Block 4: Geschichte

Ausmaß und Wirkungen des hunderttausendfachen Verkaufs mietgünstiger Wohnungen

Großinvestoren haben in Deutschland riesige Wohnungsbestände erworben. Dabei handelt es sich überwiegend um unattraktive Immobilien mit zahlungsschwachen Bewohnerinnen und Bewohnern. Entsprechend eng sind die Spielräume für Mieterhöhungen. Wie gelingt das Kunststück, auf solcher Grundlage hohe Profite zu erwirtschaften?

Wohnungsverwertung und Wohnungsnot

Investitionen in Mietwohngebäude sind teuer und binden für lange Zeit viel Kapital. Dabei werden geringes Eigenkapital (10 bis 30 Prozent) und hohe Kreditsummen eingesetzt. Mit der Kreditrückzahlung nach 15 bis 20 Jahren fällt der gesamte Wert an die Eigentümer (sog. Entschuldungsgewinn). Besonders in Großstädten mit steigenden Einwohnerzahlen – um diese geht es im Folgenden – wächst im Laufe der Jahre die Nachfrage und damit das allgemeine Mietniveau und die Eigenkapitalprofite.

Mieten enthalten Bestandteile, die nicht an die Eigentümer gehen:

Kreditkosten: Zins und faktisch auch Rückzahlung gehen an die Banken. Allein die in der Laufzeit gezahlten Zinsen können mehr als das Doppelte der Baukosten ausmachen.

Instandhaltung: Die Mauern eines Hauses halten lange, andere Bestandteile (Fenster, Dächer usw.) kürzer und müssen instandgehalten oder erneuert werden.

Betriebskosten: für Energie- und Wasserversorgung, Hausmeister, Müllabfuhr, Steuern.

Verwaltung: Mieten müssen eingetrieben, obige Nebenkosten abgerechnet werden.

Diese Kosten reduzieren den Profit aus Mieteinnahmen. Den größten Abzug machen Kreditkosten aus. Der Eigenkapitalprofit wächst als Differenz zwischen wachsenden Mieten und obigen Kosten.

Eine Wohnung ist unverzichtbarer Teil jeden Daseins. Mit ihr verbunden sind Nachbarschaftsbeziehungen und Quartiersleben, mit dem Wohnort Arbeitsplatz, Infrastrukturen, weitere Sozialbeziehungen. Umzüge sind teuer und reißen die Menschen aus ihren Sozial- und Versorgungsbeziehungen heraus. Der viel flexiblere Eigentümer ist den Mieterinnen und Mietern weit überlegen, auf dem Markt und an Macht.

Bis zum ersten Weltkrieg führte ein freier Wohnungsmarkt zu ständiger Wohnungsnot, von der Arbeiterschaft und andere Geringverdiener betroffen waren. Nach dem Ersten und dem Zweiten Weltkrieg gab es große Wohnungsdefizite. Angesichts schlechter Wohnverhältnisse, hoher Mietlasten bei Niedriglöhnen und einer exportorientierten Politik kam es zu einem dauerhaften Staatseingriff. Bis Anfang der 1980er Jahre wurden die Altbaumieten in der alten Bundesrepublik beschränkt, in der DDR bis 1990. Mit staatlich verbilligten Krediten wurde in Westdeutschland ein sozialer Wohnungsbau, im Osten ein kommunaler und Betriebswohnungsbau, mit Mietpreisbindung gefördert – in der BRD mit der Besonderheit, dass nach Rückzahlung der öffentlichen Beiträge die Wohnungen frei verwertet werden konnten. Die Sozialwohnungsunternehmen genossen als Gemeinnützige Steuervergünstigungen, ihre Gewinnausschüttung war auf vier Prozent beschränkt, sonstige Überschüsse mu ssten im Wohnbereich angelegt werden.¹

Die Ausbreitung internationaler Fonds und Investmentgesellschaften

Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde 1989 abgeschafft. Seitdem konnten Sozialwohnungsunternehmen mit ihren bindungsfreien Beständen der 1950er bis 70er Jahre frei Geschäfte machen. In den 2000er Jahren stiegen zudem Bund und etliche Länder aus der Förderung des Sozialen Wohnungsbaus aus. Schon seit den 1970er Jahren waren große Bestände an Werkswohnungen, bis dahin faktisch mietgebunden und mit weitgehendem Kündigungsschutz, an deutsche Wohnungsunternehmen verkauft worden – so von Hoechst 1996 an Immobilienunternehmen der Deutschen Bank (RREEF, später weitergegeben an die „Deutsche Wohnen“).² Mit Freigabe des deutschen Anlagemarktes 1998-99 für internationale Immobilien-Investments fiel dann der Startschuss für internationale Großinvestoren.

1999 bis 2008

Mietwohnungen in Deutschland galten international als unterbewertet mit Potential für hohe Mietsteigerungen. Binnen weniger Jahre kauften Investoren riesige Bestände auf. Die Gemeinden, seit Jahren in Finanznot, nutzten die Chance zur kurzfristigen Erhöhung ihrer Einnahmen und zum Schuldenabbau; so hat sich die Stadt Dresden durch Verkauf von 48.000 Wohnungen für 1,7 Milliarden Euro an die GAGFAH (damals in der Hand der US-Investmentgruppe „Fortress“) ihrer sämtlichen Schulden entledigt.³ Viele kommunale Wohnungsgesellschaften erstrebten seit 1990 Gewinne und waren froh, unbeliebte und defizitäre Bestände mit Leerständen loszuwerden. Es gab jedoch Widerstand betroffener Bürger und seit 2007 wurden keine kommunalen Wohnungen mehr verkauft. Bund und Länder verkauften allerdings weiterhin und bedenkenlos, zuletzt 2012 11.000 Wohnungen durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, sowie zur Sanierung der jeweiligen Landesbanken 21.000 Wohnungen in Baden-Württemberg und 29.400 Wohnungen in Bayern. Bis zur Finanzkrise ab 2007 waren 580.000 öffentliche Wohnungen an Private gegangen.⁴ Während der zweijährigen Finanzkrise verebbte die Privatisierungswelle.

Über 15 Jahre dominierten Transaktionen von zehn- bis hunderttausend Mietwohnungen pro Fall. Für jeden Kauf wurden Hunderte Millionen bis etliche Milliarden Euro mobilisiert. So etwas konnten nur Großinvestoren stemmen. Kleinere Transaktionen mit 100 bis 800 Wohnungen summierten sich bis 2018, mit zwei Ausnahmen, nur auf 15.000 bis 25.000 Wohnungen im Jahr.⁵ In dieser Phase konnten die Großinvestoren, mit einer Kombination verschiedener, nach Lage und Zustand der Wohnungen differenzierter Strategien, zweistellige Profitraten erwirtschaften; vorgesehen waren Ausstiege nach sechs bis acht Jahren.

In den besseren Beständen mit etwas kaufkräftigeren Bewohnern konnten im (erheblichen!) gesetzlichen Spielraum Mieterhöhungen durchgesetzt werden. Die Instandhaltung wurde in der Regel deutlich zurückgefahren, bei guter Bausubstanz zunächst wenig spürbar. In den besten Siedlungsteilen gab es Modernisierungen mit Kostenumlage (gesetzlich elf Prozent). Große Bestände wurden nach Möglichkeit weiterverkauft – mit beträchtlichem Gewinn, verglichen mit dem günstigen Erwerb aus öffentlicher Hand.⁶

In den schlechteren Beständen mit vielen einkommensschwachen Bewohnern gab es wenig Mieterhöhungen, allenfalls im Rahmen der Wohnkosten nach Sozialhilfe oder Wohngeld. Leichter machbar waren Nebenkostenerhöhungen, realisiert vor allem durch Auftragsunternehmen. Beträchtliche Gewinne brachte der Abbau von Leerständen, häufig 10 bis 25 Prozent des Bestands, meist durch Hereinnahme von Transferempfängern. Instandhaltungen wurden auf ein Minimum reduziert, bei schlechter Substanz setzte bald baulicher Verfall ein.

In praktisch allen Beständen wurden Verwaltung und Service neu geordnet und rationalisiert und zum Teil an Subunternehmen ausgelagert, was Arbeitsverdichtung, Entlassungen und zum Teil auch Lohnsenkungen nach sich zog.⁷

Über Jahre wurde die gesamte Real-Gewinnmasse in hohe Dividenden umgemünzt – auf Kosten der Substanz. Hohe Buchgewinne und Erhöhungen des Marktwerts waren notwendige Bedingung für einen Teil- oder vollständigen Weiterverkauf, auch über die Börse.⁸

2008 bis 2015

Viele Weiterverkäufe scheiterten an der Finanzkrise zwischen 2007 und 2010, während der es kaum noch Bankkredite gab. Seit 2012 laufen praktisch nur noch Transaktionen unter privaten Investoren. Viele Finanzunternehmen stiegen aus, ihre Gewinnerwartungen ließen sich nicht länger realisieren. Die Bestände der Deutschen Bank, von Goldman Sachs oder der Fortress Investment Group gingen meist über die Börsen an andere Großinvestoren. Es bildete sich ein neuer Typ, Publikums-AGs mit breit gestreuten Besitzergruppen, unter denen freilich Großinvestoren hervorstechen.⁹ Sie alle mussten sich auf Bestandspolitik, bescheidenere Profite und modifizierte Strategien umstellen.

Das Instandhaltungsniveau wurde zum Teil angehoben, nicht zuletzt für bessere Verkaufschancen, zum Teil aber gerade nicht, mit der Absicht, eine Schrottimmobilie durch spezialisierte Unternehmen verwerten zu lassen.¹⁰ Die Möglichkeiten, Verwaltung und Service zu rationalisieren, waren weitgehend ausgereizt. Immer bedeutender wurden Mieterhöhungen, befeuert vom allgemeinen Anstieg der Angebotsmieten in allen Großstadträumen – so in 14 Großstädten zwischen 2010 und 2017 um 34 Prozent im Vergleich zu drei Prozent zwischen 2004 und 2010. Den stärksten Anstieg verzeichneten Berlin mit 68 Prozent und München mit 46 Prozent, den geringsten Essen und Magdeburg mit 19 und 18 Prozent.¹¹ Gesetzliche Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen in Gebieten mit Wohnungsmangel blieben weitgehend wirkungslos.¹² Die Zukäufe sollen konzentriert werden auf sogenannte Core-Plus-Regionen oder A-Städte mit starken M ieterhöhungen (Berlin, München, Düsseldorf, Stuttgart), aber hier stiegen auch die Preise; Verkäufe von schlechteren Beständen an ungünstigen Standorten wurden schwieriger. Mit anderen Worten: Die Profitrate ist gesunken, die Profitmenge musste steigen durch „eine Wachstumsstrategie durch Zukäufe und Übernahmen“, die immer mehr zum Wachstumszwang wird.¹³

Private stellen die Mehrheit großer Wohnungsunternehmen. Die größten waren 2015:

• Vonovia AG 357.000 Wohnungen,

Deutsche Wohnen AG 149.000 Wohnungen,

• SAGA-GWG, Stadt Hamburg, 130.000 Wohnungen,

• Vivawest GmbH, Essen (entstanden aus Werkssiedlungskäufen) 121.000 Wohnungen,

• LEG Immobilien AG, Düsseldorf 109.000 Wohnungen,

• Grand City Properties SA, Luxemburg 76.000 Wohnungen,

• TAG Immobilien AG, Hamburg 75.000 Wohnungen,

Degewo, Land Berlin 73.000 Wohnungen,

• Nassauische Heimstätte, Land Hessen 61.000 Wohnungen,

• Gewobag, Land Berlin 58.000 Wohnungen.¹⁴

Insgesamt besitzen die acht größten privaten Investoren 2,2 Prozent aller Wohnungen, sie profitieren von Mieterhöhungen, aber selbst bewirken können sie diese nur in Städten, in denen sie marktdominant sind, zum Beispiel die Deutsche Wohnen mit 108.000 Wohnungen in Berlin, die Gewoba AG mit 42.000 Wohnungen in Bremen ¹⁵ oder die Vonovia (ex-GAGFAH) in Dresden mit 38.000 Wohnungen.¹⁶

Seit 2016

Seit 1999 haben große private deutsche Unternehmen und globale Investoren von der öffentlichen Hand 644.000 einstmals preisgünstige Mietwohnungen übernommen, und weitere 170.000 erworben, darunter 98.000 von Genossenschaften und Kirchen.¹⁷

Unter den „Privaten“ dominieren deutsche sowie sonstige kontinentaleuropäische und britisch-US-amerikanische Großinvestoren mit je einem Viertel bis Fünftel aller Transaktionen.

Der Konzentrationsprozess ist offenbar beendet. Die Investoren müssen sich mit kleineren Käufen zu immer höheren Preisen abfinden. Bei kleinen Beständen konkurrieren sie mit spezialisierten mittelgroßen Unternehmen mit besserer Ortskenntnis.¹⁸ Große wie kleine Transaktionen werden immer schwieriger, jeder hält am Geschäft mit wachsenden Mieten fest. Wohin also mit den Profiten? Die neue Devise heißt Diversifizierung: Erhöhung des Eigenkapitals – reduzierte Kreditkosten tragen zu Profiten bei. Man steigt in das Geschäft mit Alters- und Pflegeheimen ein.¹⁹ Neue Anlagefelder werden in kleineren Städten gesucht. Neuerdings werden Neubauprojekte in Core- und A-Städten aufgekauft, etwa durch die Deutsche Wohnen in Berlin ein Projekt für 3.900 innenstadtnahe Wohnungen, Kosten 655 Millionen Euro.²⁰

Gewinnstrategien der Großinvestoren und die Lage der MieterInnen

Die Gewinnstrategien wirken sich für die Mieterhaushalte, je nach sozialer Lage und nach Qualität der Bestände, unterschiedlich aus.

Durch bauliche Aufwertung treiben die Investoren in Innenstadtbereichen die Gentrifizierung – also die Verdrängung einer statusniedrigen durch eine statushöhere Bewohnerschaft – voran. Monatelange Modernisierungen, kräftige Mietsteigerungen, Kündigungsversuche, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und aufdringliche Verkaufsangebote stören und sorgen für Unruhe in den betroffenen Häusern. Wohlhabenden Zuzüglern wird mit Unbehagen begegnet, vor allem seitens der Einkommensschwachen, die sich zum Auszug gezwungen sehen.²¹

Die Großinvestoren besitzen hauptsächlich einfache, eher peripher gelegene Wohnungsbestände aus den 1950er bis 1970er Jahren. Das Ziel ist auch hier, „die Mieterstrukturen in Richtung zahlungskräftiger Bewohner zu verändern“²², aber es ist schwerer erreichbar. Mieterhöhungen reduzieren das verfügbare Einkommen der Mieterhaushalte in besseren Beständen, teils ohne wohnliche Verbesserung, teils über meistens nicht gewünschte Modernisierungen. In schlechteren Beständen steigen vor allem die Nebenkosten und können zum Teil über Transferleistungen abgefangen werden. Mieterhöhungen sind selten, sie passen nicht zu Strategien der Leerstandssenkung, aber diese bringen viele soziale Problemfälle in die ohnehin schwierigen Siedlungen. Fast überall haben die Mieterinnen und Mieter mit Rationalisierung und Auslagerung von Verwaltung und Service oder auch mit baulicher Vernachlässigung zu tun. Beschwerden über Abrechnu ngen oder Wohnungsschäden wird spät oder gar nicht abgeholfen, selbst wenn Zuständige gut erreichbar sind. Erlebter Druck und ein gewachsener Zeit- und Energieaufwand im Umgang mit Verwaltern und Eigentümern werden immer wieder als Kampf erlebt, erst recht bei Eigentümerwechsel alle paar Jahre. Das Zusammenleben scheint überall beeinträchtigt: In besseren Teilbereichen mit Wohnungsverkäufen gibt es Misstrauen und sozialen Rückzug zwischen verbliebenen Mieterinnen und Mietern, denjenigen, die ihre Wohnung gekauft haben, und neu Zugezogenen, die ebenfalls eine Wohnung gekauft haben. In den schlechteren Bereichen wachsen Aversionen zwischen etablierten und zugezogenen sozial problematischen Mieterinnen und Mietern. Nur Bessergestellte können sich den Fortzug leisten, was von denen, die bleiben, als Zeichen eines sozialen Abstiegs erlebt wird. Die bauliche Vernachlässigung zeigt sich hier auch in Eingangsbereichen und Fassaden und wirkt stigmatisierend a uf die entsprechende Quartiersbevölkerung.²³ Geförderte Renovations- und Entwicklungsprogramme öffentlicher und sonstiger ehemals gemeinnütziger Träger sollen einen Abstieg dieser Siedlungen aufhalten, schlagen sich aber auch in erhöhten Mieten nieder. Hiervon profitieren die Privaten, die fast nie zu baulicher Verbesserung beitragen.²⁴

Mit wachsendem Druck auf Zahlungsfähigkeit und Alltagsbewältigung der Mieterinnen und Mieter erscheint der Umzug als Lösung. Aber Umzüge Einkommensschwacher werden auf sich verengenden Wohnungsmärkten besonders schwierig und erfolgen nur gezwungenermaßen. Die wenigsten finden noch eine Wohnung im schwindenden kommunalen und genossenschaftlichen Angebot. Selten ist im Stadtgebiet eine Altbau-Mietwohnung zu haben, die dann meistens miserabel und schlecht gelegen ist. Viele Betroffene müssen in einfache Wohnungen im Umland ziehen, mit etwas niedrigeren Mieten, aber erhöhtem Fahrtaufwand und schlechterer Alltagsversorgung. Und jeder Umzug schneidet von Sozialbeziehungen ab, die bei Geldknappheit noch eine besondere Rolle spielen.²⁵

Fazit

Nur in wenigen Großstädten tragen Großinvestoren mit ihrem auf 1,2 Millionen Mietwohnungen gewachsenen Besitz zu den generellen Mietsteigerungen bei; aber alle schwimmen auf der Welle der Mietsteigerungen. In den meisten Beständen führen ihre Gewinnstrategien längerfristig zu baulicher Vernachlässigung, aber sie bieten auch Transferempfängern Obdach. In einigen Teilen verbessert sich die Wohnungsqualität, um den Preis höherer Mieten. Dem Hauptziel Wohnungsverkauf steht die mäßige Zahlungsfähigkeit der Bewohner entgegen. Unter den Betroffenen entstehen Unruhe und Unsicherheit, und eine Spaltung zwischen Einkommensschwachen, einigermaßen zahlungsfähigen Haushalten mit stärkerer Mietbelastung, und gesicherten Eigentümern von nicht sehr attraktiven Wohnungen. Die Großinvestoren sind nur im Wohnungsbestand aktiv, Umwandlungen in Eigentumswohnungen vermindern die Zahl mietgünstiger Wohnungen und verschärfen den Wohnungsmangel.

Anmerkungen:

1 Bontrup, 2018, S. 29 f. u. 41 ff.; Häußermann/ Siebel, 1996 S. 152 ff. und 184 ff.; Neef, 1981

2 Die Bezeichnung stand ursprünglich für „Rosenberg Real Estate Equities Fund“. Siehe auch: Bontrup 2018, S. 70 ff., und 106 ff.

3 Kofner 2012

4 BBSR 2016, z.T. eigener Bericht

5 BBSR 2014 u. 2019

6 IfS/BBSR 2010, S. 60-63

7 Bontrup 2018, S. 61 f., 98 ff. u. 112; vgl. IfS/BBSR 2010, S. 64 ff.; Kofner, 2012; Müller 2012

8 Kofner, 2012; Bontrup, 2018, S. 89 u. 111

9 BBSR 2015 und 2017

10 Müller 2012 S. 32 ff. u. 42 f

11 Bontrup 2018, S. 124 f

12 Sterzer 2019, 248 f

13 BBSR 2016 S. 4

14 BBSR 2016, ergänzt um Einträge in Wikipedia

15 Bontrup 2018, S. 59

16 GiB 2014

17 Eberhardt-Köster u.a., 2018, S. 30

18 BBSR, v.a. 2018

19 Bontrup 2018, S. 20, 77 ff. u. 109

20 BBSR 2019

21 Einen Überblick gibt Holm 2012.

22 Peters 2018, S. 90 f

23 IfS/BBSR 2010 S. 64 ff. u. 101; Müller 2012 S. 43 ff.; Peters 2018 S. 56 f. u. 94 ff.

24 GiB 2014

25 Sterzer, 2019, S. 112 ff. am Beispiel Münchens

Literatur:

BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung): Aktuelle Ergebnisse der BBSR-Datenbank Wohnungstransaktionen, BBSR-Kompakt Nr. 16/ 2015, 3/ 2016, 4/ 2017, 5 u. 10/ 2018, 11/ 2019

Bontrup, Heinz-J. (2018): Wohnst du noch…? Immobilienwirtschaft und Mieten kritisch betrachtet. Hamburg: VSA

Eberhardt-Köster, Thomas; Pohl, Wolfgang; Nagler, Mike; u.a. (2018): Wohnen ist ein Menschenrecht. Fortschrittliche Wohnungspolitik und was Kommunen dazu beitragen können. Hamburg: VSA

GiB (2014):

Privatisierung großer Wohnungsbestände

abgerufen 29.10.19

Häußermann, Hartmut; Siebel, Walter (1996): Soziologie des Wohnens. Eine Einführung in Wandel und Ausdifferenzierung des Wohnens. Weinheim/ München: Juventa.

Holm, Andrej (2012): Gentrification. In: Eckardt, Frank (Hg.): Handbuch Stadtsoziologie. Wiesbaden: Springer VS, S. 661-687.

IfS (Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik)/BBSR (2010): Mehrfachverkäufe von Mietwohnungsbeständen. Berlin (BBSR Forschungen H. 146).

Kofner, Stefan (2012): Strategien und Rahmenbedingungen kapitalmarktorientierter Wohnungsunternehmen am Beispiel der GAGFAH. In: Institut für Wirtschaftsforschung, Halle (Hg.): Zur Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik in Deutschland und Europa. Halle, S. 91ff.

Müller, Sebastian: Wie Wohnen prekär wird. Finanzinvestoren, Schrottimmobilien und Hartz IV. Dortmund: Sozialforschungsstelle 2012.

Neef, Rainer (1981): Kapitalistischer Wohnungsmarkt und die Krise des sozialen Wohnungsbaus. In: Soziale Welt H. 2 S. 218-48.

Richter, Ralph; Wiese, Franziska (2012): Absorbiert vom Raum der Ströme? Die Folgen der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände am Beispiel Dresden. In: Soeffner, Hans-Georg (Hg.): Transnationale Vergesellschaftungen. Wiesbaden (35. Kongress der Dt. Ges. f. Soziologie): Springer/ VS (CD Sektionen).

Peters, Karl-Heinz (2016): Von der Gemeinnützigkeit zum Profit. Privatisierungsopfer Gehag – Herausforderung für alternative Wohnungspolitik. Hamburg: VSA.

Sterzer, Lena (2019): Wohnen und Mobilität im Kontext von Fremdbestimmung und Exklusion. Der Einfluss angespannter Wohnungsmärkte auf einkommensschwache Haushalte. Wiesbaden: Springer/ VS.