interesse von Anteilseignern und Gläubigern an Kontrolle und Steuerung ihres Eigentums hat Publikationspflichten und Prüfungsauflagen für Kapitalgesellschaften erzwungen.

Das wichtigste Mittel der Beschreibung wirtschaftlicher Vorgänge ist die »doppelte Buchführung«. Bei dieser handelt es sich nicht, wie der Volksmund annimmt, um eine Technik des Betruges, wobei einer geheimen Buchführung mit den wirklichen Angaben für den Hausgebrauch eine zweite Buchführung mit lauter Fälschung und Irreführung für den Rest der Welt gegenübersteht.

Die doppelte Buchführung ist eine zahlenteufel zivilisatorische Errungenschaft. In der Bilanz werden unter den Aktiva das Vermögen eines Unternehmens und unter den Passiva die Verschuldung gegenüber den Fremdkapitalgebern und das Eigenkapital zu einem Stichtag als Bestandsgrößen dargestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung stellt die Stromgrößen Erträge und Aufwendungen gegenüber und bestimmt daraus das Jahresergebnis.Aus den Stromgrößen ergeben sich die Veränderungen der Bestände.Selbstverständlich ist das interne Rechnungswesen eines großen Wohnungsunternehmens weit umfangreicher als bloß der veröffentlichte Geschäftsbericht, umfasst mehr Konten, enthält weitergehende Informationen über den baulichen und technischen Zustand tausender Gebäude, Angaben über zehntausende Vertragsverhältnisse und Millionen einzelner Buchungen. In einem Jahresabschluss ist nicht von tropfenden Wasserhähnen die Rede, sondern vom Instandhaltungsbedarf. Nicht nur aus Gründen der Geheimhaltung (Betriebsgeheimnisse), sondern aus Gründen der notwendigen Übersicht wird diese Vielzahl von Informationen im Jahresabschluss in wenigen Dutzend Konten zusammengefasst. Doch in den Konten der Jahresabschlüsse stecken wenigstens die wesentlichen Daten zur wirtschaftlichen Lage eines Unternehmens. Altlinke würden vielleicht sagen: zum Gewicht des Unternehmens in der »gesellschaftlichen Arbeitsteilung«.

Mittel zur Spekulation Das reale Geschäftsmodell gerade der großen privaten Vermieter findet sich im Memorandum 2019 der Arbeitsgruppe Alternative Wirtschaftspolitik, in Kapitel 3 ausführlich analysiert: Die für die Betroffenen oft kaum tragbaren Wohnkosten sind für die privaten Wohnungskonzerne nur ein Mittel, um die Spekulation für ihre Anleger günstig zu gestalten. Und das fällt ihnen nicht leicht, weil die Wohnungsbewirtschaftung auch für sie teuer ist und Mieterhöhungen nicht zuletzt aufgrund der Wirkungen des deutschen Mietrechts und der Tätigkeit von Mieterverbänden begrenzt sind.

Dividendenzahlungen nehmen die Halter der Aktien gern mit. Die Rendite für die Aktionäre kommt in dieser Strategie jedoch nicht aus dem laufenden Geschäft, sondern vor allem aus den steigenden Aktienpreisen.

Alle acht deutschen börsennotierten Immobiliengesellschaften bewerten ihre Immobilien in den Bilanzen nicht nach deutschem Handels- und Steuerrecht zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sondern als Konzerne und Finanzinvestoren nach den International Financial Reporting Standards. Die Anteilseigner von Vonovia setzen darauf, dass die Preise der internen Bewertung bei Verkäufen von Immobilienbeständen auch auf dem Markt realisiert werden können. Die Veräußerungsgewinne verbleiben weitgehend im Unternehmen und werden für Zukäufe genutzt.

Solange das funktioniert, steigt nicht nur der in den Bilanzen ausgewiesene Unternehmenswert, sondern auch der Börsenkurs. Die Aktionäre können ihre Anteile zu einem höheren Preis verkaufen, als sie selbst bezahlen mussten. Diesen höheren Preis bezahlen die neuen Anleger, die jetzt einsteigen und auf einem höheren Niveau das Gleiche versuchen: Sie spekulieren auf einen weiter steigenden Aktienkurs. Bis August 2021 hat das mit der Vonovia auch funktioniert.

Opfer für die Marktbereinigung

Mit der Übernahme der Deutschen Wohnen zeigte sich jedoch, dass auch Investoren Schwierigkeiten haben. Das war das nächste Kapitel einer Bereinigung unter den privatwirtschaftlichen Immobilienunternehmen, die seit Jahren etwa 13 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland kontrollieren. Ihre Bestände sind fast durchweg aus den Wohnungsprivatisierungen der späten 1990er und frühen 2000er Jahre entstanden.
Die Finanzkrise 2007-09 hat die Ära der Privatisierungen aber erst einmal beendet. Seitdem drängeln sich all die privatwirtschaftlichen Unternehmen im selben Marktsegment, das nicht mehr wächst. Sie können sich im Wesentlichen nur gegenseitig etwas abkaufen oder fusionieren. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung stellt das in seinem Bericht zu den Wohnungs- und Immobilienmärkten in Deutschland 2020 so dar: Seit 2015 befindet sich das Handelsgeschehen mit großen Wohnungsbeständen in einer »zweiten Tiefphase«, denn es herrscht »Knappheit an verfügbaren Wohnungsportfolios«.

Der Deutsche Wohnen unter ihrem Vorstandschef Michael Zahn war es nicht gelungen, auf dem beschränkten Markt erfolgreich zu wachsen.

Anders als Vonovia war sie mit allen großen Übernahmeprojekten in den letzten Jahren gescheitert. Bis zum Ende wurden die Bestände der DW deshalb von zwei privatisierten Berliner Wohnungsunternehmen geprägt, der Gehag und der GSW: 70 Prozent des DW-Bestandes lagen in der Hauptstadt. Und in Berlin lassen sich nicht genauso Geschäfte machen wie in München oder Frankfurt/M., weil Berlin nicht München oder Frankfurt ist. Der Standort der DW gibt einfach nicht so viel her: Eine Lektion, die Zahn und Co. erst durch eine lange Reihe von Gerichtsverfahren und Mieterprotesten lernen mussten.

Trotzdem sind Michael Zahn und die DW erfolgreich gescheitert. Das Übernahmeangebot war für ihre Aktionäre ein gutes Geschäft, sie sind mit viel Geld ausgestiegen. Für die Vonovia-Aktionäre ist es seither weniger gut gelaufen. Angesichts von Inflation und Zinswende ist die Spekulation auf weiter steigende Immobilienpreise bis auf weiteres kein erfolgversprechendes Geschäftsmodell mehr. Die größte Wohnimmobilien-AG Europas, die Vonovia, musste ihren Wachstumskurs 2022 abrupt beenden. Die Investitionen wurden zusammengestrichen. Abschreibungen und Verminderung der Buchwerte führten 2023 zu deutlichen Verlusten. Für die Dividende war das Unternehmen darauf allein nicht angewiesen. Die hohen Gewinnrücklagen gestatteten der Vonovia einen positiven Bilanzgewinn auch bei negativem Jahresergebnis.

In der Bestandsbewirtschaftung verdient sie genug, um nicht zu Notverkäufen gezwungen zu sein. Die engen Wohnungsmärkte ermöglichen weiter steigende Mieten. Für Berlin meldet die Vonovia für 2024 eine Durchschnittsmiete von 7,91 Euro pro Quadratmeter in ihren Beständen, damit hält sie sich etwa im Marktdurchschnitt. Nur die Börsenspekulation hat sich noch nicht erholt: Der Aktienkurs hat sich gegenüber August 2021 mehr als halbiert.

Follow the money! Ein Vergleich

Knut Unger und Finanzwende haben danach gefragt, wie die eingezahlten Mieten zu den ausgezahlten Dividenden stehen. Motto: Nur Bares ist Wahres! Das war zu einfach, weil sie andere Zahlungen und Konten nicht beachtet haben. Aber selbstverständlich müssen große Kapitalgesellschaften über ihre Zahlungsströme Rechenschaft ablegen, in der Kapitalflussrechnung, im Cash flow.

Und damit wir die Angaben der Vonovia besser beurteilen können, ziehen wir die Berliner landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) zum Vergleich heran. Die sechs Berliner LWU wären zusammengenommen das zweitgrößte Wohnungsunternehmen Deutschlands, theoretisch. Auf jeden Fall ist es möglich, ihre Daten zusammenzufassen und mit denen der Vonovia zu vergleichen.

Ausgangspunkt der Kapitalflussrechnung ist das Jahresergebnis. Zusammen mit den ergebniswirksamen Vorgängen, denen keine Einzahlungen oder Auszahlungen des Unternehmens entsprechen (z.B. Abschreibungen) erhalten wir den Cash flow der laufenden Geschäftstätigkeit. Dieser ist bei funktionierenden Gesellschaften eigentlich immer positiv.

Nicht Teil der Gewinn- und Verlustrechnung ist der bloße Tausch zwischen Konten des Vermögens. Finanzwirksam ist ein solcher Tausch, wenn aus dem Finanzvermögen Sachanlagen oder Vorräte erworben werden (Auszahlungen für Investitionen in das Anlage- oder Umlaufvermögen), oder wenn Einzahlungen für Verkäufe aus dem Anlagevermögen erfolgen. Solche Punkte zusammen machen den Cash flow aus der Investitionstätigkeit aus, der bei investierenden Gesellschaften eigentlich immer negativ ist. Für die Berliner LWU der letzten Jahre war das immer der Fall.

Ebenfalls nicht Teil der Ergebnisrechnung ist die Aufnahme oder Rückzahlung von Krediten. Sie bilden den Kern – eventuell mit einigen anderen Punkten – des Cash flows aus der Finanzierungstätigkeit. Je nach Umfang der beiden Bereiche kann dieser positiv oder negativ ausfallen. Die Aufnahme von Krediten setzt nicht nur Kreditwürdigkeit voraus, sondern bringt auch künftige regelmäßige Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Gläubigern mit sich: Zins und Tilgung, ersterer in der Gewinn- und Verlustrechnung, die zweite nur in der Kapitalflussrechnung notiert. Am Ende zeigen sich die verschiedenen Zahlungsströme in der Veränderung der Kontostände, der Veränderung im Finanzmittelbestand.

Der Vergleich zeigt zwei ganz verschiedene Geschichten. Vor allem durch Unternehmensübernahmen ist die Vonovia viel stärker gewachsen als die LWU, wofür sie sich stärker verschuldet hat. Nach der Übernahme der Deutschen Wohnen 2021 und angesichts der veränderten Kostenlage hat sie ihre Investitionen, insbesondere in den Neubau, praktisch eingestellt. Dagegen haben die LWU ihre Investitionen insbesondere in Neubau und Ankauf fortgesetzt und bauten ihre Zahlungsfähigkeit aus. Es macht einen Unterschied, wem ein Wohnungsunternehmen gehört.

Folgen für DWE?

Die Berliner Vergesellschaftungsinitiative war im Vonovia Geschäftsbericht 2023 unter den wohnungspolitischen Entwicklungen des Jahres erwähnt, aber nicht als Geschäftsrisiko aufgefasst. Tatsächlich hat sich die Lage der Initiative sehr verändert.

Anders als der Volksentscheid »Deutsche Wohnen enteignen!« im Jahr 2021 funktioniert eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände nicht als Protestbewegung.

Vergesellschaftung heißt, auf andere Weise als Eigentümer wirtschaften zu können. Das ist ein Großkonflikt, in dem man nicht nur die Gegenseite realistisch einschätzen lernen muss. Die Initiative musste in den letzten Jahren eine steile Lernkurve bewältigen. Sie wirbt nicht mehr mit Mietsenkungen nach der Vergesellschaftung. Ein deutlich verlangsamter Anstieg der Mieten wird inzwischen als Erfolg angesehen. Doch die von der Initiative bisher veröffentlichten Überlegungen zur Kostenschätzung der Entschädigung versuchen sich immer noch an der Lösung verschiedener Widersprüche: Das Privateigentum muss geachtet werden, seine Vergesellschaftung soll aber nicht viel kosten. – Gutes Wohnen soll in den Beständen langfristig gesichert sein, aber es soll nicht viel kosten. – Eines der größten Wohnungsunternehmen des Landes soll gegründet werden, aber die Arbeitsstrukturen sollen möglichst gemeinschaftlich aufgestellt werden!

Vergesellschaftung heißt aber nicht Vergemeinschaftung. Gleiche Bedürfnisse bedeuten noch nicht gleiche Interessen. Politik fängt da an, wo man nicht mehr alle Beteiligten persönlich kennt. Die öffentliche Diskussion über diese Herausforderungen steht erst am Anfang.

Erschienen in: Lunapark21, Heft 67 (Winter 2025/26)

Einen Unterschied machen: Niedergang und Wiederaufstieg der Wohnungs-Unternehmen des Landes Berlin

Berlin ist nicht nur eine Mieterstadt. Berlin ist eine Stadt, in der viele Mieter:innen sozusagen ihre eigene Landesregierung zum Vermieter haben. 1993 gehörten den landeseigenen Wohnungsunternehmen fast 36 Prozent aller Berliner Wohnungen. 2009 waren es noch 14, 2024 immerhin wieder 18 Prozent. Über die Wiederentdeckung des öffentlichen Eigentums, über seine soziale und wirtschaftliche Bedeutung und Perspektiven lässt sich aus dem Fall Berlin viel lernen.

Erfolge wie Versäumnisse des Wohnungsbaus wirken lange nach. Ohne einen Blick zurück ist gerade hier die Gegenwart nicht zu verstehen. Doch ist dieser Blick zurück in Berlin etwas komplizierter: Wie Gesamtberlin in der Nachkriegszeit eine Ost- und eine Westgeschichte hatte, so hatte auch das öffentliche Wohnungswesen eine Ost- und eine Westgeschichte, die nur an einem Punkt lange übereinstimmten: den umfangreichen staatlichen Regulierungen, wenn auch in verschiedenen Systemen und auf sehr verschiedene Weise.

Vorgeschichte West

Westberlin zählte 1989 knapp 1,1 Millionen Wohnungen, davon 87 Prozent Mietwohnungen. Knapp 240.000 Wohnungen – etwa 22 Prozent des gesamten Wohnungsmarktes – befand sich im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in privatrechtlicher Form oder im direkten Landeseigentum. Wie der Wohnungsmarkt in Westberlin insgesamt war auch der öffentliche Bestand geprägt durch den Wiederaufbau nach dem zweiten Weltkrieg und die besondere Westberliner Ausprägung des sozialen Wohnungsbaus, in dessen Rahmen bis 1987 im 1. Förderweg knapp 440.000 Wohnungen gefördert worden waren.

Die Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsmarkt in Westberlin wurden Ende der achtziger Jahre grundlegend verändert. Zum einen beendete in Bonn die Koalition von CDU/CSU und FDP mit dem »Gesetz über die dauerhafte soziale Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin« vom 14. Juli 1987 die letzte Mietpreisbindung des Altbaus in einer bundesdeutschen Großstadt und erzwang den raschen Übergang Westberlins in das Vergleichsmietensystem ab 1988 (»Weißer Kreis«). Zum anderen beendete das »Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt« vom 25. Juli 1987 eine über einhundertjährige Tradition der staatlichen Förderung des Wohnungsbaus und der Wohnungsbewirtschaftung zum 31.12.1989.

Vorgeschichte Ost

Als diese Beschlüsse gefasst wurden, konnte niemand wissen, dass Ende 1989 auch das Ende der staatlichen Wohnungsbewirtschaftung und des Wohnungsbaus in der DDR nahe sein würde. 1989 zählte man in Ostberlin 631.338 Wohnungen, davon waren knapp 60 Prozent (374.811) als volkseigen erfasst, fast 24 Prozent wurden von Privateigentümern und Sonstigen (z.B. Kirchen), fast 17 Prozent genossenschaftlich gehalten. Die extrem niedrigen Mieten – die Belastung durch die Warmmiete lag unter 4 Prozent der Haushaltseinkommen – deckte die Bewirtschaftungskosten der Wohnungen nur zu etwa einem Drittel, die Gesamtaufwendungen der Wohnungswirtschaft einschließlich des Neubaus nur zu 20 Prozent.

Über die Hälfte der Aufwendungen der Wohnungswirtschaft wurde direkt aus dem Staatshaushalt finanziert, der Rest über Kredite – die späteren »Altschulden« der Wohnungswirtschaft und der volkseigenen Betriebe waren die Deckung zu den Spareinlagen der Bevölkerung. Weil der Mietenstopp die Bewirtschaftung von Immobilien sehr unattraktiv machte, wurde auch ein Großteil der Wohnungen in privatem Eigentum – soweit nicht selbst genutzt – von den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung (KWV) bewirtschaftet. Die Genossenschaften bewirtschafteten ihre Bestände selbst.

Wie im Westen, also auch auf Erden?

Nach der Währungsunion und dem Beitritt wurden die KWV der 11 Ostberliner Stadtbezirke in privatrechtliche Unternehmen umgewandelt. Die bald stagnierende Einkommensangleichung im Osten gab keine großen Sprünge für höhere Mieten her. Die Bundesregierung sah das ein. Die ersten Mieterhöhungen kamen – aus Sicht der Wohnungsunternehmen schon zu spät – zum Oktober 1991. Erst 1997/98 wurde das Vergleichsmietensystem in Ostdeutschland eingeführt. Für die Miethöhe in Ostberlin tatsächlich entscheidend wurden die Bestandssanierungen und die Modernisierungsumlage. Schon 1998 war in den ersten Ostberliner Beständen das Westniveau überschritten. Doch konfrontiert mit Wanderungsbewegungen und wachsendem Leerstand, einem Sanierungsstau insbesondere in den Altbaubeständen und der Drohung deutlich steigender Zinsen für die Altschulden (auch wenn diese zunächst gestundet wurden), fanden sich die neuen öffentlichen Wohnungsunternehmen in Ostberlin in einer neuen Welt mit vielen neuen Mauern. Ohne massive öffentliche Beihilfen und staatliche Bürgschaften waren die Unternehmen nicht überlebensfähig. Rasch wurden die meisten von den alten Westberliner Wohnungsbaugesellschaften übernommen, die im Zuge der Ausweitung nach Osten ihre Bestände verdoppeln und verdreifachen konnten, nicht ohne lauthals über die damit geerbten Probleme (»Platte«, Leerstand usw.) zu klagen.

Tatsächlich war der Leerstand nicht nur ein Ostberliner Problem. Während Experten und Politikberater Mitte der Neunziger Jahr noch ein rasches Bevölkerungswachstum mit bis zu 6 Millionen Berliner:innen in den Blick nahmen, waren die amtlichen Planer schon damals viel vorsichtiger. Die Grundlage des Flächennutzungsplanes 1994 war die Annahme eines Bevölkerungswachstums auf maximal 3,7 Millionen bis zum Jahr 2010. Tatsächlich wurde diese Größenordnung 2019 erreicht. Die Einwohnerzahl Berlins blieb von 1993 bis 2010 bei etwa 3,4 Millionen praktisch konstant. Auch moderne, teure Neubauten trafen selbst nach dem Regierungsumzug 1999 nicht immer auf Nachfrage. Im Durchschnitt aller LWU betrug der Leerstand Ende 2000 etwa 7 Prozent, mit Schwerpunkt in Marzahn und Hellersdorf am östlichen Stadtrand. Daraus machte die Politik eine Legitimation für eine mittelfristige Abrisspolitik in Teilen der Plattenbaubestände. Bis zum Abschluss des Programms 2011 wurden in Berlin 4446 Wohnungen »zurückgebaut«. Dabei hatten Wohnungsmarktexperten der Investitionsbank Berlin schon 2009 »eine zunehmende Marktanspannung im unteren Mietpreissegment« ausgemacht – eine erste Andeutung der Verengung des Wohnungsmarktes. Zehn Jahre lang war kaum gebaut worden.

Privatisierungen

Bis zum Jahr 2009 hatte sich jedoch viel verändert. Die wirtschaftlichen Schwächen Westberlins wurden seit 1994 nicht mehr durch Bundessubventionen und Zuschüsse zum Landeshaushalt abgefangen. Bis dahin hatten diese Mittel nicht nur zu einer ganz eigenartigen Struktur der öffentlichen Verwaltung, sondern auch zu einer Privatwirtschaft geführt, an der vor allem die Vereinnahmung der Gewinne privat war. Doch dann waren die privaten Interessen des Westberliner Bürgertums nicht mehr mit den Klasseninteressen der bundesdeutschen Bourgeoisie identisch. Und der »Aufschwung Ost« wollte sich nicht einstellen. Die Illusion eines großen Sprungs nach vorn zerplatzte nach einem kurzen Boom schon 1993. Die Arbeitslosigkeit nahm in den frühen neunziger Jahren ebenso massiv wie nachhaltig zu wie die Verschuldung des Landeshaushalts.

Grundlage der Wohnungspolitik des Senates dieser Zeit war die Einschätzung, dass die Wohnungsfrage im Prinzip gelöst sei und – abgesehen von Randgruppen – dem Markt überlassen werden konnte. Den LWU blieb in diesem Szenario die Rolle der eier-legenden Wollmilchsau: sie sollten die Berlinplanungen des Senates umsetzen (Sanierung Ost, Stadtentwicklungsgebiete), soziale Konflikte entschärfen (Quartiersmanagement), ab 1996 verstärkt Dividenden und Sonderdividenden abdrücken (Fusionen, In-sich-Geschäfte) und sich für mögliche Verkäufe hübsch machen.

Ende 1993 umfasste der Bestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen 621.295 Wohnungen, davon 254.464 in den Westberliner, 366.831 in den Ostberliner Wohnungsbaugesellschaften, von insgesamt knapp 1,74 Millionen Wohnungen in der deutschen Hauptstadt fast 36 Prozent. In Ostberlin waren Bis Ende 1995 schon etwa 120.000 Wohnungen privatisiert. Erst 1998 setzen die Privatisierungen auch im Westen ein (Gehag: 34.000 Wohnungen). Im Jahr 2000 waren noch 396.000 Wohnungen übrig, die 21 Prozent des Gesamtwohnungsmarktes ausmachten. Doch die Privatisierungen waren noch nicht vorbei.

Zehn Jahre Austerität

Die Krise der Berliner Bankgesellschaft legte 2001 mit den Schwächen ihres Immobiliengeschäfts das Scheitern der bisherigen Landespolitik offen. Mit dem Immobilienmarkt stellte der Rot-rote-Senat auch die Wohnungspolitik auf den Prüfstand. Zwei externe Gutachten wurden handlungsleitend. Am 27. Januar 2003 legte das Beratungsunternehmen Empirica den Endbericht einer Expertenkommission vor. Gleich auf der dritten Seite stand, warum Berlin künftig keinerlei Wohnungsbauförderung mehr braucht: Die Bevölkerung werde langfristig auf 3 bis 3,1 Millionen Menschen sinken. Dass Empirica zwölf Jahre zuvor, 1991, mit der Vorhersage eines deutlichen Bevölkerungswachstums in Berlin bis zum Jahr 2000 klar falsch gelegen hatte, störte niemand. Ein halbes Jahr später erklärte die Unternehmensberatung Ernst&Young höchst vertraulich, die LWU würden »ab 2005 insgesamt Verluste« einfahren: Abnahme des Eigenkapitals, drohende Liquiditätsengpässe – all das verbunden mit dem Hinweis auf die »grundsätzliche Gefährdungslage für eine Konzernhaftung des Landes«. Kurz nach dem Großkonflikt um die Kapitalerhöhung und die Risikoabschirmung für die Bankgesellschaft musste das bei Senatoren und Abgeordneten Panik auslösen. Die Gewinnabführungen der LWU wurden ausgesetzt.

Aber mit der Drohung hatten E&Y zugleich die Idee einer Rettung verbunden: »Der derzeit (…) angestrebte Mindestbestand in den städtischen Wohnungsgesellschaften von 300.000 eigenen Wohnungen ist zu überprüfen und mithilfe geeigneter Verfahren auf ein realistisches und tatsächlich erforderliches Maß anzupassen.« Die Botschaft hieß schlicht: Verkaufen, weil das Land sonst für die Pleiten haften muss. Am 25. Mai 2004 stimmte der Senat dem Verkauf der GSW mit 65.000 Wohnungen zu. Zwei Jahre später waren die Widerstände gegen den Verkauf einer weiteren Gesellschaft, der WBM, zu stark.

Die LWU waren im Jahr 2005 insgesamt wieder zu schwarzen Zahlen zurückgekehrt. Wohnungsverkäufe spielten noch 2005/2006 eine wesentliche Rolle, dann endete der umfangreiche Bestandsabbau. Insgesamt wurden zwischen dem 31.12.2001 und 31.12.2006 etwa 110.000 Wohnungen aus dem Bestand der LWU verkauft. Entscheidend für die Stabilisierung der LWU war zum einen die schlichte Tatsache, dass die Berlinerinnen und Berliner irgendwo wohnen müssen – und deshalb für den projizierten Anstieg des Leerstands kein Platz war. Zum anderen resultierte die Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage der LWU aus einem brutalen Sparkurs: Rechnen wir die GSW heraus, die 2004 privatisiert wurde, dann haben wir für die – mit der noch selbständigen WBG Marzahn – sieben anderen LWU des Jahres 2000 insgesamt 5092 Beschäftigte. 2009 waren es noch 2835. Eine Personalkürzung um 44 Prozent, der nicht zuletzt die Bau- und Planungskapazitäten zum Opfer fielen.

Erst 2007 legte der Senat eine langfristige Konzeption für den Betrieb der LWU vor. Auch hier wurde immer noch keine Vorfahrt für eine nachhaltige soziale Bewirtschaftung beschlossen, sondern den Unternehmen der Weg zu einer »nachhaltigen Dividendenfähigkeit« auferlegt. Der Tiefpunkt der Bestandsentwicklung war erst 2009 mit 258.000 Wohnungen erreicht, zu diesem Zeitpunkt knapp 14 Prozent aller Berliner Wohnungen.

Druck von der Straße

Kurz vor der Abgeordnetenhauswahl und dem Ende der zweiten rot-roten-Regierung zogen am 3. September 2011 einige Tausend Menschen unter der Losung »Steigende Mieten Stoppen! Damit noch was zum Leben bleibt!« durch Berlin. Keine Großorganisationen hatten mobilisiert, sondern Stadtteilgruppen und Mieter:inneninitiativen. Sie holten das Thema in die Landespolitik zurück. Der nächste Senat aus SPD und CDU musste reagieren. Lange als weiteres finanzielles Risiko für den Landeshaushalt beargwöhnt, rückten die LWU nun nach der Konsolidierung der Unternehmen und mit der Verengung des Berliner Wohnungsmarktes wieder ins Zentrum der Wohnungspolitik.

Eine Erweiterung der LWU-Bestände um 30.000 Wohnungen wurde beschlossen. Im September 2012 schloss der Senat einen Vertrag mit den eigenen Wohnungsunternehmen, das »Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten«, der soziale Kriterien vor allem für die Bestandsbewirtschaftung enthielt. Nicht etwa dass der Eigentümer, das Land, solche Vorgaben einfach verordnete.

Das Land etablierte eine neue Wohnungsbauförderung. Nach einer Anlaufphase zeigten sich 2015 erste Ergebnisse: 1375 Fertigstellungen bei den 6 LWU. Alle ließen sich nicht von solcher Aktivität beruhigen. Die Initiative für einen Mietenvolksentscheid erreichte Ende 2015 nicht ihre Ziele, aber die Verabschiedung des Wohnraumversorgungsgesetzes. Dort wird unter anderem die »Sicherung und Erweiterung preisgünstigen Mietwohnraums in allen Bezirken für breite Schichten der Bevölkerung (Wohnungsmarktaufgabe) als auch die Hilfestellung zu einer nachhaltigen und bedarfsgerechten Wohnraumversorgung für Haushalte in Berlin, die auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligt sind und sich nicht selbst mit angemessenem Wohnraum versorgen können (Versorgungsaufgabe)« als Aufgaben der LWU festgeschrieben. Insbesondere sollen sie durch »Wohnungsneubau, Instandsetzung, Instandhaltung und Modernisierung bestehenden Wohnraums sowie Ankauf von geförderten und nicht geförderten Wohnungen zu einem ausreichenden Wohnraumangebot mit sozialverträglichen Mieten« beitragen. Auf einmal sollten die LWU wieder bauen.

Ein Zehn-Jahresplan: Die Roadmap

Im April 2016 »verabredeten«, wie es offiziell hieß, die sechs LWU mit dem Senat einen Plan über zehn Jahre zur Bestandserweiterung von knapp 300.000 auf 400.000 Wohnungen im Jahr 2026. Davon sollte 2/3 durch Wohnungsneubau, 1/3 durch Bestandsankäufe realisiert werden. Bald stellte sich heraus, dass es anders kam. Die Ziele beim Ankauf wurden überboten, die Neubauziele verfehlt. Die Gründe waren einfach: Für den Ankauf braucht es keine lange Bauplanung und Bauzeit, nach dem Kauf fließen sogleich die ersten Mieten. Für den Neubau fehlten den LWU die erforderlichen Planungs- und Bausteuerungskapazitäten. Es war auch nicht ersichtlich, warum sie diese aufbauen sollten. Wer kann schon wissen, wann ein Senat wieder auf die Idee kommt, aus Finanzgründen den Wohnungsbau zu reduzieren und eine neue Schrumpfung im Personal zu verordnen.

Doch der Ankauf von Wohnungen ist eine Umverteilung auf dem Wohnungsmarkt, keine Erweiterung des Angebots. Ein Neubaubedarf von über 100.000 Wohnungen wird wie ein Staffelstab von einem Stadtentwicklungsplan Wohnen zum nächsten weitergereicht. 2024 verbesserte der Senat die Wohnraumförderungsbestimmungen wesentlich. Das mögliche Fördervolumen stieg auf 1,5 Milliarden Euro pro Jahr. Selbst private Unternehmen finden es nun zuweilen wieder attraktiv, preisgebundene Wohnungen zu bauen. Doch die so erkauften Bindungen sind befristet. Und angesichts der Baukostensteigerungen subventioniert man mit höherer Förderung dem Markt hinterher. Weiterhin werden die politischen Neubauziele – für Berlin aktuell 20.000 Wohnungen pro Jahr, 6.000 davon durch die LWU – regelmäßig verfehlt. Bei einem schon heute existierenden Mangel und einer weiter wachsenden Bevölkerung ergibt das einen langfristig angespannten Wohnungsmarkt.

Im Herbst 2025 gibt sich die Berliner Landesregierung optimistisch, das Ziel der Roadmap mit einem kleinen Trick erreichen zu können. Der Trick besteht darin, in den Zielbestand von 400.000 die Wohnungen der ehemaligen Bad Bank der Bankgesellschaftssanierung, der heutigen berlinovo mit einzurechnen. Das könnte klappen. Aktuell entfallen im gewachsenen Gesamtwohnungsmarkt von inzwischen über 2 Millionen Wohnungen auf die sechs LWU knapp 18 Prozent. Mit der berlinovo werden es Ende 2026 gut 19 Prozent sein.

Projektionen und Realitäten

Die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) Berlins – die degewo, GEWOBAG, gesobau, HOWOGE, Stadt und Land und WBM – sind zentrale Instrumente zur Gestaltung der Wohnungspolitik in Berlin. 2019 schrieb die damalige AöR Wohnraumversorgung Berlin: »Zusammengerechnet wären sie mit knapp 323.000 Wohnungen (Stand Ende 2019) das zweitgrößte Wohnungsunternehmen in Deutschland«. Ende 2024 waren es sogar 366.496 Wohnungen. Aber der Konjunktiv im Zitat sollte nicht überlesen werden: Zusammengerechnet »wären sie« etwas sehr Großes – sie wollen und sollen sich aber nicht einfach zusammenrechnen lassen.

Die Unternehmensstruktur der Berliner LWU hat sich seit 1990 unter dem Einfluss verschiedener Faktoren sehr dynamisch, aber nicht immer rationell entwickelt. Im Zusammenhang mit dem notwendigen Neubau hat sich gezeigt, dass die entstandenen Strukturen und wirtschaftlichen Möglichkeiten der Unternehmen dem Bedarf nicht gewachsen sind. Auch nach Anlauf des Neubaus entfiel 2019 bis 2024 etwas über die Hälfte der Bestandserweiterung der LWU auf Ankäufe.

Bis Ende 2026 stehen mit dem Klimapakt der Landesunternehmen, der Wärmeplanung, der lange angekündigten neuen Roadmap für die weitere Bestandserweiterung der LWU und schließlich den Abgeordnetenhauswahlen im September viele Entscheidungen an. Gerne wird in diesem Zusammenhang von Weichenstellungen geredet, so als ob die Gleise alle schon gelegt sind. Tatsächlich fehlt es derzeit jedoch oft schon an einer Vorstellung vom Startpunkt, vom Ziel und dem Weg dazwischen. Ohne eine realistische Intervention der breiten stadtpolitischen Linken wird die nächste Roadmap nur eine Zusammenfassung der bestehenden Unternehmensplanungen.

Mieten und Kosten der LWU

Was ist realistisch? Auf dem Berliner Wohnungsmarkt zeigen sich die gleichen Entwicklungen wie anderswo: Das unzureichende Angebot führt zu steigenden Angebotsmieten und Immobilienpreisen, aber auch die Mieten im Bestand nehmen zu. Der Vergleich mit dem Mietspiegelniveau ergibt, dass die LWU – mit einem gewissen Abstand – dem Markt folgen. Real ist der Abstand noch größer, als Tabelle 1 angibt, denn der Durchschnitt für die LWU wird mit dem Median für den Gesamtmarkt verglichen. Der Median liegt aber immer unter dem arithmetischen Mittel. Eine Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt ergab nur der Zensus für 2022. Es waren 7,67 Euro gegenüber einem Durchschnitt der LWU von 6,40. Diese werden insoweit ihrem öffentlichen Auftrag gerecht und wirken mietpreisdämpfend. Sie sind aber sowohl als Anbieter von Wohnraum wie als Nachfrager von Lieferungen, Leistungen und Personal Marktteilnehmer und bestimmen den Trend nicht. Der Wunsch, dass Wohnungen »keine Ware« sein sollen, nimmt diesen Zusammenhang nicht ernst.

Ein bekannter Spruch behauptet, ein Bild sage mehr als Tausend Worte. Von Zahlen ist an dieser Stelle leider selten die Rede. Dabei zeigt erst eine Gegenüberstellung der Ertrags- und Aufwandsentwicklung, worauf die relativ konfliktfreie LWU- Politik der ersten Jahre von Rot-rot-grün beruhte: Die Aufwendungen der LWU blieben bis 2018 weitgehend stabil, während die Erträge stiegen. Steigende Jahresergebnisse gaben zu vielen Diskussionen Anlass, wie sie denn sinnvoll verwendet werden könnten.

Seit 2019 sieht es anders aus. Der erbitterte Widerstand gegen den Mietendeckel bei den LWU hatte auch, aber nicht nur ideologische Gründe. Mit steigenden Kosten sind die Überschüsse zurückgegangen, angesichts der Investitionsanforderungen ein reales Problem. Die Unternehmen sollen aber umfangreiche Investitionen in den Bestand und die Bestandserweiterung unternehmen, die auch Eigenkapital erfordern. In dieser Situation hat der CDU-SPD-Senat ihnen mit der Kooperationsvereinbarung 2024 größere Möglichkeiten zu Mieterhöhungen eingeräumt, statt eine rationelle Investitionsstrategie des Landes zu entwickeln.

Gestiegene Preise und bauliche Anforderungen zeigen sich zum Beispiel in der Instandhaltung. Es gibt große Unterschiede zwischen den Unternehmen, die der unterschiedlichen Struktur der Bestände, aber auch der verschiedenen Finanzkraft geschuldet sind. Doch in den letzten Jahren hat sich einiges geändert: Von 2019 auf 2024 nahm der Durchschnitt über alle sechs LWU von 25 auf 32 Euro pro Quadratmeter und Jahr zu.
Entgegen manchen Husarenmeldungen ist die wirtschaftliche Lage der LWU stabil, was sich auch in den Bilanzen zeigt. Der überwiegende Teil des Vermögens entfällt auf das Anlagenvermögen. Auf der anderen Seite ist die Eigenkapitalquote in den Wachstumsjahren von 32 auf 23 Prozent zurückgegangen, doch für die Fortführung ihres Geschäftsmodells ist das sicher hinreichend. Eine andere Frage ist, ob damit den Investitionserfordernissen in Neubau und energetischer Modernisierung weiterhin genügt werden kann.

Der Unterschied

Trotzdem, das öffentliche Eigentum macht einen Unterschied, denn es ist einer politischen, demokratischen Kontrolle zugänglich. Private Investoren und Wohnungskonzerne wie die Vonovia haben in den letzten Jahren ihren Neubau eingestampft, die Berliner LWU nicht.

Das öffentliche Eigentum ist aber auch kein Zauberstab. Es ist nicht zu erwarten, dass die LWU bei unveränderten Rahmenbedingungen auch nur die Neubauziele des derzeitigen Senats nachhaltig erreichen könnten. Von den etwa 10.000 bezahlbaren Wohnungen pro Jahr, die für eine spürbare Entlastung des Wohnungsmarktes nötig wären, ganz zu schweigen. Also müssen die Rahmenbedingungen geändert werden.

Erschienen in: Lunapark21, Heft 67 (Winter 2025/26), spezial Hausaufgaben: Konfliktfeld Wohnen

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