Ruth Becker

Wer verdient an Gewerbeimmobilien? Und wer zahlt dafür?

Einige Überlegungen zur Situation in den alten Bundesländern

Kaufhäuser schließen, Büroetagen stehen leer, und nicht nur Prestige-Objekte wie der ›Elbtower‹ in Hamburg bleiben halbfertig und ragen als Bauruine in den Himmel. Trotzdem gestaltet sich die Umnutzung von Gewerbeimmobilien äußerst zäh. Woran liegt das?

Während in den Ballungszentren ein eklatanter Mangel an (bedarfsgerechtem) Wohnraum besteht, zeichnet sich in eben diesen Zentren bei den gewerblich genutzten Immobilen eine gegenteilige Entwicklung ab: Das seit Corona eingeführte Home Office, das in vielen Unternehmen teilweise beibehalten wird, führt neben anderen Faktoren zu einem drastischen Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen, und der ebenfalls seit Corona etablierte Online-Handel macht dem lokalen Handel zu schaffen. Dass auch drastische Sanierungsmaßnahmen die x-te Insolvenz von GaleriaKarstadtKaufhof nicht verhindern konnten, wird zwar noch mit der überholten Idee eines Gemischtwarenladens begründet, doch die geplante Übernahme des größten Elektronikhändlers MediaMarkt/Saturn durch ein chinesisches Logistikunternehmen, das einen durchrationalisierten Onlinehandel betreibt, lässt ahnen, wohin die Reise gehen wird. Die Bankenaufsicht beobachtet diese Entwicklung zwar noch nicht mit  Sorge, aber mit Sorgfalt, da bei zunehmenden Insolvenzen die Banken mit hohen Verlusten konfrontiert würden.

Umnutzung zu Wohnraum?

Was ist von der Idee zu halten, die nicht mehr benötigten Gewerbeimmobilien zu Wohnraum umzuwandeln? Sozusagen als späte Replik auf die massive Umnutzung von Wohnungen ab den 1970er Jahren, als in der alten Bundesrepublik Praxen, Kanzleien und andere Büros in renovierte Altbauwohnungen einzogen? Ist nun, da der Bedarf an gewerblich genutzten Immobilien offensichtlich zurückgeht, eine Kehrtwende zugunsten des Wohnens möglich? 

Tatsächlich gibt es durchaus erfolgreiche Beispiele der Konversion von bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Immobilien. Vielbeachtet, zumindest in Kreisen der Stadtplaner:innen, ist der Umbau der 1990 in Tübingen von der französischen Armee verlassenen Kasernen zum ›Französischen Viertel‹, in dem bei Erhalt eines Großteils der Kasernengebäude ein durchmischtes urbanes, weitgehend autofreies Viertel mit Wohnraum für Studierende, Baugruppen und Mieter:innen geschaffen wurde. Auch in anderen Städten sind auf den von den Westalliierten nach der Wende aufgegebenen Kasernengeländen neue Stadtviertel mit hohem Anteil an Wohnnutzungen realisiert worden, wobei sich die Konzepte, Vorgehensweisen und Erfolge unterscheiden. Gemeinsam ist allen, dass das Eigentum nach dem Abzug der Streitkräfte zunächst in die öffentliche Hand überging. Damit hatten die Kommunen die Möglichkeit, die Vergabe der Gebäude und Flächen an die Umsetzung ihrer Planu ngen für die neuen Nutzungen zu binden. Eine kleinteilige Vergabe an unterschiedliche Bauträger wie beim Französischen Viertel in Tübingen erfordert allerdings einen weit höheren Aufwand bei Planung und Umsetzung als eine Vergabe an wenige Großinvestoren, die zur Realisierung einmal gemachter Vereinbarungen zu zwingen, sehr schwierig bis unmöglich werden kann. 

Privaten Eigentümern ist schwer beizukommen

Noch mehr als bei der Umstrukturierung von ehemals militärisch genutztem Gelände, die angesichts der massiven Aufrüstung in Zukunft sowieso keine Rolle mehr spielen wird, gilt das für gewerblich genutzte Immobilien, die aus welchen Gründen auch immer in das Eigentum von Immobiliengesellschaften gelangen – ein Wirtschaftszweig, der weitgehend unterhalb der Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit agiert und von dieser höchstens auf lokaler Ebene wahrgenommen wird, aber selten mehr als resignierte Reaktionen hervorruft.

Ein aufschlussreiches Beispiel ist das ehemalige Fabrikgelände der Holstenbrauerei in Hamburg-Altona, das die Brauerei an einen Investor verkauft hat. Für die Umnutzung des bisherigen Fabrikgeländes entwickelte die Stadt einen detaillierten Plan für ein sozial-ökologisches Stadtviertel. Doch dann geschah nichts Wahrnehmbares, wohl aber einiges hinter den Kulissen: Nach mehreren Verkäufen stieg der Grundstückspreis, so ein Bericht des NDR, auf ein Vielfaches. Schließlich erwarb die Adler Group das Grundstück, um dort laut ihrer Website »ein Quartier, das Wohnen, Arbeiten und Leben unter dem Fokus der Nachhaltigkeit miteinander vereint« zu errichten. Bisher blieb es jedoch bei dieser Ankündigung.

Die Adler Group ist ein Investor mit einer Vorliebe für Immobilien, an denen sich ein oder mehrere Vorbesitzer übernommen haben und die der Fertigstellung harren. Markantes Beispiel ist der ›Steglitzer Kreisel‹, ein 30-stöckiges Büro-Hochhaus mit einer bewegten Geschichte, die das Land Berlin wegen enormer Preissteigerungen und zeitweiligen Baustillstands teuer zu stehen kam. Immerhin wurde das Gebäude von einem neuen Eigentümer mehr als zehn Jahre nach Baubeginn fertiggestellt und schließlich notgedrungen vom Bezirksamt Steglitz genutzt. Nachdem die Behörde 2007 wegen Asbestbelastung ausziehen musste, erwarb nach jahrelangem hin und her die Adler Group das Gebäude, um darin 330 Luxus-Eigentumswohnungen zu errichten, was ihr aber bis heute nicht gelang. Das hielt die Adler Group jedoch nicht davon ab, eine weitere der Fertigstellung harrende Hochhaus-Ruine, diesmal in Fellbach, einem östlich von Stuttgart zur Großen Kreisstadt aufgestiegenen Wei ngärtnerdorf, zu erwerben – ein Gebäude, das zum höchsten Hochhaus Baden-Württembergs und zum fünfthöchsten Wohngebäude Deutschlands mit Hotel, Restaurant und 67 Luxuswohnungen werden sollte, aber derzeit nur ein vom Nabu eingerichtetes Nest für zwei Turmfalken auf 107 Meter Höhe beherbergt.

Nun soll diese Ruine ebenso wie das Holsten-Areal zur Deckung der von der Adler-Group angehäuften Schulden verkauft werden. Für das Fellbacher Projekt ist noch kein Interessent in Sicht, für das Holsten-Areal hat die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Saga zusammen mit dem Projektentwickler Quantum eine Kaufoption zu einem Preis, der nach Einschätzung vieler Kritiker die ursprüngliche Planung für ein sozial-ökologisches Stadtviertel kaum umsetzbar erscheinen lässt, auch wenn der Hamburger Senat einen relevanten Anteil von Sozialwohnungen auf dem Gelände verspricht. Immerhin war es für die Saga offenbar notwendig, einen auf Eigentumswohnungen und freifinanzierten Mietwohnungsbau spezialisierten Projektentwickler mit ins Boot zu holen.

Die Tricks der Immobilienspekulanten

Diese Beispiele stehen exemplarisch für das Dilemma der Politik bei dem Versuch, die Umnutzung gewerblicher Immobilien in Richtung einer zukunftsweisenden Stadtstruktur zu lenken – Ergebnis einer Politik, die auch im Immobiliensektor den marktwirtschaftlichen Kräften freie Hand lässt. Um eine Ahnung von den Prozessen zu bekommen, die dabei ablaufen können, hilft ein Blick auf die jüngste Geschichte der Karstadt-Warenhäuser.

Um Geld für seine Entwicklungspläne zu beschaffen, verkaufte der damalige Vorstand 2006 und 2008 die Gebäude von 86 Karstadt-Warenhäusern an einen Immobilienfonds. Teil des Deals war ein Mietvertrag mit 15-jähriger Laufzeit und Mieten in einer Höhe, die die Warenhäuser nicht erwirtschaften konnten – nach Ansicht vieler Kritiker ein zentraler Grund für die Krisen von Karstadt. Vereinbart wurden die überhöhten Mieten, um einen möglichst hohen Verkaufspreis für die Gebäude zu erzielen, da für Kapitalanleger die zu erwartenden Mieteinnahmen ein ganz wesentlicher Faktor für ihre Kaufentscheidung sind. Dieser Vorgang ist kein ein Einzelfall, vielmehr hat zehn Jahre später die Sigma-Gruppe beim ›Kaufhaus des Westens‹ (KaDeWe) in Berlin ebenfalls überhöhte Mieten vereinbart, die, so wurde zumindest glaubhaft berichtet, durch einen versteckten Nachlass klammheimlich reduziert wurden, um das KaDeWe vor dem Ruin zu bewahren. Hier  ging es um einen möglichst hohen Bankenkredit für Sigma, denn auch für Banken ist der erwartete Mietertrag ein wichtiges Kriterium für die Kreditvergabe. Beim Hamburger Elbtower haben die Tricks des Sigma-Chefs René Benko jedoch nicht mehr ausgereicht und ein in Beton gegossenes Mahnmal gegen Investorenhybris geschaffen. Trotz solcher manipulativen Praktiken sind die erzielten Verkaufspreise Grundlage für die Festlegung der Bodenrichtwerte durch die kommunalen Gutachterausschüsse und damit auch eine Basis der Grundsteuer nach der Grundsteuerreform.

Die überhöhten Mieten bei Gewerbeimmobilien sind nur möglich, weil es im Gegensatz zum Wohnungssektor keine Regeln für die Gestaltung der Mietverträge gibt. Das hat zusammen mit dem in den letzten Jahren enorm gestiegenen Finanzkapitalvolumen und der jahrelang anhaltenden Niedrigzinsphase zu einer preistreibenden Spekulation insbesondere bei Gewerbeimmobilien geführt, zudem befeuert durch die Möglichkeit, bei Transaktionen zwischen Immobilienunternehmen die Grunderwerbssteuer zu umgehen. Ein ganz wesentliches Charakteristikum in dieser Branche ist eine hochkomplexe Unternehmensstruktur vieler einzelner Unternehmen mit vielfältigen Querverbindungen, die hilft, eine finanzielle Schieflage zu verbergen und trotz fehlender Bonität neue Geldgeber und Bürgen, auch der öffentlichen Hand, zu gewinnen. Die vom Finanzkapital gesteuerte Immobilienbranche beeinflusst de facto in vielen Bereichen die Entwicklung der Stadt in baulicher, wirtschaftlicher und auch ku ltureller Entwicklung massiv.

Umfassende Eingriffsmöglichkeiten sind notwendig

Die Möglichkeiten der Gegensteuerung sind begrenzt. Zwar bietet das Baugesetzbuch eine Reihe von In-
strumenten zur Durchsetzung kommunaler Festlegungen gegen untätige oder unwillige Eigentümer:innen, doch sind die Hürden extrem hoch. So käme die mögliche Ausübung des Vorkaufsrechts beim Holsten-Areal die öffentliche Hand teuer zu stehen und ist für den zuständigen Senator nur die Ultima Ratio. Ein Baugebot, also die Verpflichtung des Eigentümers zur Bebauung, wäre weitaus billiger, doch haben Eigentümer erfahrungsgemäß große Chancen, ein solches gerichtlich anzufechten oder sich einfach zu verweigern. Im äußersten Fall bleibt dann noch eine Zwangsversteigerung, also eine Form der Enteignung. Schon wegen der rechtlichen Unsicherheiten scheuen sich die zuständigen Behörden in aller Regel, solche Instrumente anzuwenden, ganz abgesehen von dem damit verbundenen enormen Verwaltungsaufwand. In Zeiten, in denen die Forderung nach Bürokratieabbau zu einem der wirksamsten Abwehr-Argumente geworden ist, besteht wenig Hoffnung, d ass sich an dieser Haltung in den Kommunen etwas ändert.

Mit dem derzeitigen Baurecht ist dem voraussichtlich zunehmenden Leerstand von Gewerbeimmobilien kaum beizukommen. Um diese für eine sozial-ökologische, nachhaltige Stadtentwicklung zu nutzen, bedürfte es einer deutlichen Stärkung der baurechtlichen Eingriffsmöglichkeiten, also eine Umsetzung der grundgesetzlichen Eigentums-Verpflichtung in politisches und gesetzliches Handeln. Noch wichtiger wäre allerdings eine wirksame Eindämmung der ausufernden Grundstücksspekulation, die die Preise in die Höhe treibt und das Risiko einseitig den Nutzer:innen, der öffentlichen Hand, den Banken und letztlich der Allgemeinheit zuweist. Es scheint zwar im Moment politisch wenig opportun, doch würde es sich lohnen, über eine Kontrolle des Grundstücksverkehrs bei Gewerbeimmobilien nachzudenken, wie sie bei landwirtschaftlich genutzten Flächen mit dem Grundstücksverkehrsgesetz seit langem besteht – auch wenn dieses Gesetz alles andere als vollkommen ist.  Und schließlich ist auch eine Reform des Gesellschaftsrechts überfällig, das Unternehmenskonstruktionen zulässt, durch die sich Investoren faktisch jeder Verantwortung entziehen können, wie die geschilderten Beispiele zeigen. Die Chancen dafür sind im Moment gering, aber das sollte an einer sozial-ökologisch orientierten Stadtentwicklung Interessierte nicht abhalten, sich zu engagieren.

Ruth Becker war bis 2009 Professorin für „Frauenforschung und Wohnungswesen in der Raumplanung“ an der TU Dortmund.

Wohnraum umverteilen

Wem nutzt und wem schadet das?

Anstatt weiter Neubauten zu errichten, sei eine Umverteilung im Wohnungsbestand nötig. Dafür plädierte Andrej Holm in der vorletzten Ausgabe von Lunapark21.1 Doch kann das ohne massive Einschnitte in mühsam erkämpfte Errungenschaften insbesondere von und für Frauen gelingen?

Ansätze zur Umverteilung sowie zur besseren Nutzung des bestehenden Wohnraums existieren in der Wohnungspolitik in Deutschland viele, alte wie neue, angedachte und auch zeitweilig oder punktuell realisierte. Sie stoßen allerdings nicht nur an ökonomische und politische Hürden, sondern evozieren auch neue Ungleichheiten, die zu überwinden verschiedenen Emanzipationsbewegungen in den letzten Jahrzehnten erhebliche Anstrengungen abverlangt haben. Ich konzentriere mich in diesem Artikel auf feministische Ansätze und Aktivitäten.

Wer sich mit der Frage einer gerechteren Verteilung des Wohnungsbestands auseinandersetzt, kommt nicht umhin, sich mit dem scheinbar neutralen Begriff »Haushalt« zu beschäftigen, dessen patriarchaler Ursprung – das von vielen Alternativen unterschiedlicher Couleur, auch von manchen Feministinnen idealisierte »ganze Haus«, in dem die Großfamilie einschließlich Gesinde unter der Herrschaft des Patriarchen zusammen wohnte und arbeitete – sich in mancher Hinsicht bis heute in der Wohnungspolitik mit ihrer Orientierung an der (heterosexuellen) Familie erhalten hat. Für ein solches Familienkonzept sind abweichende Lebensformen, vor allem Alleinwohnende und »unvollständige Familie«, wie Alleinerziehende lange Zeit bezeichnet wurden, ein tendenzieller Stör- beziehungsweise Problemfall, der allerdings immer mehr und gerade in den begehrten Städten um sich greift.

Dabei sind drei Gruppen zu unterscheiden: die jungen Erwachsenen, die aus der Herkunftsfamilie in eine eigene Wohnung ziehen, die Männer und Frauen, die aus einer aufgelösten Lebensgemeinschaft heraus zwei Einpersonenhaushalte oder einen Einpersonenhaushalt und eine »unvollständige Familie« bilden, sowie die älteren und alten Menschen, die als »Hinterbliebene« in ihrer einstigen »Familienwohnung« verharren. All das führt zur Verkleinerung der Haushalte und damit zu einem erhöhten Wohnflächenkonsum, der seit langem ein Ärgernis wohnungspolitischer Akteure ist.

Ideen, wie dieser Entwicklung zu begegnen sei, werden seit langem vorgetragen und zum Teil auch umgesetzt. So schlug der damalige Geschäftsführer des Gesamtverbands der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft in den 1990er Jahren vor, eine Pro-Kopf-Wohnfläche, die einen festgelegten Höchstwert überschreitet, mit einer Steuer zu belegen, wobei der angepeilte Höchstwert ein Alleinwohnen ohne Besteuerung praktisch unmöglich gemacht hätte – ein Vorschlag, der bei vielen meiner in WGs oder zu Hause wohnenden Studenten der Raumplanung – aber kaum bei Studentinnen – zustimmend aufgenommen wurde.

Zwar wurde diese Idee nicht realisiert, doch zumindest für Erwachsene im Alter unter 26 Jahren erschwert inzwischen eine Vielzahl gesetzlicher Regelungen (von Bafög bis Wohngeld) einen Auszug aus dem Elternhaus, wenn kein ausreichendes Einkommen erzielt wird oder keine ausreichende elterliche Unterstützung vorliegt.

Rigide Vorschriften bestehen unabhängig von Alter und Haushaltsgröße für Bezieher:innen von Sozialleistungen, bei denen nur Wohnungen »angemessener Größe« förderungswürdig sind. Erst vor kurzem schlug der inzwischen abgewählte Finanzminister Christian Lindner vor, bei Sozialleistungen auch die Heizkosten zu deckeln. Wenn diese zu hoch seien, so sein Argument, könnten die Menschen ja in kleinere Wohnungen ziehen.

Solche Vorschläge sind gerade im Hinblick auf die in der ehemaligen Familienwohnung verbleibenden »Hinterbliebenen« seit Jahrzenten en vogue. »Macht die großen Wohnungen für Familien frei« tönt es aus Wohnungspolitik, Wohnungswirtschaft, und auch von um die Wohnungsversorgung bemühten Wissenschaftlern und NGOs wie etwa der in diesem Thema sehr rührigen Schrader-Stiftung. Das zeitigt durchaus bis in weite Bevölkerungsschichten hinein Wirkung, in denen insbesondere nach Corona Alten-Bashing zunehmend salonfähig geworden ist.

In manchen Fällen mag dabei sogar eine Win-Win-Situation entstehen, etwa wenn Wohnungsgenossenschaften Bewohner:innen für ihre ehemalige Familienwohnung eine modernisierte kleinere Wohnung zu günstigen Mieten in ihrem Bestand in derselben Wohngegend anbieten und auch den Umzug organisieren. Abgesehen von diesen besonderen Fällen zeugt die Forderung nach dem Freimachen ehemaliger Familienwohnungen von völliger Unkenntnis der Realitäten am Wohnungsmarkt. Es wäre in angespannten Wohnungsmärkten ein Glücksfall, wenn ein Umzug in eine kleinere Wohnung zu einer geringeren Mietbelastung führen würde, insbesondere, wenn dafür ein langjähriger Mietvertrag aufgegeben wird. Zum einen haben kleine Wohnungen deutlich höhere Quadratmetermieten, zum anderen lässt der Gesetzgeber selbst in Gebieten mit »Mietpreisbremse« eine zehn Prozent über dem Mietspiegel liegende Miete zu, wobei es kaum eine effektive Überprüfung gibt, ob wenigstens die se Grenze eingehalten wird. Bei langer Mietdauer liegt die Miete dagegen oft deutlich unter der Vergleichsmiete.2

Da passiert es leicht, dass ein Umzug in eine kleinere Wohnung zu einer höheren Mietbelastung führt, eine Mietbelastung, die »Hinterbliebene« oft nicht tragen können, insbesondere, wenn die neue Wohnung frisch modernisiert ist und einen deutlich höheren Standard hat als die ehemalige Familienwohnung. Zu all dem kommt noch eine unter privaten Vermietern verbreitete Abneigung, sich bei Neuvermietung für ältere Menschen zu entscheiden, sie könnten ja zum Härtefall werden.

Umverteilung zum Nachteil selbständig wohnender Frauen?

Die bloße Forderung nach Umverteilung führt leicht zu einem gesellschaftlichen Backlash, der besonders Frauen trifft: Frauen, die allein wohnen wollen, Frauen, die nicht akzeptable, nicht mehr gewünschte Beziehungen verlassen wollen, Frauen, die aus Gewaltbeziehungen fliehen, alte Frauen, die nach einem langen Leben ohne eigenen Raum wenigstens in ihren letzten Jahren erfahren wollen, was es heißt, my home is my castle sagen zu können.

Diese Erfahrung wurde Frauen lange verwehrt. Deshalb ist selbständiges Wohnen von Frauen ein wesentlicher Aspekt der Emanzipation, der hart erkämpft werden musste – ein Kampf, der noch schwieriger und langwieriger war als der zu Beginn des vorigen Jahrhunderts erkämpfte Zugang zu qualifizierter Lohnarbeit und Studium. Alleinstehende Frauen fanden keine Wohnmöglichkeit, zumal ihnen auch die für alleinstehende Männer übliche Untermiete vielfach mietrechtlich verwehrt blieb. In dieser Zeit entstanden erste, bescheidene Wohnprojekte für berufstätige Frauen (Lehrerinnen, Sekretärinnen) sowie Studentinnen.

Im Faschismus hatten solche Projekte keine Chance und auch das Alleinwohnen von Frauen war kein Thema. Das hielt nach dem Zweiten Weltkrieg an, die 1950er und 1960er Jahre waren eine Hochzeit der familienzentrierten Politik vornehmlich im Wohnungssektor. Das änderte sich erst Mitte der 1970er Jahre mit den Emanzipationsbestrebungen der zweiten Frauenbewegung. Heute sind es in erster Linie Frauen, die die Zunahme kleiner, Wohnfläche verschwendender Haushalte auslösen: Junge Frauen verlassen im Durchschnitt früher ihr Elternhaus als junge Männer, und Frauen reichen häufiger die Scheidung ein als ihre Ehemänner. Dass sie dabei häufig auch noch bevorzugt in die Städte ziehen, verstärkt das Wohnungsproblem, ebenso wie die Tatsache, dass es vor allem alte Frauen sind, die als »Hinterbliebene« in der ehemaligen Familienwohnung verharren.

Und die Frauen, die sich von Ihrem Partner trennen, selbst wenn es Kinder gibt? Sie lösen noch andere Wohnbedarfe aus, zumindest, wenn sie ihr Kind oder ihre Kinder nicht allein dem Vater überlassen wollen. Da Väter nach einer Scheidung immer häufiger aus Zuneigung oder aus Rache an der ehemaligen Partnerin ein zumindest gemeinsames Sorgerecht beantragen und die Gerichte dem immer häufiger folgen, wird das sogenannte »Wechselmodell« mehr und mehr zur Regel – eine Entwicklung, die der ehemalige Justizminister Marco Buschmann auch gesetzlich fixieren wollte. Abgesehen von den damit verbundenen psychischen Aspekten hat das nicht unerhebliche Konsequenzen für den Wohnungsbedarf, müssen doch dafür in zwei Haushalten adäquate Unterbringungsmöglichkeiten für die Scheidungskinder vorgehalten werden – auch das nicht gerade ein Beitrag zum Wohnflächensparen.

Kurz: es sind vor allem die Frauen, die mit ihrem »Emanzipationsgedöns« oder, wie es möglicherweise bald heißen wird, ihrer »Emanzipations-ideologie« die Steigerung des Wohnflächenverbrauchs verursachen. Soll/muss/kann das zur Umverteilung im Bestand und damit zur Reduktion des Neubaubedarfs unterbunden oder zumindest zurückgedrängt werden?

Erste, wenn auch noch kleine, Ansätze sind schon gemacht. Die Schwierigkeit für junge Erwachsene unter 26, sich aus dem Elternhaus ohne ausreichende finanzielle Mittel zu lösen, trifft nicht nur, aber doch in höherem Maße junge Frauen, da in vielen ihrer bevorzugten Ausbildungsberufe besonders niedrige Ausbildungsvergütungen bezahlt werden oder statt Vergütungen Schulkosten anfallen. Trotz mancher Veränderungen der rechtlichen Bedingungen ist die Botschaft des Gesetzgebers klar: Junge Menschen, bleibt zu Hause, wenn ihr kein Geld habt, was jungen Frauen trotz ihrer geringeren Einkommen, wie die Abstimmung mit den Füßen zeigt, schwerer fällt als jungen Männern. Blöderweise treffen diese Hürden häufig junge Menschen in ärmeren, oft überbelegten Haushalten, die eigentlich die Nutznießer:innen der geforderten Umverteilung sein sollten.

Reduktion der Wohnfläche überversorgter Haushalte – bisher Fehlanzeige

Doch was ist mit der Reduktion der Wohnfläche der »überversorgten« Haushalte mit höheren Einkommen? Wie kann da die Umverteilung gelingen?

Tatsächlich wurden in der Vergangenheit zumindest in »Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf« hierzu einige Grundlagen geschaffen, so der verlängerte Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie das in diesen Gebieten mögliche zeitweilige Verbot solcher Umwandlungen. Das schützt nicht nur die Mieter:innen, sondern kann auch dazu beitragen, die weitere Steigerung des Wohnflächenverbrauchs zumindest zu dämpfen. Denn mit einer Umwandlung und dem Einzug der neuen Eigentümer:innen sinkt die Zahl der Bewohner:innen – im Durchschnitt ziehen drei Mieter:innen aus und zwei Eigentümer:innen ein.

In welchem Maße diese Regelungen tatsächlich um- und durchgesetzt werden, ist regional sehr unterschiedlich – denn zuständig sind hier die Länder und die Kommunen, die vielerorts ein ausgesprochen unterentwickeltes Interesse an solchen mieter:innenfreundlichen Maßnahmen haben. Der Einfallsreichtum der professionellen Umwandler tut hier ein Übriges, um die Wirkung solcher Regelungen abzuschwächen.

Eingriffe in das Wohnungseigentum widersprechen den Glaubenssätzen der bundesrepublikanischen Wohnungspolitik der letzten 70 Jahre, die von allen Parteien der Mitte von CDU, über SPD, FDP bis zu den Grünen getragen wurden und werden: Das Wohnen im Eigentum ist besser als Miete und der ökonomische Fortschritt wird das auch im Laufe der Zeit ermöglichen. Alle mietrechtlichen Eingriffe, alle Beschränkungen des Wohnungseigentums, alle staatlichen Fördermaßnahmen für den Bau von Wohnungen für »benachteiligte Schichten« sind als befristete Notmaßnahmen gedacht, die möglichst bald obsolet werden sollten. Das zeigt auch die Entwicklung des Sozialen Mietwohnungsbaus, dessen Beendigung bereits in den ersten Gesetzen der 1950er Jahre vorprogrammiert war, in denen die Möglichkeit einer späteren Umwandlung der Miet- in Eigentumswohnungen festgeschrieben wurde, ein Gedanke der durch die Verlagerung der Fördermittel auf die Förderung von selbstg enutztem, großzügiger bemessenem Wohneigentum fortgeführt wurde.

Einen nicht unbeträchtlichen Beitrag zur Unterstützung des Wohnflächenkonsums mittlerer und höherer Einkommensschichten leistete die steuerliche Förderung der »unechten Zweifamilienhäuser«, also von Einfamilienhäusern mit einer »Einliegerwohnung«, kleine Wohnungen, die für die Dauer der Förderung vermietet werden mussten und heute überwiegend als Hobby- oder Partykeller genutzt werden. Auch das hat zur Erhöhung der durchschnittlichen Wohnfläche geführt, ohne dass dies der auf Mietwohnungen angewiesenen Bevölkerung auf Dauer zugutegekommen wäre.

Es würde eines eigenen Artikels bedürfen, all die wohnungspolitischen Maßnahmen aufzuzählen, die zur Ungleichverteilung des verfügbaren Wohnraums geführt haben. Nicht zu vergessen ist die systematische Zerschlagung der Arbeits-, Lebens-, und Wohnmöglichkeiten in den neuen Bundesländern einschließlich eines staatlich geförderten massiven Rückbaus des als nicht mehr akzeptabel angesehenen Plattenbaus aus DDR-Zeiten.

Eine Abkehr der jetzigen CDU-SPD-Regierung von der eigentums- und familienorientierten Politik ist nicht zu erkennen. Im Gegenteil: Die geplante Erhöhung der Pendlerpauschale senkt zumindest für Besserverdienende die Kosten des Wohnens im großzügigen Einfamilienhaus im Umland, und die Wiedereinführung der steuerlichen Absetzbarkeit des häuslichen Arbeitszimmers unterstützt das Wohnen auf zusätzlicher Fläche. Auch das nützt besonders denjenigen, für die Home-Office überhaupt in Frage kommt und die ein Einkommen erzielen, bei dem steuerliche Abzugsmöglichkeiten zu relevanten Einsparungen führen.

Wo also sind die Verteilungspotentiale im Bestand für eine ressourcenschonende Stadt- und Wohnungspolitik, ohne einen sozial- und geschlechterpolitischen Backlash auszulösen? Ansätze sind kaum zu erkennen, doch ohne solche führt der Versuch, statt Neubau auf eine Umverteilung des Bestands zu setzen, nicht zu der dringend notwendigen Verbesserung der desolaten Wohnungssituation erheblicher Teile der Bevölkerung.

Ruth Becker forscht und publiziert seit vielen Jahren zu Wohnungspolitik und Stadtplanung und war bis 2009 Professorin für »Frauenforschung und Wohnungswesen in der Raumplanung« an der TU Dortmund.

Anmerkungen:

1 https://www.lunapark21.net/ ?s=andrej+holm

2 wobei die Vergleichsmiete keineswegs ein vollständiges Abbild des Mietwohnungmarkts liefert, sondern durch seine Erfassungsmethode selbst zur steten Mietsteigerung beiträgt.

Corona-BGE

und

Das Bedingungslose Grundeinkommen als Krönung des Neoliberalismus?

Viele Vertreterinnen und Vertreter eines Bedingungslosen Grundeinkommens (BGE) sehen in der Corona-Pandemie eine willkommene Gelegenheit, um endlich einen Probelauf zu starten. So wird beispielsweise in einer offiziell beim Deutschen Bundestag eingereichten Petition (die bereits nach wenigen Tagen von mehr als 100.000 Menschen unterzeichnet wurde) gefordert, „dass aufgrund der wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona Pandemie und der damit verbundenen Einkommensausfälle für viele Bürgerinnen und Bürger, kurzfristig und zeitlich begrenzt, aber solange wie notwendig, ein Bedingungsloses Grundeinkommen für alle Bürgerinnen und Bürger eingeführt wird.“

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